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业主受骗告状无门 透视金色假日酒店骗局

2005年7月10日 14:50

  

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金色假日酒店骗局
  

  金都恒基的消失,使得业主们告状无门……

  一块土地,四个土地使用证;一套房子,两个房产证,两份抵押贷款;同一个地块的房子,一会儿是酒店,一会儿是住宅。真
假莫辨,虚实难分。这样奇怪的一幕已真实地在号称北京首家产权式酒店——延庆金色假日酒店身上戏剧性地上演。

  在此幕后,隐藏着怎样的利益链条?

  “四星级”的住宅

  2002年的“五一”长假,注定要成为苗瑾一生挥之不去的阴影。那段时间,一块竖立在三元桥的“十万元,拥有一生的假日酒店”引起了她的注意。最终在那个“五一”,即将退休、正想找点投资项目的她,迈进了这家假日酒店的销售商——北京金都恒基房地产开发有限公司(以下简称金都恒基)售楼处的大门。

  “投资回报丰厚,除了100%的物业产权外,还有10%~30%的纯利回报给业主。四星级豪华酒店,地处北京夏都延庆的八达岭国际会议度假中心商圈,买了这种产权式酒店的房子,就像搬回一台提款机,安全可靠,边玩边赚。”诱人的广告再加上售楼小姐煽动性的说辞,很快令苗瑾有了下注的决心。

  2002年5月8日,苗瑾便一次性斥资64万元,与金都恒基签订了购买金色假日酒店两套总计面积近115平方米房屋的预售契约。

  在苗瑾买房之后,酒店价格一路看涨。2001年到2003年间,先后有300多名业主陆续以每平米近万元的价格购买了金色假日酒店的套房。他们或者一次性支付30万~40万元/套的现金,或者通过中国建设银行延庆支行的按揭贷款购买。最后,业主总共向金都恒基支付了上亿元的房款。

  令业主们如此放心买房的原因,很大程度上在于此前的2001年7月,占地16亩、楼高15层的金色假日产权式酒店大楼即已封顶,2003年1月便开始试营业。业主们期待着的“边玩边赚”的金色前程就要开始了。

  但接下来发生的事,却将业主们的期待击得粉碎。

  苗瑾告诉新地产,2003年10月,她接到酒店方面的通知,让她到北京金三元新世纪投资有限公司(以下简称金三元新世纪投资)去领取房产证。结果发现当初开发商销售人员一直说是投资四星级酒店,可房产证上,房屋用途一栏却是“住宅”。难道自己以近7000元的均价,最后竟是在延庆买了两套加一起不到115平方米的住宅?(2002年,延庆商品房住宅的均价为2000/平方米左右。)

  很快,和苗瑾一样,金色假日酒店的300多名业主先后发现了这一问题。

  感觉不妙的业主们开始自发的对金色假日酒店和金都恒基进行调查。但2005年初,金都恒基在历经多次变更后,突然不知所踪。

  “酒店”“住宅”大变脸

  金色假日酒店的出现,最早可以追溯到2001年2月。当时,金都恒基的大股东、金色假日酒店的投资商——金三元新世纪投资首次向延庆县城乡规划委员会提出申报,希望在位于延庆八达岭温泉度假村南侧兴建面积为25000平方米的假日酒店。

  这一申报很快得到了延庆县城乡规划委员会的回应。2月26日,延庆县城乡规划委员会就批复同意了金三元新世纪投资的申报,要求其抓紧办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,并到其他相关单位申报办理城建档案编制手续。

  第一张“通行证”就这样被金三元新世纪投资轻易拿到,金三元新世纪投资随即加快了报批步伐。

  然而,到2001年3月,金三元新世纪投资给延庆县计委报批的请示中,开始以“金色假日酒店式公寓”的项目名称取代原来延庆县城乡规划委员会批复的“假日酒店”。虽然这一名称的改变将意味着日后用地性质和用途的根本改变,却仍然在极短的时间内得到了延庆县委的批复。

  随后,金三元新世纪投资又在向延庆县环保局、北京市旅游局的两次报批中,连续使用了“金色假日酒店式公寓”这一项目名称,并得到了两部门的批复同意。

  最后,在北京市发展计划委和北京市政府的批复中,该项目被明确定性为“酒店”。北京市发展计划委在批复中载明:“该项目建设内容集住宿、餐饮及配套设施一体的酒店,客房416套、床位727张。”而北京市政府的批复更为明确:“该项目用地为旅馆业用地,依法律规定,按有偿方式供地。”

  然而,北京市政府将该项目最终明确为旅馆业用地的定性批复却并没有在实际操作中执行。2002年7月16日,金三元新世纪投资最终“如愿以偿”地以公寓(即住宅)用地目的,同北京市国土资源和房屋管理局签订了金色假日酒店式公寓项目的国有土地使用权出让合同。通过该《合同》,金三元新世纪投资仅以90元/平方米、总地价款2260295元获得了该项目用地70年的土地使用权。

  “事后看来,金三元新世纪投资通过以‘公寓’替换‘酒店’这种偷梁换柱的手法,谋取暴利很可能是早有预谋的。相关法律明确规定,国家对土地使用的用途和性质有明确分类。‘公寓’属于住宅用地,‘酒店’则属于商业用地,二者具有本质的不同,土地转让价格也有相当大的差别。作为土地主管部门,不可能在这个重大问题上犯如此低级的错误。因此,金三元新世纪投资明显具有串通土地主管部门,谋取暴利的嫌疑。最后的结果,是业主和国家的合法利益都受到了侵害。”金色假日酒店业主律师代理人、北京京都律师事务所律师王国峰对新地产这样说。

  据王国峰介绍,依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地用途的改变是土地出让合同的重大变更,受让人不得擅自改变土地用途,改变土地用途必须重新在相关主管部门进行审批,并重新办理相关登记手续。王国峰认为:“北京市政府最后已经明确批复金色假日酒店用地为旅馆业用地,金三元新世纪投资在未经政府重新审批、未重新办理相关登记手续的情况下,将其改为住宅用地,擅自改变土地用途,属明显违法。因此,金三元新世纪投资同北京市国土资源和房屋管理局签订的国有土地使用权出让合同应该被视为无效合同。”

  那么,土地使用性质的变更,对金三元新世纪投资意味着什么呢?

  “法律规定住宅用地使用权年限为70年,而商业用地使用权年限为40年,同时,国家为体现对居民住宅的支持,对住宅用地使用权的转让价格一直采取优惠,远比商业用地使用权的转让价格要低。这也就是说,金三元新世纪投资最后不仅在土地使用权转让价格上占了国家很大的便宜,而且还无偿取得了该项目30年的土地使用权。金色假日酒店只以总地价款2260295元的低价取得了土地使用权,最后却卖了近上亿元的房款。”王国峰对新地产分析说。

  一块地,四张证

  实际上,早在2001年7月,占地16亩、楼高15层的金色假日产权式酒店大楼即已封顶。而直到2002年7月16日,金三元新世纪投资才最终同北京市国土资源和房屋管理局签订了国有土地使用权出让合同,正式取得该地块的使用权。也就是说,金色假日酒店大楼在未正式取得该地块使用权前,即已封顶。“无证施工,这更是明显的违法行为。”王国峰对新地产说。

  此外,新地产调查发现,同一个金色假日酒店地块,从2001年6月到2004年6月,4年时间里,居然具有4个不同版本的国有土地使用证,发证机关、地号、土地用途更是轮番“变脸”,各有不同。

  第一张土地证发自2001年6月,地号是A-14-24-0403,土地用途一栏填的是“综合用地”。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,综合用地是宗地用途5大类别中的一个类别,用途可以是商业,也可以是其他。土地证的签发部门是延庆县国土资源和房屋管理局。

  第二个土地证是一个临时国有土地使用证,发自2002年10月,地号是A-14-22-0499。该证土地用途一栏填写为“公寓”。签发这张土地使用证的是北京市国土资源和房屋管理局。

  第三个和第四个土地证,分别发自2003年4月和2004年6月,地号分别为A-14-24-0540、A-14-24-0540-1,土地用途则又都变成了“住宅用地”,两证的签发部门又变回了延庆县国土资源和房屋管理局。

  作为金色假日酒店业主的代理律师,北京京都律师事务所律师王国峰现在最忙的一件事就是到北京市各级建委、房管局和土地局以及规划局调查取证。可是几个月下来,几乎四处碰壁。“对方说没有配合的义务,原始资料、文件都掌握在他们手里,作为律师,又能怎样?”王国峰对新地产一脸的无奈说道。

  而从5月底开始,新地产也一直试图就上述问题向延庆县和北京市土地和房管部门探寻究竟,对方均以问题敏感、复杂为由拒绝新地产的采访请求。新地产试图通过查询延庆县规划局档案科的原始档案记录获知事件真相,亦遭到拒绝。

  谁在替业主还房贷

  尽管调查困难,但新地产还是发现,2003年4月,延庆县国土资源与房屋管理局以金三元新世纪投资同北京市国土资源和房屋管理局签订的金色假日酒店式公寓项目国有土地使用权出让合同为依据,给金三元新世纪投资颁发了第一份房产证,证号为延股字第00186,从而将金色假日酒店全部29027.86建筑平方米的房屋所有权,登记在了金三元新世纪投资的名下。

  2003年7月11日,金三元新世纪投资以金色假日酒店的权益和00186号房屋所有权证书为抵押,从中国建设银行延庆县支行获得了一笔2000万元的贷款,还款期限为1年。

  一个多月后,金色假日酒店的业主们相继接到通知,金都恒基已经从延庆县国土资源与房屋管理局为业主们办完了金色假日酒店房屋所有权证书,即后来业主们手中持有的编号为延股字第00325号的房屋所有权证书。而此时,金色假日酒店的权益及延股字第00186号房屋所有权证书,仍被抵押于建行延庆支行手中,尚未解押。

  由于很多业主在建行延庆支行做了按揭贷款,这就意味着金色假日酒店及其房屋所有权证书,被分割为两次抵押物,抵押给了建行延庆支行同一债权人。“这是违反《担保法》的行为,对银行意味着极大的风险。”王国峰律师对新地产说。

  2004年6月28日,抵押贷款期限即将到期,奇怪的事情发生了,延庆县国土资源与房屋管理局又给金三元新世纪投资办理了金色假日酒店房屋所有权证书,其编号为延股字第00325号,与此前给业主们办理的金色假日酒店房屋所有权证书,编号完全一样。

  随即,2004年8月18日,金三元新世纪投资以这一新的房屋所有权证书为新抵押,从建行延庆支行注销了于7月10日已经到期的2000万元贷款,并将该笔贷款的还款到期日顺延。

  “这一行为为后来一房两证埋下了伏笔。”一位熟悉此事件的业内人士对新地产说。

  这将导致两种可能:要么业主手中的小产权证以后可能被认定无效,另外一种可能,在金色假日酒店房屋的产权被分割给业主后,原来抵押给银行的大产权证以后有可能被认定无效。“在这种情况下,银行为最大限度降低风险,必然会要求房地产管理机构重新给债务人即金三元新世纪投资办理新的房屋产权证。”该人士接着对新地产分析说。

  “同一个酒店的房屋,现在却出现了两张同样有效的产权证,这就意味着我花了几十万元买来的房产,有可能突然在不知不觉中化为乌有——金三元新世纪投资完全可以随时把这个房产卖掉,而根本用不着经过我。”一位业主对新地产这样说。

  北京京都律师事务所律师童非则分析认为:虽然现在法院还没有判令业主们的小房产证无效,但现行法律会优先保护银行的资产不受损失。如果银行觉得贷款安全受到威胁,就会向房管机关施加压力,要求房管机关收回发给业主们的小房产证。“从法律上说,法院也极有可能支持银行的这一请求。”童非说。

  然而现实中,更奇怪的事情还在后面。

  2002年10月,业主周军按规定比例缴纳首付后,从建行延庆支行获得了一笔32万元的贷款。根据借款合同,周军每月必须向银行支付2162元的月供还贷。而现在,周军感觉金色假日酒店完全是个骗局,在向金都恒基索赔无门的情况下,自2004年开始,周军开始拒绝向银行支付每月2162元的月供。同周军的情况类似,自从金色假日酒店事件发生后,已有很多通过建行延庆支行按揭支付房款的业主都拒绝还贷,希望以此减少自己的购房损失。

  “金色假日酒店的总房款达到了上亿元,粗略估算,这其中大概有9000万左右是银行贷款。”业主苗瑾对新地产说。

  从2001年到2003年间,金色假日酒店按揭贷款的业主们,以借款人身份相继以其购买的金色假日酒店套房和房屋产权证为抵押,全部与建行延庆支行签订了《借款合同书》,而这些借款合同的担保人,都是金都恒基。

  根据《借款合同书》,金都恒基必须为上述借款人提供完全担保,向银行承担因借款人未能实际还款时的连带还款责任。

  现在,虽然周军仍然拒绝向建行延庆支行支付每月2162元的月供,但前不久,他意外收到了来自该行的还款对账单。该对账单称,去年周军的月供已经全部还清,交钱方式是在柜台交纳。此外,亦有多名业主对新地产反映,他们也遇到了同样的情况。到底是哪个神秘人物替还贷款,业主们不得而知。

  2005年6月,多名业主向中国建设银行总行和建行北京市分行以及北京市银监局举报,称金三元新世纪投资在2003年给业主办理金色假日酒店的房产证时,金色假日酒店的大房产证已经给了建行延庆支行,尚未解押。而在金三元新世纪投资的大房产证尚未解押的情况下,金色假日酒店的房屋按规定不能分割出售。但是建行延庆支行却未及时阻止开发商分割金色假日酒店产权的违法行为,对银行的贷款安全造成了重大威胁。同时,在2004年业主已经获得金色假日酒店房屋产权以后,建行延庆支行却未经该酒店共有房屋业主同意,再次为金三元新世纪投资提供抵押贷款。业主们认为:“建行延庆支行严重违反了《城市房地产抵押管理办法》的相关规定,涉嫌与开发商勾结,请求北京市银监局对建行延庆支行的违规贷款行为进行查处。”

  但业主们从北京市银监局得到的答复是:建行延庆支行对该项目的贷款行为是健康的,没有问题。

  新地产亦致电建行延庆支行和北京分行,当相关人士得知记者试图了解北京金色假日酒店的贷款问题后,拒绝回答新地产提问。

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