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深圳将彻查房地产市场 控制房价过快上涨
2007年6月22日 04:13
来源:第一财经日报 选稿:吴晨
  “能拿到内部认购房的人,与开发商都有利益关系,而开发商手中有内部认购表,只是这种方式很隐蔽,很难查处。”深圳中联地产一位不愿透露姓名的区域经理告诉记者

  面对深圳楼市价格飙升的状态。深圳市国土房管局副局长、新闻发言人黄珽在接受《第一财经日报》采访时明确表示,深圳针对市民投诉的重点,即将展开对一手房和二手房的全面整治。

  而日前关于中央八部委将再次重点调查深圳楼市的传闻,也得到深圳市国土房管局的澄清,黄珽告诉《第一财经日报》,该局房产处已经联系过八部委相关人士,并无得到重查深圳的回复,但是深圳当地政府即将开始对楼市弊端全力打击。

  深圳房价连续大幅上涨5个月之后,目前深圳中心城区房价已经超过两万。据深圳市房地产研究中心所长王锋发布的市场分析报告,今年深圳出现了14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘,也正是这些楼盘拉动全市新房
价格上涨近1300元,对房价上涨影响较大。

  另据《南方都市报》消息,针对深圳房价涨势的猛烈现状,6月20日,深圳市市长许宗衡利用全天时间对深圳楼市现状摸底调查。在听取国土局等部门对当前深圳房地产形势的汇报后,许宗衡表示,对于深圳楼市的工作重点,将放在盘活存量土地、加快落实年度土地、加大政策性住房的建设、控制房价的非理性过快上涨等方面。

  “二道贩子”、“VIP卡”

  飙高房价

  目前,针对深圳房地产市场,市民抱怨最多的,还是房价上涨过快。特别是今年以来,深圳每月房价涨幅都在10%以上。据深圳媒体报道的南山区某楼盘尚未开盘就无房可卖的现象,深圳众厦地产总经理助理林晓华就表示,“这是内部认购导致的结果,房子还没有公开出售,已经被倒了一手,再加价推向三级市场。一般说来开发商会保留一个楼盘的10%的单位用于‘关系户’的购买,也就是内部认购,但是不应该成为市场主流。”

  林晓华告诉记者,深圳一些楼盘交由代理公司销售,而一些代理公司并不靠代理费赚钱,主要是将新房置换为二手房,通过在三级市场上的转让赚取差价。“目前很难制止这种现象,因为很多渠道都是掌握在销售员手上,购房者只能通过这样的途径购买房屋,那么,房屋涨价也是不可避免的。”

  “能拿到内部认购房的人,与开发商都有利益关系,而开发商手中有内部认购表,这些人在得到内部认购房后,再加价几万去开发商处更改内部认购房的姓名,只是这种方式很隐蔽,很难查处。”深圳中联地产一位不愿透露姓名的区域经理告诉记者,“此外深圳的很多楼盘开盘前都发行‘VIP卡’,其实就是变相认筹。”

  该经理给记者举了一个例子,南山区的某一楼盘,只有1000多套房屋,但是开发商在开盘前几个月就推出了“VIP卡”,而且这种卡价格从1万到5万不等,开发商规定只有购买该卡才有资格选购楼盘,结果认购“VIP”卡的人数达到了4000多人。“这是开发商摸底房价的行为,而后再根据客户的需求,制定价格,反正有这么多人认购,你不买他买,无形中拉高房价。”该经理非常反感这种做法,她认为,开发商售楼前推出“VIP卡”是不允许的。“可以明明白白打广告,而不应玩这种花样。开发商提前拿到这笔钱,又可以用于其他投资。”

  助推成交量,银行风险增加

  “左手倒右手是哄抬房价的惯用做法。”林晓华向记者透露,这种做法用于增加房屋成交量,刺激购买。开发商可能自行委托一些客户购买自己公司的房屋,而客户则向银行按揭贷款,对于开发商来说,不仅可以先收回首付款,而且房屋成交量大,也能刺激房价上涨。但是,这种做法却加大了银行的风险,房价在“倒手”过程中越来越高,但最终泡沫总会破灭,损失的还是银行。所以,林晓华认为,银行在这方面,可以根据房屋的租赁和收益比,决定是否发放贷款。如果房屋的租赁收益比过大,风险增加,银行卡住贷款源头,也可以遏制“倒手”,使房屋价值回归。

  “今年上半年,深圳房价涨得有些让人看不懂,银行的风险因此也会加大。”深圳综合开发研究院教授宋丁告诉记者,常规情况下,银行房贷是信誉度最高的贷款品种,是优质贷款,这些年各家银行都趋之若鹜进入房贷市场。

  但是在这么一个不正常的楼市下,完全有可能出现市场的动荡和政府的干预。如果这类动荡出现后,可能会影响到市民的支付能力,还款能力,那么银行就会不同程度地出现一些呆账坏账,这种情况下,风险就会比较明显。“现在深圳房屋价格和价值的背离拉大。这种背离情况下,将对房贷市场产生怎样的影响,目前还不能明确判断,但是,风险的确在加大。”宋丁说。

  询价系统亟待完善

  房地产市场上基本没有买方询价,所有的房价都是卖方决定的,而且定价后又遵循“市场自主调节”,那么开发商随时提高售价,都变成了一种正常行为。对此,林晓华认为,深圳房地产市场目前缺乏合理的报价系统,所以,政府也应尽快制定房地产“挂牌价系统”,使买卖双方都不可能很方便投资获利。此外,林晓华认为目前购房者对于房价过于敏感,也是诱导房价上涨的一个因素。

  对于价格的制定,中联地产的经理告诉记者,这固然是市场行为,但是价格也不能“朝令夕改”。她向记者透露,南山区科技园附近的一个楼盘,今年9月才能入伙,但是该楼盘从推出时的9000元一直涨价,到现在已经升到18000元了。“我当时准备购买,但是该楼盘每平方米从13000元涨到18000元,竟然不到一个月时间。”这位经理认为。开发商制定价格,应该以建房的基本成本为考量,政府方面对于开发商“永无止境”的涨价,也应出台相应限制措施。

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