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阳光射进腐败死角 房地产商为何“公关”规划局长
2007年3月23日 10:40
来源:中国青年报 选稿:朱永斌
 
  3月20日,昆明市规划局原局长曾华受贿案在昆明开庭。公诉机关指控曾华利用职务之便,先后接受了17家单位的贿赂,非法收受钱物200多万元。在这17家单位中,有15家是昆明的房地产商。手握房地产规划审批重权仅两年,曾华就步前两任的后尘,在地产商频频“进贡”下把持不住而应声倒地。

  前任胡星,官至云南省交通厅副厅长后,仍被检察机关查出与昆明市某楼盘违规开发有关,仓惶出逃。胡星的前任李德昭,在任期间受贿337万元,退休数月后案发,只能在监狱中度过余生;

  前后三任规划局长为何都被地产商“公关”落马?房地产业界人士透露说,容积率、建筑密度和绿化率,这三个决定房地产项目赢利与否、赢利多少的指标就掌握在规划局手中。容积率高一点点,规划红线退一点点,一般人根本觉察不出来,对房地产商来说却可能是数千万的利润。<
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  据本地媒体报道,昆明某地产商曾以296万元/亩的价格拍得一块土地,而当时那里的土地均价仅50~60万元/亩。如果在规划时不提高容积率,很有可能血本无归。于是,该地产商在向曾华“示好”后,如愿以偿地把容积率提高了一些。

  所谓“容积率”,就是一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大,房地产利润越多,因此,提高容积率、实现可售面积最大化,是地产开发商孜孜追求的目标。一位房地产公司部门经理说:“对商业开发来说,容积率就是面积,面积就是钱。”

  云南田野咨询机构数据中心经理张帆举例说,以一块占地1万平方米的土地来计算,假使容积率是3,意味着可建3万平方米,容积率提高到3.5,则可建3.5万平方米。如果以3000元/平方米的价格出售,可以多得1500万元。“用来‘打点’的几万元与之相比实在是不算什么。而且,1万平方米的土地是非常小的楼盘。”张帆说。

  张帆从事房地产咨询多年,他介绍说,在房地产业界内,盛行两种“偷”容积率的办法。一种是将房屋的层高建成5米多,中间加建一层,这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按底面积算,而售房时则加上加建的那一层。这是从技术层面上钻法律的空子。

  另一种“偷”容积率的办法就是通过不正当交易来修改规划条件。

  2006年1月,昆明市正式发布的城市规划标准规定,二环以内新建住宅容积率不能超过3.5,二环以外不得超过3。但实际上,二环内不超过这个上限的楼盘极少。涉嫌胡星案、违规开发的楼盘“金碧阳光”,不仅强行改变原来规划的“城市绿地”用途,规划公示上标明的容积率更是高达4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘还在打地基,张帆说,其规划容积率至少在6至7之间。

  容积率的提高对购房者来说,意味着居住舒适度大打折扣。云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析说,“地就这么大,建筑面积加大了,楼层得加高,绿化率降低,绿化景观减少。楼层加高后,住户也多了,电梯拥挤了。采光率也下降了,可能本来日照时间有5小时的,现在前面那栋楼加高了两层,只剩3小时了。总的来说,消费者利益肯定是受到损害。”

  而在张帆看来,在购房者中存在着盲目消费趋势,多数人不会对上述因素多加考虑。

  近年来昆明房价的畸形走高也是曾华及他的两个前任遭群众指责的原因。“理论上说,容积率与房价是成反比的。容积率上去了,居住环境不好,会影响房价。就单个项目而言,楼层加高可以降低土地成本,降价的空间也加大。但现实是,容积率上升对房价提高没起什么抑制作用。”周大研说。

  张帆认为,小高层、高层楼盘公摊面积大,电梯费、物管费增多,购房者实际可用面积减少,其实购房成本是升高了。虽然土地成本降了,但是建筑安装成本是随着楼层升高而增加的,所以,地产开发商绝不会将自己的利润摊薄。

  虽然对于容积率与房价是否直接相关尚有争议,但一个事实是,官员们的“胃口”随着房价攀高而越来越好,一些开发商也敢于花“天价”拍下土地。

  周大研说,最大的问题是法规不够严密,规划部门权力大,操作弹性大。出台的政策又不能够严格执行,“我感觉现在政府在一些房地产项目的监管上有点虎头蛇尾。”

  如何才能抑制住这条“房地产腐败链”?周大研建议建立起监督跟踪问效机制,在一块土地拍卖前、房地产项目建设前和竣工后进行公示,将土地用途、容积率、绿化率等指标公之于众。

  今年2月2日新上任的昆明市规划局局长周峰越提出,要实行“阳光政策”,将审批权和经办权分开,把审批中的自由裁量权透明公开。“阳光”能否射进房地产腐败的死角,饱受房价虚高之苦的昆明在期待。
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