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观察:土地增值税到底伤了谁?
2007年1月19日 10:11
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  虽然国税总局文件的直接效果是导致股市中的房地产股全线崩溃,但土地增值税究竟对房地产业和房价会产生怎样的影响,仍然有待观察。与金融政策相比,财政税收政策对国民经济的调控效果来得更为直接,因而税收政策的运用往往被看作是政府实施产业政策的直接手段,国家对土地增值税的严格征收,无疑会给房地产行业带来直接的影响。对房地产业的影响主要有三。

  最大的影响莫过于房地产业暴利时代的结束。

  对房地产企业所开发项目的增值部分征收累进税,将会大大压缩房地产企业的利润空间。虽然土地增值税的征收工作早已进行,但各地一般实行预缴制度,按照销售额的1%或2%预先缴纳,待项目结束后重新核算并多退少补。这种做法虽然合理,不过房地产公司也往往利用这一制度产生的漏洞,通过延长销售时间、保留项目公司等手段规避最后的税收清算,实际达到了避税
的效果。国税总局此次通知所要求的规定比以往严格许多,这将使土地增值税的征收更加积极有效,因而会压缩房地产企业的合法利润空间。当然,开发商对于税政风暴依然会采取各种方法避税,包括加大开发成本等方法。不管怎样,房地产企业暴利时代必然终结。

  第二个影响是将导致房地产业的合并重组,一些小项目公司将倒闭。

  从一般开发商的运作情况看,其都是利用土地增值税的预缴制度,实际在项目公司存续期内,尽可能避免土地增值税的清算和缴纳。这种避税措施实际为开发商进行下一期的开发活动提供了资金。一旦土地增值税受到严格征管,那么中小开发商的资金供应将受到制约,其无法进行多期的房地产开发工作,部分企业由于资金链断裂而倒闭,房地产业可能形成大企业主导市场的局面。

  第三个影响是囤积土地现象将得到抑制。

  由于土地增值税实行累进税率,那么所开发项目的利润空间越大,所缴税收就越多。这将对依靠囤积廉价土地而获取暴利的开发商造成直接打击。同时,土地增值税征收周期的缩短也使得开发商资金紧张,无力大规模囤积土地。可以说,土地增值税的强行征收,将导致房地产业发生大规模的产业调整。利用税收政策压缩房地产业的利润空间,也表明产业政策意于抑制对该产业的投资,也就意味着国家实际否定了将房地产业作为支柱产业的政策倾向,转而鼓励民间资本投资实业。从宏观经济角度看,对房地产业投资的抑制,实际是国家避免房地产泡沫化的政策选择,因而其具有积极意义。当然,土地增值税在打击房地产投资的同时,并不会起到抑制房价的作用,其对房价走势的影响是复杂的。正面效果是,累进税制会抑制囤积土地现象,增加可开发土地的供给,从而抑制地价。从负面效果看,土地增值税可能从两个方面刺激房价继续走高。一个是直接影响,即开发商为了维持高额利润,进行税收转嫁,进而提升房价。另一个是间接影响,即开发商由于缴税而导致资金紧张,使得总体开发项目减少,市场供给下降,短期出现供不应求的局面。因而,如果要稳定房价,则还要出台抑制需求的相关政策,包括提高按揭首付比例、提高利率、征收物业税等。土地增值税的征收实际伤到了房地产业里的中小企业,并将促成该产业的结构调整。而如果国家没有继续推出抑制需求的相关政策,那么税收政策的执行将促使房价进一步提高,进而伤到购房人的利益。但不管政策的短期负面效果如何,对于中国经济而言,这多少是一剂苦口的良药。


选稿:王斌    来源:中华工商时报   
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