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中国证券报--房地产业的十大谎言

2005年6月26日 18:57

  今年以来,国务院的两个“八条”及5月11日七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》等相关文件相继出台,这标志着我国自亚洲金融危机以来采取的刺激房地产需求增长的政策发生转变。
  
  在笔者看来,这种转变不仅是政策的微调,而是房地产行业的发展必须要实现三个层次的内在转变:重新确立住宅消费和投资理念;加快完善房地产发展的制度和政策;改变和完善住宅的生产销售方式。而转变
的关键是先搞清楚近几年我国房地产发展中存在的各种错误或偏离及其原因。概括来说,关于房地产发展存在十大谎言。

  谎言一:房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。

  房地产的支柱性体现在消费上,而不是投资上,政策要努力鼓励的是房地产大众消费。在我们看来,房地产应该是一种被动的产业,而不是主动性的产业,即使它在结果上对经济起着支柱性的作用,但也是被动的。

  谎言二:大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。

  这是一个理论上的错误。房地产是大众消费品,绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报,而且风险极大。因为只要是这种情况发生,房市必然会出现泡沫,而且随着参与的人越多,泡沫会越吹越大。试想一下,即从两方面问一问自己,你就会放弃投资房地产赚大钱的荒谬想法。一是在现今中国,房地产业利润十分丰厚,而房地产并不是什么技术含量很高的产业,房地产商能获取如此丰厚的利润,同时消费者也能得到不菲的利润,这有悖于经济学的原则。二是大众投资房地产赚钱是不可能实现的。你仅买一套房子,房价大幅涨价了,如从你当初购买时的50万元涨到了现如今的100万元,你一定很美,觉得你赚钱了,实际上你没有,说起来你可能不信,你卖出你的房子赚了50万元。但明天你还要花100万买回同样的房子(至少不能低于原来的面积和房屋质量),你还要交一笔现在看来越来越多的交易费。结果你一分没赚。那么,有人会说,我买两套房子,卖出一套,那总能赚吧,是的,但这有个条件,即大家都不买第二套房子,只有你一个人很聪明地买了第二套或第三套房子,但实际上会有许多人与你有一样的想法,有许多人买两套房子,在大家都在买时房价肯定不断上涨,等大家都想变现时,价格就会下跌。房地产是一个带有一定的投资属性的大众型消费品,问题就出在这一双重属性上,房地产商及大小炒家们就是通过夸大投资属性来误导消费者的。

  谎言三:利率高低是影响购房行为的重要因素,短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。

  这在今天的中国并不适用。理由是:我们的利率是浮动的,按揭贷款一般都在20年,即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平,而不是某一个时段的利率高低。还有,真正的购房成本是房价的高低,高房价就是高成本,但我们的许多消费者却有意无意总是不愿考虑这一点。因此,我们的结论是如果你认真设计或选择,买房可以节省钱但不能赚大钱,而在房价大涨时购买房将会支出过多的成本,使其离“负翁”越来越近。房价是购房需求考虑的第一要素,而不要让收益率的诱惑或利率因素冲昏你的头脑。

  谎言四:一些房地产商如是说,我不为大众生产住房,仅为少数高收入阶层造房,赚的是他们钱,不伤害穷人,而穷人的住房问题呢丢给政府管好了。

  在我看来,是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。大家都清楚,从绝大多数消费品来看,市场能够满足绝大多数人的市场需求,这才是市场经济,市场经济的本质在我看来就是不断满足大众化需求,尽可能低价销售满足大多数消费者需求的产品是市场的一个最大原则,因为有大众化,才有规模,才有社会财富和福利的增加,整个社会经济才更有效率,也更为协调和稳定。如果把大多数人的住房问题让政府解决,那不就是又回到福利分房的计划时代了吗。如果一个行业(竞争性的)无力满足大多数的产品需求,那这个产业不仅不成熟,而且也不会成功。大众化取向是市场经济的精髓,我再重复一遍。

  谎言五:自住需求占多数就不出现房地产泡沫。

  可以说,在地方和在什么时候自住需求都是占多数的,自住需求占多数构成稳定的市场结构,就像坐庄锁定筹码一样,造成价格出现波动的是流动性强的那部分市场需求,它增加1%可能造成10%甚至更高的市场价格波动。因为自住需求基本是锁定的,不流动的,投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素,实际上是少数操纵多数,而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上,由于住房的自有率很高,许多城市都在80%以上,投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。

  谎言六:城市化是房价上涨的主要推动力。

  城市化是房地产商炒房的一个堂而皇之并显得颇有学问的说辞。北京、上海这样的大都市城市化很快吗?非也,每年新增人口很少,城市化加速根本不在北京、上海,如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人,增长率为2.54%和1.81%,其中自然增长率分别为0.07%和0%,这里还有郊区人口农转居的部分,这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长,城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。城市化推进房价长期大幅上涨,而大幅上涨的房价将从根本上阻碍城市化,在如此高房价下人们越来越难以进城,实际情况是,所有的产品在大众化的过程中,都是品质的逐步提高、价格的不断下跌(至少是价格的相对下跌),同时,购买的人才会越来越多,如汽车、各类家电、手机、计算机无不如此,我不相信房子在越来越昂贵中普及,这种普及主要是指城市化。房价上涨必须与相对购买力水平相一致,即不可能脱离居民收入水平增长。按照一些房地产商的逻辑,中国的城市化是不可能的,进一步说,没有城市化也就没有住房需求,房价上涨应该也说没有了源泉,城市化是推动房价上涨的根本动因明显是悖论。情况应该是,房价相对价格便宜(增幅与通胀率相近)才会推进城市化和产业发展,因此,房价是城市化的重要成本,对一个理性的房地产商来讲,应追求这样的住房发展目标,因为城市化确实将大大地增加住房需求,他们将从大众化的规模扩张中获得丰厚的利润。

  谎言七:地荒论和地价决定房价论。

  我们曾对北京、长三角和广东省的土地供应做了细致分析,分析表明,中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题,“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。地价可以部分地决定房价,但其中的要义是地价高,房价相对较高,因而要节约使用土地。而且地价高不一定房价高,美国纽约地价最高,住房价格却并不是美国最高的,仅排中上之列,为什么,地价高,可以把楼层盖高些,地价被均摊,房价并不相应提高。

  谎言八:房价收入比高并不说明有泡沫,中国国情的土地极度稀缺,决定中国房价相对较高。

  在许多采取过度实用主义的态度的房地产商看来,在与其利益发生矛盾时,西方的房地产经济学理论都是错的,中国的实际如果与他们的理论不一样,肯定是他们的理论错了,或者中国有特殊的国情。一个“特”字便解决了一切问题,还要经济学家干吗,经济学理论更是多余。房价收入比是一种综合性指标,它不仅反映了房价可能过高,而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。土地永远是稀缺的资源,但房地产商们及许多房地产业内眼中的土地稀缺,可明显不是经济学意义的稀缺性。香港土地缺吗,在经济学上是肯定的,但我认为香港不缺土地,特别是不存在缺土地盖房子,经济学的稀缺是相对于其他要素某种要素更稀缺,使用成本更高,需要节约使用,而较多的使用丰富的生产要素。香港不缺土地,香港1000平方公里的土地,仅在维多利亚两岸盖房子,新界有大量的土地并不被利用。

  谎言九:房价不能跌,房地产业不能衰退。

  这是强盗逻辑,产业发展有周期,而且对于一个已经出现泡沫的产业而言,早点破比晚点破要好,泡沫破的过程就是生疮挤脓的过程。房价不能跌,房地产业不能衰退,我听着好像是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。有涨有跌是市场规律,高房价特别是明显虚高的房价,出路只能是“挤”,就是降,没有什么好说的。

  谎言十:房价增幅只要保持不超过GDP增幅,房地产就是健康的。

  这是在地方政府的官员中经常流行的说法,一些媒体也喜欢登此类的谬论。在世界范围上讲,GDP增幅一般都不会太高,中国GDP相对高些,但GDP增长是除了价格后的实际GDP增长。房价增幅与GDP增幅平衡,再加上房地产投资和消费自身的增幅,显然其增长将比GDP高几倍(至少在一倍以上),除了一定阶段,房地产投资不可能长期性地以高于GDP几倍的增幅递增。房价增幅与物价增幅是可以比的,但可惜的是,我们的一些经济学家和官员看到CPI涨到4%以上就大叫,要升息,要调控,警惕高通胀啦,但对一些地区房价连续几年保持20%以上涨幅却视而不见,并称之为很正常。去年粮价上涨30%那才叫正常呢,因为前期粮价下跌太多了,农民的利益受损害太大了。


选稿:吴晨    来源:中国证券报  作者:王小广  
 
 

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