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长三角"元旦楼市"冷清收场 房价拐点今年难现
2008年1月3日 10:14
来源:国际金融报 作者:邓旭 选稿:任艳丽

  南京:寒冬中起步

  2008年第一天,南京楼市并未迎来它的新年,而是持续了2007年12月以来的低迷。一天153套的认购量只相当于旺季时其中一个板块的认购量。南京楼市的冷清是近期持续的一种状态。然而,即使没有“碰头彩”和“开门红”,不少业内人士仍然认为楼市并未真正遭遇拐点

  ■本报记者刘洋发自南京

  新年楼市有价无市

  2008年1月1日,数据显示,南京市当日共认购住宅153套,成交18套,销售总量为171套。这个数据还不到去年住宅销售高峰时的一半。

  尽管如此,一家房地产销售代理公司的总经理马军在接受记者采访时仍然说:“2008年也算是开了个不错的头,你再去查查几天前的数据,比这个还要少。”

  元旦之前,南京楼市认购量、成交量双双下跌,多个板块出现个位数的销售量。2007年12月29日当天,以
往一直很热门的仙西板块认购和成交总共才只有1套。也许是沾带了节日的喜气,新年第一天,南京市住宅认购量有小幅上升,较前一天多出31套。

  “天气有多冷,现在的房地产市场就有多冷。”虽然室内暖如春天,马军感受到的仍然是零摄氏度以下室外气温的寒意。

  1月1日,记者走访了南京城北接近山西路商圈的多个楼盘,同样体验了一回“楼市寒冬”。相比高质量楼盘集中的河西地区,这一地块的楼盘质量上毫不逊色,同时还兼具学区房功能。由于邻近市中心区域,地块紧张,此前的销售一直十分火爆。

  然而,在一个目前在建二期精装修小户型的楼盘,记者在售楼处和样板间停留超过1个小时,不仅没有遭遇假日看房、购房热潮,甚至没有遇到一位看房者。短短半年的时间内,该楼盘的每平方米均价已经从开建时的9000多元上涨到如今的1.3万多元。售楼处的销售人员表示,大部分房源已经销售出去,目前的价格是二手房市场炒作出来的,楼盘不存在任何滞销的情况。相反,房源仍然十分紧俏。但是,对照记者当天现场的体验,似乎只能用“有价无市”来形容该楼盘的状况。

  房价拐点今年难现

  2008年第一天,南京楼市并未迎来它的新年,而是持续了2007年12月以来的低迷。一天153套的认购量只相当于旺季时其中一个板块的认购量。南京楼市的冷清是近期持续的一种状态。然而,即使没有“碰头彩”和“开门红”,不少业内人士仍然认为楼市并未真正遭遇拐点。

  苏鼎房地产研究所所长宋坚分析,虽然深圳、广州等地出现房价有所下降的迹象,但它们的情况不能完全套用到南京,况且,南京的“一房一价”政策客观上也在控制房价。目前的市场行情和传统的淡季不无关系,同时各种调控政策的作用对楼市的影响也不小。只能说,南京的房地产市场处在“冬眠期”,2008年的全年走势扑朔迷离,目前预测还太早。

  针对目前争论较多的“拐点说”,马军也表示,在他看来,近期内,南京的房价不会大涨也不会下跌。未来很长一段时间里,房价将保持比较平稳的状态。

  不过,根据往年的情况,过了“金九银十”,随着年终奖金的发放,房地产市场在春节前后可能还会掀起一波短暂的小高潮。

  尽管业内人士大多认为市场拐点还未出现,但是,在不少买房者的心中,南京楼市的价格预期似乎已经见顶,再上涨的空间不大。记者采访了几位有购房需求的年轻人,他们普遍认为,南京的房价应该会有小调的空间,所以希望再等一等,看一看,不急于目前出手购房。

  自住需求冷中升温

  在南京房地产市场行情偏冷的总体局面下,一部分房源仍然受到关注。

  其中一种是精装修挑高小户型。这类房屋往往是商住楼,过去由于购房者不能在买房后落户南京,始终处于不温不火的销售状态中。但是,伴随着纯住宅用地挂拍减少,政府有意对大户型房进行限制等政策因素影响,此类楼盘销量开始大增。

  在南京最热闹的新街口和山西路两大主商圈,记者都看到了同一个楼盘的大幅广告。这一广告还同时出现在南京发行量最大的三份都市报上。该楼盘正是属于上述房源。如此大的广告投放力度,在房产市场淡季出现,实属罕见。

  马军解释,精装修挑高小户型热销的原因,在于迎合了现在的主力购房者——新婚或者准备结婚的年轻人的需求。他们经济能力有限,无力购买大户型,同时又对空间有一定的要求,挑高就解决了房屋价格和空间的矛盾。另外,他们工作繁忙,无暇顾及装修,希望通过添购软装就可入住,精装修正好迎合了他们的需求。

  2007年的最后一天,南京上演土地市场的年终“压轴戏”。与以往挂拍,住宅地块偏多不同的是,当天挂出的7幅用地以商业及办公性质为主,只有一块纯住宅用地。根据土地估算,这些地块至少能够提供200户左右50平方米小户型商住房。

  除小户型外,实质上接近郊县的江宁板块、长江以北的江北板块、南京江中多个沙洲上的“小产权房”都维持了一定的热度。去年底销售最惨淡的12月29日,楼盘销售前三名全部出自江宁板块。这一情况证明,在楼市寒冬中,南京的主力买房者已经从投资转向自住。随着过江隧道和地铁的建设,过去被认为较偏远的城郊地区由于价格便宜受到购房者的青睐。到2008年,上述几种较热房源仍然可能继续扮演支撑市场的角色。

  上海:走出卖方市场

  一些新开楼盘在元旦期间搞起了促销的活动。浦东三林某楼盘VIP开盘当天9.9折,有的楼盘买指定户型送两年物业费,某别墅推出特价一个月的活动。虽然这些折扣并不大,但是开发商已经意识到,目前的楼市开始走出卖方市场

  开年1月的楼市,将呈现“供应、成交、均价三项齐升”的态势。而随后的2、3月份的楼市仍将回归低迷

  ■本报记者邓旭发自上海

  元旦楼市冷清

  2008年元旦的上海,随着气温的骤降,楼市也显出丝丝凉意。

  记者在市中心黄浦区、卢湾区发现,元旦假日的中介二手门店前门庭冷落,绝大部分门店内并没有买家或卖家的身影,一些中介则在门店外黯然抽烟。与此同时,记者在位于黄浦区6号线地铁站附近的某个新盘看到,虽然该楼盘尚未开盘,但是已经在附近打出售楼广告。记者从售楼处获悉,该楼盘目前尚未开盘,不过已经开始积累客户,“意向客户已经不少了”。一位前来看盘的胡小姐对记者表示:“我想年底房价能低一些,所以趁这个时候买房子,不过看样子开发商是想等房价再高点才开盘。”

  天天房展网研究中心数据显示,去年12月25日到31日的7天时间(1月1日交易中心未开),商品住宅的成交量分别是188套、217套、213套、460套、336套、300套、186套,这个数据跟之前12月份的成交情况比,逐步下滑。事实上,自去年9月28日央行发布二套房贷政策之后,上海楼市的成交量就持续了长达3个月的大幅下滑之势。市民最为关心、纯市场行为的商品住宅成交量,从9月的207.21万平方米高位,下滑到10、11、12月的168.73、139.61和111.65万平方米,环比降幅分别达18.6%、17.3%和20%。在短短的3个月时间里,商品住宅的成交量累计下滑了近一半。

  而2007年元旦前7天的成交量分别是335套、391套、401套、372套、409套、451套、432套,明显高于今年新年假期的水平。

  值得注意的是,从元旦假日楼市的成交价格来看,波动非常大。均价最高的达到15737元/平方米,最低则是9769元/平方米。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,“楼盘推房源前三天成交量最大。如果是郊区推新房源的话,价格就会被拉得很低。市区推新房源的话,价格就会被拉高。按这个道理来判断,捂盘的基本上是在市区和外环周边。”

  虽然,年终楼市改变了全年供不应求的紧张局面,但房价仍然走高。天天房展网研究中心的数据显示,去年12月上海商品房的总成交(行情论坛)金额为174.48亿元,平均成交价格为11071元/平方米,环比上涨5%。其中,商品住宅的总成交金额为123.3亿元,平均成交价格为11044元/平方米,环比上涨2.2%。两项数据都为全年的第二高,仅次于去年10月份商品房11476元/平方米和商品住宅11520元/平方米的平均成交价格。

  新盘假日促销

  据网上房地产信息显示,元旦过后的一周内,上海将有10多个楼盘推出新房源,与去年12月份比较,供应量相对充足。此外,记者还了解到,一些新开的楼盘在元旦期间也搞起了促销活动。浦东三林某楼盘VIP开盘当天9.9折,也有的楼盘买指定户型送两年物业费,某别墅推出特价一个月的活动。虽然这些折扣并不大,但是开发商已经意识到,目前的楼市开始走出卖方市场。

  由于1、2月份是传统楼市淡季,业内人士认为,这一波楼市的促销可能在近期继续延续下去。薛建雄认为,开年1月的楼市,将呈现“供应、成交、均价三项齐升”的态势。而随后的2、3月份的楼市仍将回归低迷。总体楼市的回暖可能要到4、5月份以后。

  政策影响渐显

  不过,薛建雄预计,今年1月份的成交量将会超过去年12月,“这是因为几大国有银行的放贷指标,在去年前10个月里就已基本用完,去年11、12月的房贷基本上只能靠地方银行和外资银行。另外,去年12月份央行又出台了从严的二套房贷细则,要求以户为单位,这更加压缩了需求。在前9个月楼市已透支的情况下,银行再从资金面压缩需求,成交自然是快速下滑。因此,近3个月来楼市的下滑,只能说是正常盘整,房贷政策只是加剧了这个整盘的幅度和速度。不过,这一现象将随着2008年的到来而解决,从这个月开始,国有银行的放贷指标将暂时不会再成为限制楼市成交的原因了。前两个月没有贷款指标的银行,房贷业务要在1月份兑现,这也将无形中增加1月份的成交量。”

  “另外一个原因就是,企业所得税从2008年1月1日起,将从原先的33%下降到25%,很多预计在2007年下半年推盘的开发商,都因此推迟到了2008年上市。因此,2008年1月份的推盘量很可能会超过2007年12月份,这将带来一拨成交量。而能够安然捂盘的主要是市区楼盘和外环周边楼盘,这些楼盘的价格相对较高,将可能拉高1月份的房价。”薛建雄预测。

  杭州:开盘盛况不再

  与曾经展会内外充斥广告与人群相比,本次交易会多多少少显得有些冷清,有些项目又开始推出了特价房、现场下订有折扣的优惠措施。这与去年房展会上人满为患的情况形成了鲜明对比

  今年元旦,杭州的房地产市场不可谓不热闹。

  去年12月31日,浙江世贸中心迎来了2008浙江省不动产交易博览会的开幕。据了解,本次交易会共有28家企业34个楼盘参展,其中大部分楼盘仍处于展示阶段,将会集中在今年5月份左右开盘。与曾经展会内外充斥广告与人群相比,本次交易会多多少少显得有些冷清,有些项目又开始推出了特价房、现场下订有折扣的优惠措施。这与去年房展会上人满为患的情况形成了鲜明对比。据悉,交易会上展出的在售房源也相对较少,大部分楼盘的开盘时间都定在了今年的五六月份,这也是让交易胶着的一个原因。

  杭州楼市在经历了一波热销之后,终于重新回归理性。截至去年12月30日,杭州主城区去年12月一共成交商品房2187套,比11月减少了1/3,仅高出去年1、2、3月的成交量,是4月以来最低的月成交记录。

  开盘不热

  事实上,去年年底,杭州诸多楼盘纷纷赶着推出新房源,楼市不可谓不热闹,然而销售情况却并不乐观。

  据杭州市透明售房网显示,截至目前,杭州主城区去年12月拿出预售证的楼盘达到26个。值得一提的是,这个数量已经超过了“金九银十”的10月份主城区预售楼盘数量。不过,开盘高峰却没有带来销售高潮。据有关资料显示,12月新开房源的楼盘销售情况都比前几个月有所减弱,就算是特别受欢迎的楼盘,目前也还有可销售的房源。

  数据显示,去年12月杭州卖得最好的楼盘是万家花城。这个在去年5月掀起销售奇迹的楼盘,12月中旬推出了二期第一批房源,一共550多套,截至目前已卖了340多套,是12月的成交冠军。排在月成交第二位的楼盘,则是下沙开发区的多蓝水岸小区,12月一共成交了230套。随后依次是江干区的九月庭院和滨江的铂金时代公寓,分别成交130套和122套。除此之外,就没有楼盘的月成交量超过百套了。

  而销售不理想的楼盘也有很多。据杭州透明销售房网显示,位于杭州城西的锋尚苑,去年12月1日推出350套房子,目前可销售的还有230多套。12月3日推出新房源的乔司楼盘逸家花苑,一共推出96套房子,目前可销售房源套数依旧有96套。也就是说,一套房子都没有成交。

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