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调查广州近年房市之变:国家调整产生明显影响
2008年2月17日 02:27
来源:中央电视台 选稿:邵弃疾
  采访对象:

  广州市民

  满堂红(中国)置业有限公司高级总监何皓雯

  广州市市委常委、常务副市长苏泽群

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波

  广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟

  广州市民曹翠兰

  广州市民李泽民

  广州市征地办公室副主任黄东

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健

  骏景·东御苑销售经理卓力勤

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰

  演播室:一年前的这个时候,如果您关注房价,那就一定不会忽视了广州。先是广州房价涨幅一下子跃居全国第三,接着是广州市市长张广宁代表广州市政府多次发表讲话,在全国率先高调提出要抑制房价过快增
长。那么时隔一年之后,广州市的房地产市场发生了哪些变化?广州市政府的承诺是否兑现了呢?

  开始字幕:2008年1月广州

  解说:2003年3888元、2004年4618元、2005年5117元、2006年6373元、2007年10月11574元,这五个数字是2003年至2006年广州市一手商品房的年均价、2007年10月一手房的年均价。几年来房价不断上涨,广州市民的购房压力越来越大。以2006年为例,广州市房价涨幅达23%,远远高出了2006年广州市GDP增长速度。而2007年2月,广州房价同比上涨9.6%,增长速度位居深圳、北京之后,名列全国第三。

  广州市民:经济收入也不是很高,我们买房子也买不起啊。

  广州市民:这个商品房要说在三年之前,6500元(每平米),我肯定在市区中心位置都可以选到一个,但现在已经绝对不可能了。

  广州市民:就是太贵了,周围的房子都一万块了。

  记者:考虑买房多少年了?

  广州市民:考虑很久了,但没有钱。

  解说:何皓雯,满堂红(中国)置业有限公司广州分公司高级总监,多年来从事二手房交易,并一直关注广州市一手商品房和二手房市场。

  满堂红(中国)置业有限公司高级总监何皓雯:然后2006年开始涨,到了2007年基本上是比较疯狂了。

  记者:你指的疯狂是到什么程度的?

  满堂红(中国)置业有限公司高级总监何皓雯:感觉就是说一个季度,可能会有10%、20%这样一个增长,一个季度。

  记者:那么一手房和二手房之间这个差距、这个差价之间大概会有多大?

  满堂红(中国)置业有限公司高级总监何皓雯:一手楼价的话,它的那个升幅大概是在六千多升到九千多,这么一个比例,然后的话,二手房的话可能是从两千多一直升到七千多。

  解说:2006年广州市房价的过快增长,引起了广州市政府的高度关注。2007年2月开始,针对房价过快增长和中低收入家庭的住房问题,广州市市长张广宁多次发表讲话,引得许多媒体迅速把目光投向广州。一时间,“广州市长承诺要控制房价”、“市长劝市民不要买房”、“广州市长称住房是一个政治问题”等一些媒体消息迅速传播,社会舆论一片哗然。

  苏泽群,广州市政府常务副市长,分管广州市国土资源和房屋管理工作。

  记者:广州市政府提出来,其实房价不仅仅是一个经济问题,同时也是一个政治问题。

  广州市委常委、常务副市长苏泽群:政治是有广义、有狭义的。

  记者:广义怎么讲?

  广州市委常委、常务副市长苏泽群:关乎民生,事关到为人民服务,是不是要讲政治啊?

  解说:2007年3月,广州市政府审议通过了《关于加快住房和土地供应,加强住房管理,抑制房价过快增长若干问题的意见》,也就是“穗七条”。主要内容包括:加大土地供应,增加住房供给;加快保障型住房建设,切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题;加大闲置土地收回力度,盘活再利用存量土地;加快推进老城区改造,改善人居环境;加快用地和房屋建设审批。“穗七条”被媒体看成是广州市政府对稳定房价的承诺。

  记者:广州市长的讲话,在众多媒体的关注下,也在社会上引起了强烈的反响,但是面对广州市飞速上涨的房价,广州市政府的承诺能否如期兑现呢?而且在调控房价的过程中,广州市政府又该如何定位自己的角色?真正地实现让广州市民居者有其屋的目标呢?

  解说:谢晓丹,广州市国土资源和房屋管理局局长。近两年,随着广州房价的不断增长,国土资源和房屋管理部门成为广州社会各界议论和关注的焦点。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:因为我们从1998年开始实行房改之后,随着房地产市场的发展,供求关系出现失衡的话,供应结构出现问题的话,那这个市场反映出来,房价就涨了。

  记者:土地是决定房价的重要因素。在广州市城区,到处都是这样密密麻麻的高楼大厦,这一方面显现着城市在快速地发展,同时也意味着城市的土地资源越来越为稀缺,这里的地价在几年的时间里翻了几倍,现在有的楼面价甚至超过了每平方米一万元的价格,可以说土地成为了稳定房价的一个瓶颈。广州市政府出台的调控举措能否突破这个瓶颈呢?

  解说:供求失衡,是广州市房地产市场出现房价过快增长的主要原因之一。而供求失衡的最突出表现,就是土地资源紧张。“穗七条”把“增加商品房的土地供应,缓解土地供求失衡的状况,缓解住房供需矛盾”作为首要内容。黄文波,广州市国土资源和房屋管理局副局长,在分管房地产市场管理工作。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:1998年以前基本上是采用政府集体审批这么一种行政批地的方式批出去的,那么1998年以后呢,广州市是国内最先开展这个经营性用地“招拍挂”公开出让的一个城市,那么就是两种方式来供地,一种是新增的经营性用地实行公开出让,另外一种模式呢,就是因为1998年过去行政批的地,他们陆陆续续地完善相关用地手续。

  解说:历史上的1998年到2003年,广州市曾连续几年保持商品房价格平稳并略有下降的趋势,其中主要原因之一就是土地供求基本平衡。由于采取了行政审批协议出让土地与“招拍挂”形式出让土地两种渠道,所以平均每年都能保证供应土地3平方公里左右。2004年,国土资源部和监察部联合发出通知,行政审批协议出让土地的方式在8月31日之后要全部停止,只允许各地采取“招拍挂”的形式出让政府储备用地。

  记者:当时对政府职能部门,特别是土地部门的压力大不大?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:这个是非常大的,土地的储备涉及到征地,涉及到拆迁,是个很复杂的过程,也不是说我今天说要储备这个地就储备了,要取得规划红线,如果涉及到农用地的还要报批,还要跟农民征地补偿,涉及到城市用地的还要拆迁,它是一个过程。国家对这个政策的制定、出台是非常正确的,也有一定的提前量,是我们准备不足,对国家土地这么从严管理,我们认识上还没有完全跟上中央的认识。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:所以在2004年之后,2005年这个准备不足,在2005年广州的商品住房的供应地才0.56平方公里,就算2006年,才供了1.8平方公里。地是产品的源头,原料少了,那么产品就少了,那市场上的商品住宅量少了,而需求摆在这里。

  记者:你们当时的土地供应量和实际的需求量之间大概有多大的差距?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:缺口像去年(2006年)就缺了将近200万平方米。

  解说:采取土地“招拍挂”形式,使土地交易变得公正透明,可是突然减少了一个土地供应渠道,这就使2005、2006年土地供应突然大幅度减少,为日后的商品房供求失衡埋下了隐患。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:房地产的开发是有一定周期的,今年买地可能后年商品房才上市,但是土地的供应直接导致了预期,而开发企业恰恰是抓住了我们2005年供地不足,他们也知道2005年的土地不可能当年上市,而是在2007年、2008年上市,当时企业看出了我们的供地不足,他们玩的就是心理预期。所以有一段时间,在2005年、2006年,包括我们广州市的媒体都在报道。

  记者:地荒论。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:对,地荒论,说我们地荒论。

  解说:李晓娟,广州市房地产交易登记中心副主任,从1998年广州市土地招拍挂以来,几乎所有的土地都由她主持拍卖。对2006年开始的广州市土地紧缺状况,李晓娟记忆犹新。

  广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟:那么2005年的时候,位置比较好的那个地块呢,就是参加申请人还是比较多,有三四家、四五家,有一些地理位置不是很好的呢,也有出现流拍的这种状况;06年开始,土地市场就比较活跃了;07年的上半年,参与竞买的公司就比较多,而且竞价的程度也是比较激烈,那价格也比较高,一块地可能会轮番举牌,会举到一百多次。

  解说:一块地理位置较好的土地,在百余次举牌竞拍中,地价自然水涨船高,以至于一段时间里经常会出现几十亿元的“地王”,而商品房每平方米楼面价也随着牌举牌落而上扬飚升。表现在广州的房地产市场上,一方面,土地稀缺直接导致从2006年开始商品房供应量急剧减少,另一方面,大量的社会需求也因为商品房供应量不足而求房若渴。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:购房的需求里面,在目前而言,自住型的刚性需求、改善型的刚性需求、包括投资性需求都存在。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:我们广州市做了一个万户调查,拥有一套以上自主产权的,已经达到将近86%,那么大量的他是想改善居住环境的,就想小的换大的,旧的换新的,这样的需求。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:过去是学生的,现在是成人了,要结婚生孩子了,过去弄一套房子,可能只有四五十方,但是现在呢,我家庭人口多了,我的经济收入增长了,所以2005年、2006年,住房的需求放大了,而2005年、2006年的供应正好相对而言是减少的。

  解说:土地供不应求,在竞拍过程中价格不断上涨,商品房供不应求,开发商自然也会瞄准时机抬高价格,2007年,广州市一手房均价就从1月份的每平方米7140元飚升到10月份的11574元。可是从2004年8月31日开始,国家对商品房住宅用地等土地审批和使用都做出了严格的规定,广州市政府又从哪里着手,真正解决一段时间以来出现的所谓“地荒”呢?

  记者:我看到“穗7条”里面规定的,就是土地供应量每年要达到5平方公里,那么这样的一个数字,对于广州市而言的话,能够有这么多供开发的土地吗?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:作为国土部门有把握。为什么有把握呢?因为我们现在储备,2007年单单实物储备,储备了7平方公里的土地,红线储备了14.5平方公里的土地,那么这个政府就作为调控的作用就在这个土地供应里面发挥出来,这个市场房价涨得比较快,有这种需求,那多放点地。

  解说:2007年,广州市供应商品房住宅用地4.69平方公里,保障性住宅用地0.72平方公里,一年的供地总量就比05、06年两年供地总量的两倍还要多。与此同时,广州市所有参与土地审批的部门共同努力,把行政审批时间压缩了近一半,以此来加快土地开发速度,增加有效供给。过去由于土地稀缺,有实力的开发商自然会有意囤积居奇,在一次次土地竞拍中争取土地资源,却并不急于开发,而“8·31”大限之前的行政审批土地,也有很多没有开发或者变成烂尾楼,“穗七条”在整顿广州房地产市场秩序方面,也把盘活闲置土地作为重要内容。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:我们去年一年就一次收了80宗、1.39平方公里的闲置土地,那么广州这么多年来,收了24平方公里的闲置土地。

  记者:那这些土地会怎么再处理或利用?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:再利用。比如在2007年的供给4.69平方公里普通商品住宅用地里面,城区里面的地,几乎都是收回的闲置土地。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:而且广州市在收闲置土地方面,立场是非常坚定的,也是毫不手软的,我们的收地,还不是一个讨价还价的过程,我们是依法依规,该无偿收地的,我们一点客气都不讲。

  记者:这是一个什么样的概念?对房地产市场而言。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:应该是震动吧。也就是告诉我们的开发企业,要依法依规的、合法经营的来开发土地,过去的事情,过去的歌现在再也不会唱了。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:像囤积土地的,我们在去年把合同改了,就是你拿了地之后,你没按照我规定的时间内开发、动工,把它变为有效供给,那会采取一些行政手段,包括甚至收你的地、收罚金这些措施,在合同里面进行约定。

  解说:增加土地供应,抑制房价过快增长,是广州市政府调控房价的举措之一,可是增加土地供应毕竟不可能在短期内看到效果,广州市的房价仍然居高不下,对于中等收入、中低等收入家庭和困难家庭来说,仍然难以承受。那么,广州市政府“居者有其屋”的目标又如何实现的呢?

  第三段

  开头字幕:广州市荔湾区街道

  记者:在广州市城区有许多这样一座连着一座的老房子,当地人形象的称之为“握手楼”和“亲嘴楼”,在这样的老房子里居住的绝大多数都是中低收入家庭、甚至困难家庭,他们往往一家几口人都只能生活在十几平方米的老房子里,面对飞速上涨的房价,买房的愿望只能是他们心中一个美好的梦想。那么广州市政府能否改善他们的居住条件,他们心中的梦想,能够成为现实吗?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:住房呢,应该说它有两种属性。当住房进入市场流通的时候,它是商品,具有商品属性,那么既然是商品属性的话呢,必须要尊重市场规律,按照市场规律、按照经济规律来办事。第二个呢,这也是我们这么多年需要总结的一个地方,其实作为住房问题,它还有另外一个很根本的属性,就是代表民生的一个属性,住房就像我们吃饭一样,它是人的一个最基本的一个生活必需品。那么通过这两个属性,我们可以得出一个观点,大多数群众的住房问题,不能够完全依靠市场化来解决;第二个呢,正因为它又是一个商品,所以呢政府又不能够大包大揽。

  记者:如果单独依靠市场化这样一个途径来解决,会带来什么问题?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:那就是今天遇到的问题。

  记者:那您认为理性的发展趋势应该是怎么样的?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:建立一个跟广州的社会经济发展水平相适应的,跟不同收入阶层相适应的,这样一个多层次的住房供应和消费体系。能买大的你就买大的,买不了大的你买小的,能买贵的你买贵的,买不了贵的你买便宜的,能买新的你买新的,买不了新的你买旧的,买不起你就去租,租不起或者是没房住的时候,这个时候政府就提供保障。这个保障里面包括了给房子给你住、租给你住,或者是建经济适用房卖给你。

  解说:曹翠兰,45岁,夫妻二人都没有工作,两个孩子在上学,生活来源仅靠丈夫从每月民政部门领取的500多元补助,生活十分困难。

  记者::那你在家里头做点缝纫活儿?

  广州市民曹翠兰:对,就是缝衣服。

  记者:缝衣服?帮公司缝还是自己缝?

  广州市民曹翠兰:自己缝啊,我就是在市场,就是做修补衣服的嘛。

  记者:那你现在住的这个房子是?

  广州市民曹翠兰:是租的房。

  记者:你带我看一下房子好吗?

  广州市民曹翠兰:好

  记者:这是卧室吗

  广州市民曹翠兰:是我的小孩在上面,我都很少上去。

  记者:那你们住哪儿呢?

  广州市民曹翠兰:这孩子住上面,我的小孩子在上面住。

  记者:你和爱人住下面?

  广州市民曹翠兰:对,就住在这里。

  解说:曹翠兰一家现在的住房,是政府补贴为他们租的房子,四口人只有20多平方米的居住面积。

  记者:很艰苦啊,感觉要住在这儿的话。

  广州市民曹翠兰:现在都好啦,以前还差。

  记者:以前比这个住的还小?

  广州市民曹翠兰:以前住的地方根本没有办法搭上去,就是很小很小,我的大小孩就是坐在床上做功课的。

  解说:根据广州市政府2005年的摸底调查,像曹翠兰这样的困难家庭,在广州市有5643户。

  记者:是租的房子吗?

  广州市民李泽民:不是,是自己的,自己的房子。

  解说:李泽民,48岁,多年前夫妻双双下岗,仅有的经济来源就靠菜市场的一个摊位。

  记者:这个房子面积有多少?

  广州市民李泽民:11平方米。

  记者:你们家几口人呢?

  广州市民李泽民:我们家四口人。

  记者:这外面要住一个人?

  广州市民李泽民:以前我们这里是搞两层的。

  记者:那怎么做饭呢,这么小的地方?

  广州市民李泽民:我在后面还有一个小厨房。

  记者:这边呢?

  广州市民李泽民:这个没有,这个是楼梯,你看一看。

  记者:这么小啊?

  广州市民李泽民:我结婚也是这样。

  解说:李泽民夫妇每月卖菜的收入,加上老母亲的退休金,总共4000多元,一家四口人,人均月收入1000元左右,这在广州,是典型的中低收入家庭。

  记者:在前几年考虑过买房的问题吗?

  广州市民李泽民:商品房价格比较高,我们没打算过买商品房。

  记者:前几年广州的房价应该还是比较稳定的。

  广州市民李泽民:是啊,那时候你知道孩子要读书,要供他读大学。

  记者:那商品房很难买的话,考虑过经济适用房吗?

  广州市民李泽民:考虑过,前几年批复下来时间比较长,加上政府可能没有大力推广这个事情。

  解说:像李泽民这样的家庭,既不属于低保困难家庭,不能享受政府提供的廉租房,更不能算中高收入家庭,面对日益上涨的房价只能望房兴叹。对于他们来说,政府针对中低收入家庭所建的经济适用房,可能就是最理想的选择。

  记者:1986年到2005年,广州市在经济适用房上一共才建了229万平方米,这个数字和实际的需求之间差距挺大的。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:2003、2004年的时候,市场上当时商品住房的平均价,一手楼的平均价格才四千元钱,而我们经济适用房也有三千多到四千元钱。(比如)前几届政府提出要集中解决教师住房的问题,那时候是分图纸,连你在两年后在哪里住,图纸都分了,最后建成之后,人家不去。

  记者:原因呢?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:这个价格差异不大,所以很多人选择了能更有大的选择余地的商品住宅。

  解说:从1998年房改以后,当时广州中心城区有64万户得到了政府或单位实物分房,还有11万户公房以及4到5万户解困房、廉租房、经济适用房,总数接近中心城区户籍人口的一半。可是,一段时间里,广州市的商品房与经济适用房几乎处在了同一价格水平上,所以当时很多的广州市民,包括中低收入家庭也都没有把购买经济适用房作为改善居住条件的首选,经济适用房等保障性住房建设也就一度出现了停滞状态。然而从2006年开始,新一轮消费需求推动房价飞速上涨,这对于希望改善住房条件的中低收入家庭以及广州市政府来说,都是始料未及的。

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:(我们)对住房的本质,就刚才我说的那两重属性以及对市场的认识和深度不够,过去我们以为我们商品了,就应该搞市场经济了,要进入这个市场了,由市场来解决,但是我们恰恰忽略了就是住房问题,它带有民生的属性,所以住房问题不能够完全通过市场来解决,政府该出手的还是要出手,该保障的要保障,该调控的必须要调控。

  解说:2006年,广州市政府就意识到了保障性住房建设的重要性,当年就投入18亿元,约占政府当年土地净收益的1/4。2007年,广州市又开工建设了10个包括廉租房和经济适用房在内的新社区项目,总建筑面积125万平方米,总规模超过2006年近一倍。

  记者:这是经济适用房还是廉租房?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:廉租房。

  记者:这是多大面积的房子呢?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:这是60平方左右。

  记者:60平方,地砖都安上了。

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:都安上了。

  记者:它是两房,这是卧室,两个卧室。

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:对

  记者:洁具也安装好了?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:洁具也安装了。

  记者:这个租金大概是多少钱一个月?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:一块钱。

  记者:一个月。

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:对。

  记者:那像这个位置和市区的距离大概有多少呢?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:如果离市中心,就是十五分钟的路程,公交线路啊都有两条线路,地铁是在我们这个十字路口。

  记者:什么时候能够正式入住这个小区?

  广州市人民政府征用土地办公室副主任黄东:过完年之后就可以入住了。

  解说:到2007年年底,广州市政府新开工建成了6000多套廉租房,一次性为2005年在册登记的5643户困难群众解决了住房困难,同时还为未来可能出现的困难家庭留有富余,同期建设了3万多套经济适用房,同时正在开展全市范围内的中低收入家庭摸底调查,到2010年,广州市要基本解决低收入家庭的住房困难问题。2008年1月,曹翠兰一家已经拿到了金沙洲二区的廉租房钥匙,李泽民一家也得到了购买经济适用房的批准。

  记者:你第一次看到廉租房的时候,什么感觉?

  广州市民曹翠兰:开心得睡不着,就是这样了。

  记者:就是摇珠的那天?

  广州市民曹翠兰:摇珠的那天啊,反正天天都是笑的,人家说我是好像是什么事,这么多喜事啊,我说昨天摇珠摇中我们了,所以一天在笑嘛。

  记者:哪个是你?

  广州市民李泽民:在这里。

  记者:李泽民是吧?

  广州市民李泽民:全部批下来了。

  记者:(你们街道)第一批现在是30个人是吧?

  广州市民李泽民:30个人。

  记者:那么这样的大量保障性住房进入房地产市场之后,会对整个房地产市场,你们的预测会产生什么样的影响?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:达到一种平衡。像低收入住房困难家庭,政府来保障,该租给你租给你,该按照成本价卖给你,对于中等收入家庭,这种自住需求,就提供限价商品住房。限价商品房是政府让了地价的利益,开发商压缩了自己的利润空间。

  解说:2007年12月24日,保利西子湾房地产项目正式开盘销售,这是自国家出台限价房政策以来,全国第一个限价房楼盘上市。6500元的统一价对动辄八九千、上万元的广州房价来说,是一个不小的震动。而限价房的供应,也是广州市政府解决中等收入家庭住房需求的一个重要举措。

  记者:限价房的这个价格和周围的商品房相比的话,有多大的差距?

  广州市民:现在你看我们就旁边那个万科的金域南湾的话,现在应该到九千多。

  记者:大概有两三千的差距?

  广州市民:对。

  广州市民:因为现在毕竟广州这个房价都不稳定,基本上都还在一万以上吧,然后首付付起来都会差不多要三四十万。

  记者:买限价房对你们家庭而言的,整个经济负担能承受住吗?

  广州市民:现在都觉得OK吧,因为有准备嘛。

  广州市民:打工的人多,出来做工的人多,很少人(每月赚)一万多块的,大多数都是三千元钱的人多,(限价房)这个价钱就慢慢供啊,都可以,如果太贵的,根本就供不起来,一个月让你供一万元,你怎么供啊?

  记者:如果没有限价房的话会不会还?

  广州市民:不买了,不买,如果商品房不买,没办法。

  记者:6500元这样一个限价,这个标准是怎么设定的?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:按照国家的要求是双竞双限,我们是竞房价、还要竞地价。保利西子湾这个6500元最高限价的这个限价商品房,当时楼面地价是2700多元,公开出让,谁出的地价高,谁出的房价低,那就是他中(标)。我们现在最低的限价房2800元,在花都区,最高的也就6500元。那我们当时在定这个价格的时候,是我们按照同地区同区域的普通商品房价格的70%作为限价商品房的最高售价。

  记者:那就是通过这样一种限价房的方式的话,你们希望能够缓解目前整个房地产市场上什么样的矛盾呢?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:我们定的标准就是:广州户籍人口、达到晚婚年龄、首次置业、然后家庭年收入在20万元以下、个人申购的时候个人年收入在10万元以下。我们想满足的就是中等收入这个家庭首次置业这种刚性需求,他要买这个经济适用房他又不够条件,他要去买这个普通商品房,他又感到压力比较大,就我们俗称的这种夹心层。

  解说:从2006年8月至今,广州市已经公开出让了10宗共计96.8万平方米的限价房用地,随着未来这1.5万多套限价房的上市供应,必然会缓解一部分住房需求,同时也影响到一手商品房市场的销售与价格。王健,保利房地产股份有限公司副总经理,西子湾限价房项目,就是由保利公司开发建设的。

  记者:那对很多开发商企业而言,首先考虑的是经济效益,你们不考虑吗?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:我们也考虑经济效益,这只是一个能够操作的经济效益,就是说它在一个合理的效益,因为我们不是一种非理性的态度去做这个东西,因为我们既对政府负责,也对企业负责。

  记者:方不方便透露一下像这种限价房,对于企业而言的整个利润率有多少?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:我们现在最后的测算正在做,但是据我们目前的收集到的信息,应该不到10%,和商品房相比,应该会低很多。

  记者:低到什么程度?很多是什么概念?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:商品房如果成本利润达到15%都是属于可操作的,这个(限价房)可能一半左右吧。

  记者:限价房这样的出台,对周围的、包括您现在正在开发的周围的一些商业楼盘,会有冲击和影响吗?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:还是会有一些区别,因为你毕竟这个售价不同,面对的客户也不一样。

  记者:直接地讲,会不会对他们的房价产生冲击?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:客观讲会有这个东西,短期大家会比较的。

  第四段

  解说:针对中低收入家庭,通过不同的形式,满足不同层次、不同消费结构的住房需求;加强土地供应,打击囤积土地等扰乱市场行为,缓解供求矛盾,抑制一手商品房房价的过快增长。广州市政府的这一系列举措究竟能否起到实质性的作用,广州房价在2008年,又会是什么样的走势呢?

  记者:将近一年的时间,“穗7条”所产生的实际效果和我们最初所预期的目的是否一致?

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:我认为是一致的,这个房价过快增长的势头是得到抑制的,这个供求关系已经在有所改善,结构也趋向合理。

  解说:2007年“穗七条”全面实施,从广州市房价在全国70个大中城市涨幅排名来看,2007年1季度“穗七条”出台前后,广州市房价涨幅排名一直在前10位,2月份甚至排名第三位,而二季度,排名则下滑至十几位,三季度开始,排名继续下滑。2007年9月27日,央行和银监会联合发出通知,对于购买第二套房的房贷比例以及利率做出调整,在中央政策和地方政策的双重作用下,四季度,广州市房价涨幅排名更是一路下滑,到2007年12月,已经排名59位。根据广州市国土房管部门统计,2007年11、12两个月,广州市首次出现环比负增长,也就是房价回落,而据国家发改委统计,2007年12月,广州市也首次出现环比负增长,广州房价的整体趋势开始下降。

  骏景·东御苑销售经理卓力勤:开盘到现在也不错,我们有一点几个亿,一点多个亿(销售额)。

  解说:骏景·东御苑是广州中心城区天河区的一个较高档楼盘,它的售价一直维持在1万3到1万6左右,几个月来,房价基本稳定。

  记者:在广州现在这样一个房地产市场上,开这样一个盘,和去年的这个时候要开一个盘的话,会有什么不同?

  骏景·东御苑销售经理卓力勤:应该说去年七八月的时候,所有人都讲,整个市场都疯了。

  记者:那时候好像在这个销售上好像不存在什么压力?

  骏景·东御苑销售经理卓力勤:压力也看是哪种产品,其实对我们大户型产品来说,应该是利好的,因为现在政府它是推这种小户型产品,对吧,它主力保障小户型,但是它对大户型是限。

  记者:像你们这个楼盘的话,是以什么户型为主?

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰:我们这个是以中小户型,就是按国家90、70(平方米)以下。

  解说:翠拥华庭·锋尚也是天河区的一个项目,属于中档楼盘,均价1万左右,至今房价尚未出现大的波动。

  记者:整个现在的销售形势怎么样?

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰:第二批单位,就是整个12月1号推出来,大概是推了一百五六十套,卖了一百二三十套,就是百分之七八十的销售率。

  记者:现在这样一种销售速度正常吗?

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰:在目前的市场状态下,应该是比较满意的,尽管可能市场变化确实是蛮大的。

  记者:变化主要是表现在什么地方?

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰:表现在一个是客户观望情绪比较浓,很可能这个价格比较理性,但客户未必敢进来买。

  解说:国家信贷政策与广州市政府的一系列措施,起到了明显的效果,2007年四季度的广州市房地产市场开始逐步回归理性。

  记者:国家在“9·27”公布这个金融调整的这样一个政策之后,对广州的房地产市场产生了哪些影响?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:应该说效果非常明显。其实作为一个地方政府而言,对这个调控呢,主要是在土地供应这一块,就是说抑制需求这一块,靠我们(国家)金融和税收的政策,而我们地方政府确实这一块没有这一块的职权。而国家在2007年岁末出的一些金融政策、税率政策,对抑制需求产生非常积极的作用,一个是抑制开发企业投资的(过热),抑制他们投资,第二个抑制一些非理性的这种业主购房的需求,这个作用是非常明显的。回过头来看,也就是说对这种房地产调控,它必然应该是一个综合性的、供应需求都必须进行的一个调控,这样才能够取得一个最理想的效果。

  广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟:基本上现在的土地的价格,回归到大概2006年的八、九月份的水平。金沙洲的地块,我们有几次的拍卖会,2007年的11月、12月份的时候,那个土地出让到了8000多元,今年的1月份,同样的都是金沙洲可以望江的地段,出让是4600元,就是基本上回归到一个正常的、理性的水平。

  解说:对于广州市房地产市场来说,几年来,土地一直都是影响房地产市场的决定因素之一。土地交易价格的回归,某种程度上也反映出广州房地产市场开始趋于理性。

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:我觉得政府出台这7条措施的主要的目的,还是规范房地产市场,并不是打压房地产市场。

  记者:规范和打压的区别在哪儿?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:那么我觉得规范房地产市场,就是避免这种投机的行为,避免这个过热、冲动的行为,我觉得从这个方向来讲是正确的。

  记者:你认为在现有的环境下,(企业)会出现什么样的风险呢?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:由于市场的这种需求的抑制,那么它销售放缓,企业会出现资金链短缺。我举个例子,我不知道恰不恰当,就等于这个东西就好像你走到了高原一样,走到高原上,我想你上到青藏高原,大家都不能跑了,因为都缺氧,都不能跑,但是呢体格好的,他还是会走的很顺畅,体格不好的,可能走都走不动了,要坐下来休息一下。

  记者:会通过降低房价来应对吗?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:它的这个降价,我觉得它不是一种违反企业的规律的一种降价,我想可能会是一种回归到一个更合理的价格吧,来增快这个销售回笼,现在有一些企业已经这么做了。

  记者:很多人说广州市的房价出现了拐点,你们感觉到这个拐点出现了吗?

  保利房地产(集团)股份有限公司副总经理王健:有时候我们也在探讨用不用拐点这个词,拐点这个词,应该是往方向整个往下走,才叫拐点,我们更乐于有一个停滞、停顿吧。

  广州市京武房地产开发有限公司项目总监黄峰:这种房价大起大落,我们认为也是不利的,那么出台了这一系列政策,可能会导致市场整体上短期的调整。

  记者:你们对广州市未来的房价怎么看?

  满堂红(中国)置业有限公司高级总监何皓雯:充满信心。因为我们在广州来说,它的均价的楼价一直都在一万元的左左右右,这样的一个水平,对于这种城市来看的话,从某种程度上来看,它还是属于一种健康的。我个人认为在广州市,不会出现这样一种崩溃性的下跌,或者突然哗啦哗啦上涨。

  解说:“穗七条”已经实施近一年,作为一个地方政策,今后“穗七条”还将如何实施,从长远看这种调控措施,对于建立一个健康有序的广州房地产市场又会起到哪些的作用呢?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:所谓拐点不拐点,我觉得是开发企业关心的问题,我不关心这个问题,我只关心我们通过我们的努力,能够真正达到住有所居的问题。你不能因为房价低了,就觉得是很正常的事情,房价高了,我们就该必须跳起来,不是这个概念。而是什么呢?一个平稳的运行,房价的过快增长或者房价的过快下跌,它会破坏这个平稳运行。

  记者:会带来什么影响?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:会毁掉这个市场。

  记者:那现在我们也注意到,广州市的房价现在已经开始出现逐步的回落,那么从发改委的数据来看,环比也在下降,如果说在未来的这样一个期限内,如果连续出现这样的回落或者下跌呢?

  广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波:政策是个稳定的政策,我们采取的措施是灵活的,比如说限价房,我们不是说什么时候都要按什么一定的量,下个红头文件,一定要保证量的供应,没这回事,我们是根据房产市场的运行情况,来决定我们的措施。

  广州市国土资源和房屋管理局局长谢晓丹:我们说“穗7条”说是三年(每年要)供地5平方公里以上,但今年呢,我想会根据这个市场的运行情况,是不是就5平方公里呢?因为我们分析了一下,就是去年加大了供地之后,今年包括仍然在建的加快审批,这个数应该能满足市场这种需求、需要,那今年就不一定说一定要供应5平方公里,会根据市场情况适当调节。

  记者:可能在抑制房价过快增长的同时,同时也会带来对政府的一些压力,甚至对财政的很多的影响?

  广州市人民政府常务副市长苏泽群:国务院住房调查组的领导跟我讲,他说那些有很多城市,大概直接来自房地产产业的税收,大概占总税收的比重能够达到30%,但我们广州市不高的,财政使用的钱当中,十块钱只有一块钱,一块钱直接来自于房地产产业的。

  记者:但是您真的就不在乎这个房地产市场所带来的效益吗?

  广州市人民政府常务副市长苏泽群:我不会说不在乎,但是我不主张把我们政府的或者城市的经济基础建筑在以房地产产业突飞猛进发展作为基础这个份上,如果建筑在这个份上的话,它是很脆弱的。

  记者:那“穗7条”出台之后,对于政府而言,其实也明确了自己的一个定位,应该做什么?怎么去做?

  广州市人民政府常务副市长苏泽群:第一,坚定贯彻党中央国务院的政策,党中央国务院确定要做的事情,就不能说说而已、听听而已,要认真贯彻;第二条,一定要从本城市的实际出发,能做到什么程度,努力做到什么程度,不越位、但是也不能缺位。

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