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地价大跌了房价会怎样?开发商应正确看待变化
2008年1月25日 07:28
来源:上海证券报 作者:王苹 选稿:吴晨

  地价的下跌是房价步入下跌周期的开始,而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。开发商等市场主体,应该正确看待住房市场发生的这些变化,顺应大势,及时调整自己的经营策略。
  
  1月24日,国家统计局公布了2007年国民经济运行数据,经初步核算,涨幅提高了2.1个百分点。
  
  从表面上来看,房价仍在上涨。但是,有关部门发布的房价涨幅数据遗漏了交易量急剧萎缩的现实——国家统计局和发改委发布的数据属于抽样统计,无法反映具体的交易量。从去年9月份开始,我国房地产市场交易量就在迅速下降,一些炒房者有房卖不出去,这正显示出住房这一大宗商品的投资弱点:变现难!
  
  房价正在开始步入下跌周期。就在国家统计局发布2007年国民经济运行数据的前一天,备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让:铁狮门房地产基金以底价67.5亿元、折
合楼板价(出让总价/总建筑面积)仅为7502元/平方米成交。这一成交数据不仅震惊了上海业内,使全国的地产商也受到不小的震撼。去年12月,上海某媒体作了如下报道:位于上海市杨浦区北端的新江湾城F地块,业内人士估计成交价格约在180亿元左右,将有望改写全国最贵地价纪录。
  
  从180亿到67.5亿元,这无疑是一次地价的大跳水。如果从另一组数据来对比,可能更为直观。2007年11月8日,杨浦区新江湾城的D3地块被仁恒地产公司收入囊中。该地块出让总价为13.01亿元,相当于楼板价2万元/平方米。如今地价已从2万元/平方米骤降到7502元/平方米,这仅仅发生在两个月之后!
  
  不可否认,这次土地拍卖有门槛抬高的因素,但即使剔除这一点,地价的下跌速度之快依然远远超出了市场的预期。并且,这种情况并非仅在上海才出现。1月7日,北京市国土局公布了通州区三块地的成交结果,最低楼面地价仅309元/平方米,这一创下北京新低的成交均价传递出来的信息同样令业内震惊。除此之外,去年最火热的“地王”这个词也在渐渐淡出人们的视野。
  
  地价下跌是一个重要信号。此前,业内不少人之所以对房价保持坚挺抱以信心,主要是以地价的坚挺为依据的。“地王”的不断涌现所营造出来的面粉价格贵于面包价的现象,的确加大了人们对未来房价将持续上涨的预期。然而,经济学发展史用无数实例告诉我们,面粉比面包贵的现象是不可能长久的。诚如万科董事局主席王石在接受央视采访时所说:“面粉贵过面包的现象不可能持续。”
  
  事实上,面粉价格高于面包价格本身就已经为房价的下跌埋下了隐患。这一点从房价的运行周期中可以清晰地看出来。经济运行具有一定的周期性,住房作为经济体中的一个组成部分,它的走势同样存在着周期性特征。这一点是难以改变的。在过去的10年中,我国的房价处在一个上涨周期中,那么,这一上行轨道是否发生了变化呢?就房地产市场而言,当房价从上涨轨道步入下跌轨道的时候,它一般会呈现出如下征兆:
  
  其一,房价持续多年上涨,在上涨周期末期,房价上涨突然加速,涨速之快到了令人目不暇接的地步。购房者难以承受,民生压力日益累积,民众的不满上升。其二,投机者日益增多,从房价的推波助澜者变成购房的主体。其三,地价疯狂上涨,楼板价格远远超出周边的房价,即面粉价格远远超过面包价格,进一步推动房价上涨。其四,由于房价持续快速上涨损害民生、累积泡沫,政府从民生和经济可持续发展的角度考虑,不断出台严厉的调整政策。尤其是促使银行提高贷款利率和首付,严厉抑制炒房等行为。并且,政府加大对社会保障性住房的投资力度。
  
  对比之下不难发现,这些特征完全符合我国房价的走势。2007年,深圳市房价半年的涨幅就远远超过了50%,其中,大部分是投机性购房,而且,“地王”在全国各地密集涌现。国家不断出台严厉的调控政策,并加大了实施住房保障的力度。
  
  因此,从房价的运行周期来看,地价的下跌乃是房价步入下跌周期的开始。它同样要经过两个阶段:第一个阶段,地价快速下降,一直降到低于周边房价的程度,即面粉价格首先低于面包的价格。第二个阶段,地价下跌带动周边房价的下跌,进而,为地价的下跌腾出更大的空间,在此压力之下,地价进一步下跌。这两个阶段相互交替,构成一个个小的循环。之后,地价回归到它本来的价值,房价也自动挤压掉其中的泡沫,逐渐在调整过程中探底、趋稳,等这一周期走完,再逐渐步入下一个周期。
  
  一些开发商希望抵抗这个周期,而经济学原理告诉我们,一些内在的调整冲动必须经过释放,这种力量是很难抗拒得了的。以地价为例,那些前期以高于面包的价格拿下地块的开发商,他们能囤积土地不开发以抵御地价的下跌,等待下一个周期的到来吗?不能。我国法律明确规定,土地闲置满两年将依法无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。即使没有这些规定,在房价步入下跌轨道的时候,囤积土地的成本也是非常高的。别的不说,仅几十亿元的资金利息是多少?损失掉的机会成本又将是多少?
  
  地价的下跌是房价步入下跌周期的开始,而住房保障体系的完善可能加速房价下跌周期形态的完成。从温家宝总理和建设部高级官员最近的讲话来看,将中等收入者纳入住房保障体系已经没有任何悬念,这无疑将大大减少对市场化的商品房的需求量,进一步拉低房价。开发商等市场主体,应该正确看待住房市场发生的这些变化,顺应大势,及时调整自己的经营策略,而不是采取对抗的心态,继续囤积居奇,哄抬房价,恶化民生。那样最终只会损及自身利益。
  
 
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