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《瞭望》新闻周刊:廉租住房难在哪里
2007年9月4日 15:04
来源:《瞭望》新闻周刊 作者:包宗华 选稿:尤歆飞

  虽然开辟了从土地出让金净收入和住房公积金净收入中提取一定比例用作廉租住房资金的途径,但应安排和已提的资金未能充分使用,一条主要的原因是廉租住房没有受到应有的重视。

  制定发展廉租住房规划

  1998年住房制度改革提出对最低收入者供应廉租住房,此项政策推行至今已9年,却由于种种原因进展缓慢。

  从全国的廉租住房建设情况来看,即使发展廉租住房较快的城市,这些年新增廉租住房的套数总和,占城市居民户数总和的比例还在0.5%以下。有的城市政府斥资建设了几百套廉租住房,宣布该市已经进入了“建立并实施廉租住房制度”的行列,之后便行动迟缓甚至按兵不动。

  《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)的出台,旨在加大廉租住房建设的力度,但如果仅仅原则性地提出要努力发展廉租住
房的要求而没有规划,就很难落实,也无从考核。

  各城市应根据《意见》中有关加强规划的要求,抓紧制定发展廉租住房的长期规划和年度计划,同时,制定规划要从城市的实际出发,既要加大发展力度,又要切实可行。

  例如,有个城市制订的长期规划要求用10年时间把廉租住房的覆盖面提高到8%。做年度计划时,以现有廉租住房覆盖面为基础,根据每年的不同情况,做出分年提高廉租住房覆盖面0.6~0.9个百分点的年进度,确保长期规划的实现。

  为了保证各城市廉租住房规(计)划的切实执行,建议采取两条措施:一是将规(计)划上报备案,接受上级监督检查;二是将规(计)划提交城市“人代会”审议通过并予以公布,接受人民代表和广大人民群众的监督。

  资金问题仍是瓶颈

  发展廉租住房既要承担解决“房源”所需的资金,又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴。因而在各种住房社会保障中,廉租住房所需资金最多。

  近年来我国开辟了从土地出让金净收入和住房公积金净收入中提取一定比例用作廉租住房资金的途径。据统计,截至2006年,全国提取住房公积金净收入100亿元左右,实际用于廉租住房建设的只有20亿元。土地出让金净收入用于廉租住房本应安排135亿元,实际只安排了3亿元。应安排和已提的资金未能充分使用,除了实施时间短等原因外,其中一条主要的原因是廉租住房没有受到应有的重视。

  从长远看,当廉租住房的覆盖面发展到较大以后,上述两笔资金就会显得相对不足而退居辅助地位,届时发展廉租住房的资金,当以城市财政预算支出为主。

  据了解,美国是以中央财政为主,我国国情不同,当前只能做到中央对中西部地区给予专项补贴。既是“补贴”,自然是以城市的资金为主。有人担心这样做会不会使城市负担过重。改革开放以前,城市政府的财政收入很少,有的被称之为“吃饭政府”,但却肩负起占住房很大比重的低租金公房建设所需的资金。现在城市政府的财政收入比当年增加了若干倍,廉租住房占居民的比重只有百分之几,按理不会造成过重负担。而且我们实行的是有规划的、稳步前进的办法。各城市制订的廉租住房规划,既要明确进度,又要明确资金来源和提出相关的保证措施。规划中的资金来源,特别是政府预算拨款,要立足于城市的经济承受能力而逐年扩大,并与廉租住房覆盖面的增加同步。城市“人代会”讨论通过廉租住房规划时,要着重地讨论通过廉租住房的资金规划(含来自土地出让金、公积金和财政预算等多渠道资金)并监督其执行,使廉租住房的资金来源逐步走上法制化、规范化的轨道。

  多种办法并存

  许多国家实行廉租住房制度采用的办法,大体可分为两种:一为廉租住房商品化加政府补贴;二为廉租住房公房低租金。经比较,前者优于后者。但前者需要建立在住房供应相对饱和、社会上有较多小套型空房出租的前提下。我国现有条件差距很大,房源不足问题突出,并已严重影响廉租住房的发展。为此,《意见》提出了采取政府新建、收购、改建以及社会捐赠等多种办法以增加房源。这项任务相当艰巨,只有经过长时间的艰苦努力,才能使廉租住房房源不足的问题有较大改善。当前,只能实行两种廉租住房办法并存,租金补贴、实物配租和租金减免等多种方法并用。经过一个相当长时间的发展后,商品化加补贴的廉租住房应该占据较大的比重。因而,今后在执行廉租住房制度的进程中,要根据本城市的具体条件,在努力增加房源的同时,关注商品化加补贴廉租住房的发展。

  还应该合理地确定廉租住房的套型。西方国家提供的廉租住房,主要是旧房小套型,他们认为这才符合社会公平,并可避免“穷人”集中居住。前几年我国有些城市新建的廉租住房,有的每套超过70平方米。今年初有个城市建了一批廉租住房,每套68平方米。与我国城市中还有许多中低收入者住50多平方米的小套型旧房相比,仍然偏大。套型偏大,既会“制造新的社会不公平”,又会扩大廉租住房的资金紧缺度。为此,《意见》要求新建廉租住房套型控制在50平方米以内。

  加强政府力量

  有人担心,一套廉租住房只有40多平方米,如果一家有六七口人住不下怎么办?

  第一,我国城市户均人口已降至2.9人,多人口家庭已经极少。第二,如果极个别地出现了一家有六七口人的最低收入家庭,当地政府通过公示征求群众意见,集思广益,定会拿出妥善解决问题的好办法。

  由于廉租住房宜以分散的旧房为主,有条件的城市可以借鉴新加坡的办法,用新建住房去置换一批分散的小套型旧房来用作廉租住房。

  解决好低收入家庭的住房问题,包括制定规划和规章、多渠道筹集资金、减免有关税费、提供低(贴)息贷款、公布收入线并进行低收入家庭认证准入和退出等,不仅工作涉及面很广,而且分属好几个政府部门管理,互相掣肘就会产生不同程度的不利影响。为此,国务院有关部门组成部际联席会议来负责共同提出政策和协调行动。希望各城市政府把各有关部门的力量“拧成一股绳”。

  政府要管理发展廉租住房全过程的工作,任务十分繁重。再加上要管好经济适用住房等其他住房社会保障工作,任务更为艰巨,没有健全的机构和相对强有力的管理队伍是管不好的。据了解,香港特区的公房约占住房总量的一半,直接管住房的公务员超过300人,如果把间接管住房的全算上,则达到1万人。许多西方国家的公务员队伍中,管住房的也占有不小的比重。而我国许多城市直接管住房的公务员数量甚少,远不能适应发展的需要。(作者包宗华为中国房地产及住宅研究会常务副会长)

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