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深圳亿万富翁炒楼破产事件调查 故事离奇不可信
2008年7月7日 16:11
来源:羊城晚报 作者:周敏 冷雪冰 高靖 朱文庆 选稿:邵弃疾
  《深圳一炒家囤房上亿惨破产?》昨日本报转载报道,“深圳一炒房客囤房69套资产上亿,谁料楼市大跌终告破产……”此消息最近被国内媒体广泛转载,网上网下议论纷纷。报道中详细讲述了一位名叫李金东(化名)的深圳炒楼客,自2004年年初到2008年年中,在深圳炒楼,从暴发到破产的过程。这则“刺激”新闻,也让人产生一些疑点:文章主人公“李金东”是否真有其人?当初他用三四百万就买了近100套房,就算是“零首付”,是否也有点夸大?既然是全职炒房客,按理说有多少钱都投入了房市逐利,又怎会“随时有上百万资金挥洒”?
  
  昨天,本报记者多方进行了再调查———
  
  追寻线索
  
  当事记者拒绝提供李金东电话
  
  昨天下午,记者终于辗转联系上了采写该报道的记者之一。
  
  据该记者介绍,几个月前,她通过一个炒房客的QQ群听说了李金东的离奇炒房经历。随后,两人通过QQ,谈到了更详细的内容。该记者表示,与李金东“见过、聊过、也查证过”,稿件最初写了5000多字,后因版面有限,删到2000多字,“很多细节和事实都删了”。“不了解市场的人不相信,怀疑也是正常的。就连我自己当初都不相信。”“反正我能保证他的真实性就行了!”
  
  羊城晚报记者希望其提供李金东的联系方式,以便跟踪采访李金东,但被拒绝。该记者说道,“我刚才同他说了这个事,但他不想接受别人采访。因为他的本意并不是想暴露这些黑幕的。”该记者也拒绝提供李金东的QQ号码和其群号码,表示“早几天他们把我踢出群了,怀疑到我了。”
  
  经本报记者多次要求,该记者提供了李金东所在QQ群的另一位炒房客的QQ号码。但当天本报记者未能在QQ上联系到这位投资客。
  
  昨日晚上,本报另一路记者再次联系该记者,但她还是以李金东不愿意接受采访、需要尊重采访对象、该报领导不让透露等为由,拒绝提供李金东的电话。本报记者再三苦求,该记者给了一个自称是李金东的QQ号码,但对方已设置为“拒绝被加为好友”。
  
  网友质疑多处有出入记者不肯多作解释
  
  有网友在网上对该记者文章中的一些数据提出质疑。
  
  网友称,该记者在文中写道:“李金东2003年买入2套房子,2004年和另外4个同学共同买进十几套,2005年初全部卖掉;2005年中期,李等5人买进100套房子,2005年年底抛出;而在没有交代李金东再买房子的情况下,直接写李金东在2006年5月留有20套房子没动。网友称不知道怎么一下子就冒出了20套房子。”
  
  记者就此问题询问该记者时,她开始回答是李金东在朋友处协议买进的,但记者告知文章中提到协议买进的20套房子是在2006年8月份时,她又说是分的,但记者再次告知文章中5人买进的100套房子在2005年年底全部抛出了,什么时候又分了20套,她又回答是在2005年年底至2006年5月之间买的。
  
  另有网友质疑,按照文中提供的数据,李金东到最后手头应该有80多套房子,而不是69套。网友称,文章中写道“李金东2006年9月手里握有50多套房子,2007年5月,卖了20多套,只剩下30套,但6月份又大举买进,手头共有60多套,2007年12月和2008年1月又接手了近20套。”而这段时间内,文章并没有提到李金东卖出房子,所以李最后应该有80多套房子,而不是69套。
  
  本报记者就此问题询问该文记者,她以“这段时间有卖出的,反正最后就是69套了”予以回答。
  
  按照该记者文章提供的数据,李金东的房子有50套是在2006年年底前购买的,但深圳目前的房价并未跌到2006年年底的水平,所以这50套房子不存在亏本之说,应该还是有赚的。有网友就质疑,就算另外20来套房子都跌去30%,但若用前50套赚的钱来弥补,也不至于让李金东变成民工。该记者以“不多作解释”回绝了记者的这个疑问。
  
  已有炒家停止向银行支付月供深圳楼市可能出现“断供”危机
  
  李金东的故事或许过于传奇,但是,深圳楼市进入下行通道,一些投资者被“套牢”已经成为明显的事实。
  
  据深圳香地咨询公司总经理半求调查,目前,深圳大约有6000名炒房者被套牢,被套房产大约70万平方米。如今有一部分投资者已撑不住了,准备“割肉”。
  
  美联物业策划主任和建兴则认为,这些被套牢的都是业余投资客,数据仅是一家之言,缺乏可信度。和建兴认为,职业投资客或者投资机构对市场的把握灵敏度极高,他们早在深圳普通住宅陷入低迷期之前就退出了这块市场。“对于职业投资客和投资机构而言,"撑不住"之说是根本站不住脚的。”
  
  中原地产深港研究中心总监张伟称,目前所谓被套牢的炒家只是在去年第三季度房价顶峰阶段买房的人。而去年第三季度全深圳的一二手房交易量在3万套左右。张伟分析认为,这其中投资比例达到70%,有20%的人有投资经验,估计已经脱手,而其他的估计就需要撑一下了。也就是说,目前估计有1.5万套左右房产面临价格估值下降压力。被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。
  
  而兴业银行深圳分行高新区支行行长余永坚告诉记者,据他了解的信息,已有炒家停止向银行支付月供。目前,停止还贷还属于个别现象。如果房价继续下跌,不排除深圳楼市会出现“断供”危机。
  
  两大疑点“零首付”各有说法“协议转让”都称太险
  
  李金东的炒楼经历可谓传奇。这样的炒楼手法能否实现?或者仅仅为传说?本报记者咨询了多位相关行业人士和炒房客,发现其中存在一些有待考证的情节。
  
  零首付?
  
  据称,李金东在2003年,通过“零首付”的方式,从银行贷款,用三四百万元就买了近百套房。平均一套房子只要投入三四万元,这样的传奇能否实现?
  
  银行职员:一般不可能
  
  深圳某银行个贷中心一位职员表示,零首付属于违规操作,银行会因此背负很大风险,一般不可能。允许“零首付”或低首付是十分危险的做法,房价小幅波动就有可能导致原本不具备还贷能力的购房者断供和弃贷。开发商只是承担小额的风险,而大额的风险则由银行和政府承担。
  
  楼市火爆时期,更多的炒房客是采用做短期贷款来加速资金流转过程。例如,投资客手里有多套房产,可以房产为抵押,从银行申请为期一至五年的短期贷款,再用这笔资金购置其他房产,并在短期内出手变现,获利后还款给银行。
  
  由于提高存款准备金率导致的银根(银行资金)紧缩,目前,很多银行已经停止了此类短期贷款的业务。
  
  投资客:完全有可能
  
  另一位从2005年开始涉足房地产投资的吴先生则向记者表示,2003、2004年,银行信贷业务指标重,信贷员为了完成任务,请开发商、购房者吃饭是较普遍的现象。为了完成信贷任务,多家银行也会展开价格、服务上的竞争,“零首付”完全有可能。
  
  协议转让?
  
  投资客:水分很大
  
  投资房产的吴先生介绍,自己身边有很多炒房失败的案例。有朋友去年9月份时在深圳湾口岸附近购得一处房产,60平方米总价150万元,首付50万元,月供8000元,但目前该房产已跌至90万元左右。李金东的事例感觉基本属实。但是文中提到,2008年1月以后,“李金东只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友,协议价格就是帮他还剩下的银行贷款”,未交待清楚如何转让,感觉水分很大。
  
  “不去房地产交易中心办理过户,对接手房子的朋友来讲,风险很大。产权仍然是李金东,一旦房价回暖,李要求要回房子,其朋友将得不到法律支持。”吴先生分析,办理过户手续时要交纳交易房价款8%的税费,对于交易双方来讲,都是笔巨大的开支。尽管协议转让可避免该笔开支,但协议转让仅相当于朋友帮助李金东为处于下跌通道的房子进行还贷。一旦形式发生变化,协议内容很可能会有变数。
  
  律师:不合常理
  
  对此,广东中益达律师事务所徐德军律师也认为,全部协议转让的做法不合常理。“按手中存有69套房产算,即使担心房产全卖掉仍不足以抵银行贷款,李金东也完全可以不还贷款,等候银行清算其资产。如此一来,银行会背坏账,但对李本人影响有限。将房产协议转让,并且不办理产权过户,李金东和其朋友的这次巨额交易似乎是笔糊涂账,究竟是报道有误还是他们有别的想法,我很想知道真相。”徐德军律师对此也表示不解。
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