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第二套房贷款新政尚有五大难题待破解
2007年12月25日 03:25
来源:现代快报 作者:王海燕 孙洁 选稿:王秉杰
  尽管央行半个月前就出台了第二套房贷细则,不过各家银行似乎并不着急。眼看离明年1月1日没几天了,到时候银行该如何确定第二套房标准呢?

  记者昨天从南京各大银行了解到,目前工行、农行、交行等绝大多数银行并没有接到总行下发的详细规定,而他们也表示,“第二套房贷”细则要在南京落实,至少还存在五大疑难。如果本周内央行或建设部没有新的说明出台,那么这项政策很难在明年初执行。

  第一难:

  谁知道买房人是否已婚

  记者了解到,近日央行出台了第二套房贷细则后,江苏省银监会就曾召集各大银行讨论,大家一致发现了若干难以界定的问题。

  首先,央行细则第一条就明确:第二套房贷“以家庭为单位”来判定,但是南京各个区的民政部门是不联网的,因此客户要拿结婚证来证明自己结婚很容易,
但客户如果要谎称自己没结婚,那银行想核查却很难。

  江苏一家国有银行房贷部工作人员告诉记者,单位和街道开的单身证明并没有法律效力。而各区民政局只能开出“该客户在该区没有结婚登记”的证明,要在外地登记结婚的就更查不到了。户口簿上反映的婚姻状况往往是滞后的,也不准。

  “所以我们现在只能让客户自己写个说明。”这位银行业内人士表示,一旦其隐瞒真实情况,客户将承担法律责任。

  第二难:

  一家有几套房查不出来

  还有一家银行表示,按照央行细则,如果客户想以“人均住房面积小于当地平均水平”为理由,要求享受首套房的下浮优惠利率,就必须自己去房产部门开证明,否则银行就按第二套房对待。问题是,银行没有时间和精力逐个去房产部门查。

  现在还有一周时间,南京房产部门打算怎么开这个证明呢?记者昨天联系了房产部门有关负责人,回答是:“我们真还没有考虑这个事,出证明是要负责任的,没弄清楚,房产部门不会乱开。”

  为什么会这样?记者了解到,因为就算是市房产局想要弄清一家人家究竟有几套房,也不容易。因为目前江南八区和江北、江宁的房产登记系统都不联网,一家人要是在主城一套、江北一套,市房产局只能查到主城的一套,而江北的房产局也只能查到江北的那套。

  第三难:

  人均住房面积怎么算

  就算能弄清一家人一共有多少面积的房子,但怎么看其是否超过地方平均水平呢?央行要求按计部门按上年数据来确定地方人均住房面积,昨天南京市房管部门有关负责人表示,房产和统计部门最新的联合调查是南京人均住房建筑面积达到32.21平方米,其中11个区为31.78平方米/人,两县(高淳、溧水)为43.53平方米。但银行却很疑惑:究竟是全市划一条线32.21m2/人,还是按11区和2县来分别划,或者主城归主城,三区二县再分别划呢?毕竟它们之间的差别还是挺大的。

  第四难:

  家庭人口该如何界定

  在计算家庭人均住房面积时,家庭人口怎么界定也是难题之一。有市民就向记者抱怨,自己一家三口和父母一起住在120m2的房子里,人均才24m2,但父母因为是外市内退人员,户口一时转不过来,如果只按户口本上的“一家三口”算,人均面积就达到了40m2,肯定“超标”了。实际上自己居住并不宽敞,这不公平。但如果把实际居住人口都纳入计算,那父母在外地的房子怎么算又是个问题。

  第五难:

  公积金贷款信息怎么查

  本次央行明确二套房贷应包括纯公积金贷款,但目前南京银行却抱怨:公积金贷款的信息尚未纳入央行个人征信系统,银行除非一笔笔到公积金管理中心去查,否则是看不到的,而这样做人力投入吃不消。

  “我们只要在个人征信系统中查询了,而且没发现有公积金贷款,那么我们仍然视作第一套房。”南京一家银行表示,现在他们只能这样办。

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  商品房预告登记今起实施 遏制开发商“一房多卖”

  从今天起,南京市房产部门将正式推行商品房预告登记制度,并在预售购房合同中新增相关内容。这样,买房人在购房签订合同的同时,就可以申请房屋产权的预告登记,在开发商对房屋产权初始登记之后的90天内,开发商想“一房二卖”或“一房多卖”都是不可能的。

  合同备案时一并办理

  “这次推行商品房预告登记,主要是配合《物权法》的相关规定。”南京市房产局产权市场处有关人士解释说,预告登记制度从本月25日起正式施行,为了在实际操作中提醒买房人,房产局已经要求开发商在南京市商品房预售合同中增加4条约定的条款:1、甲(开发商)、乙(买房人)双方按规定办理商品房预售合同登记备案手续(即合同鉴证),同时申请预购商品房预告登记。2、甲方应在房屋初始登记后及时告知乙方。3、乙方应在甲方办理初始登记后及时申请房屋转移登记。4、预告登记有效期为:自预告登记之日起至甲方办理初始登记后三个月内。房产局表示,这一规定主要是为了防止开发商“一房多卖”。

  那么,买房人应该从什么时候开始申请预告登记?房产局表示,买房人在和开发商签订购房合同后,需要到房产局进行合同鉴证备案,预告登记和这一程序是“一并办理”的。有效时间为“开发商在商品房竣工后,办理初始登记那天起之后的90天”,在这90天内,如果购房人没有及时办房产证,预告登记就失效了。

  预告登记可以自己去申请

  在12月25日之前购买商品房的市民,他们合同鉴证时并没有申请预告登记,这该如何处理?房产局表示,这分两种情况,一种是已经竣工交付的,买房人可随时办理房产证,不存在预告登记的情况;另一种是已办理商品房合同备案登记,但房屋尚未竣工交付的,买房人想要预告登记,要自己到房产登记机构领取“南京市商品房预告登记申请书”。

  万一市民没有办预告登记或登记过期失效了,开发商又把房子卖给其他人,第三人再到房产部门要求备案怎么办?房产局表示,其实没必要担心这个问题,因为原则上在第一个买房人备案之后,如果开发商想备案第二份合同是行不通的,除非第一个买房人自愿退房。快报记者尹晓波

  开发商元旦期间急着卖房

  或许是因为年底回笼资金的需要,或许对明年形势缺乏把握,年底南京几乎有10多家楼盘都推出了新房源。记者了解到,由于央行“第二套房贷”细则出台等调控措施对购房人心理的影响,上周除了个别楼盘取得60%以上的销售率外,多数楼盘开盘并不好卖。记者昨天探询获悉,几乎所有有房源的楼盘元旦三天都已经确定开门卖房,而且“优惠正在制定中”。

  记者昨天询问了东郊晶典、赛世香樟园、融侨中央花园、浅草明苑等一批楼盘,这些楼盘近期都推出了新房源,以往最抢手的80~90m2的二房(最大100m2),现在几乎家家都“有售”,而且有三家都还在延续一周以前的开盘优惠。至于元旦怎么卖?销售人员十分热情:“您哪天来看房都可以,我们都开门。”至于优惠,公司还没有对外宣布。但有三家表示:应该会有。

  业内人士表示,赶在此时卖房,一方面应该是年前没卖光的房源正常卖;另一方面,明年楼市政策难测,因此及早出手一批房源,回笼部分资金未必不是“上策”。如此看来,元旦期间,南京楼市房源应当比较充足。

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