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    专家:房产税应累进征收 高级住宅多缴税
    2005年3月7日 09:07
     


      

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                         社科院金融研究所金融发展室主任易宪容
      
      
        专家观点

        对于政协委员有关征收房地产税的提案,中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,随着国内房地产业的持续高速的发展,开征统一规范的房地产税或不动产税是势在必行之事,他认为,“开征房地产税是房地产持续发展的关键”。
      
      炒房与房产税偏低有关
      
      易宪容说,在发达的市场体制下,房地产税应该是财产税中的一种,同其他财产税一样,与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。开征房地产税,能够矫正现行所得税的某些缺陷、堵塞逃税的漏洞;促进社会所得的公平分配;符合谁收益谁付费的课税原则;为政府提供丰富稳定的财政收入。
      
      他表示,目前国内的房地产税的征收情况是,一方面税种繁多、收费复杂、租费杂乱,另一方面房地产税比重偏低,与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%.房地产市场出现的严重投机炒作、造成房价快速上涨、泡沫四起,这与房地产税费的偏低有关。
      
      税率要和房价成正比
      
      对于房地产税的具体操作办法,易宪容提出了一个“商品房市场税率体系”的新概念。他说,可以仿照现行的个人所得税的税率征收,以“累进制”的方式,将所有的商品房按照房屋类型(包括价格与面积)划分为若干个不同的税率征收级别,房价越贵征收的税率越高,房价越便宜,税率越低甚至能够享有政府越多的补贴,以这种累进制的方式来调节市场。
      
      易宪容做了一个比喻:假设把房屋类型划分为10个级别,一到三级的类型房屋依照次序减免征税甚至于可由政府给予购房补贴,一级最高,四级房屋不征也不补,五至十级的房屋按累进的方式征收房地产税,特别是高级住宅税率要高。
      
      而对于这种征税方式,国家税务总局一位负责人表示,还有待进一步商讨。
      
      以税率完善居住保障体系
      
      易宪容认为,在这一税率体系下,包括经济适用房在内(实际上也就不存在经济适用房的概念了),所有能够在市场上进行交易的房产都涵盖其中。同时,政府在批出土地时,就明确规定好所建的住房级别与类型。与此相配套,有关部门还要制定整个房地产市场的价格指数,定期、经常地发布各级别的房屋价格,让民众和开发商都知道。
      
      易宪容说,可以将这个税率体系本身就作为住房保障体系当中最重要的一部分,对于享受到补贴的住房,可以规定购买者只能自己居住,不能交易,或是制止一定的交易限制条件。而没有能力进入这个体系的就得由政府提供廉租房、公房等住房保障体系相补充,这样,一个完全的居住保障体系就此建立。
      
      开发商观点
      
      今典集团董事长张宝全
      
      “累进制收税”不可行

      
      张宝全认为开征房产税房价可降低,实施不好易造成混乱。
      
      对于政协委员有关征收房地产税的提案,今典集团董事长张宝全认为,“实行房地产税可以把现行房价降低15%-20%”。
      
      实施不好易造成混乱
      
      张宝全说,现在的做法是把70年的土地使用费用,通过土地出让金的方式一次性被政府收取了。而如果实行了不动产税,则是谁买了房谁交税,甚至可以在70年中分批每年来交,而不用类似于现在的一次性交掉70年的费。这对于眼下的房价而言,无疑可能造成大幅度的下降,“对于投资和消费都是很好的消息”。张宝全说,房地产税的实施是与国外接轨,“我个人认为这是个趋势,对下一步城市的发展也是有好处”。
      
      但是这项政策实施起来会有很大困难,其中最主要的原因在于新老衔接的问题,张宝全说,“老房已经交了70年,房价很高,现在新房分开来交,肯定会导致房价降低”,他说,如果实施不好,有可能对现行房价造成混乱。
      
      完全不认可“累进制收税”
      
      而针对不动产税实行“累进制收税”的建议,张宝全则表示“完全不认可”,“市场经济条件下,这种收税体现了计划经济的平均主义,不太现实”。他说,市场是多样化的,其中有着各种不同的需求,实行税收杠杆的目的就是为了促进市场,而不是为了倒退。张宝全说,房价的高低,是多种因素造成的,产品定位、成本造价、地段位置等都不一样,因而以房价高低来确定税率的高低是不对的。“等于叫大家都不买高价房,搞平均主义,这种提议的出发点缺乏市场经济的观念。”他认为税率应该统一制,“阶梯式收税实施起来也非常困难”。
      
      阶梯式收税的一项内容是给低价房予以补贴,以帮助低收入人群购房。对此,张宝全认为,“解决低收入人群的住房,应该是政府的事情,应该用保障和福利制度来解决,而不能依靠市场。”国家应该单独拿出政策,为这些人解决住房问题,“这样的市场才不会乱,才能保证良性发展。”
      
      委员说法
      
      对投机买房者应征个税
      
      政协委员提出对高换手房征税的具体措施

      
      针对建设部和税务总局透露的即将征收房产税的消息,不少政协委员表示赞同,他们还提出了一些具体的意见,用税收的办法控制目前飞速上涨的房价。
      
      政协委员毛增华、刘豫阳在接受记者采访时表示,我国一些地方在短短5年时间内,房价飞速上涨,高涨的房价让许多普通百姓望房却步。另一方面,房价给银行等领域带来的风险随时会释放,可能将影响国家经济正常发展。
      
      毛增华、刘豫阳建议国家有关部门近期应该调控高换手现象。据他们介绍,目前一些公寓或商铺存在换手率奇高的现象,一年之内有的居然被转让了5次。说明这些物业购买者压根儿不是用于自住或自用,而是用于投资。
      
      两位政协委员提出的具体措施有:一是对购进不足一年的住宅,如多次发生转让,应对买卖差价恢复征收5%的综合税,同时按卖价征收3%其税。二是对商品房投机行为,除征收其税外,还应征收税率为20%的个人所得税。三是对有些房产中介商引诱消费者哄抬房产销售价格,从中赚取巨额利润的,应该运用税收进行调节。
      
      市民调查
      
      八成被调查者赞成征房产税
      
      45%的被调查者认为征税对控制房价的作用不大
      
      征收标准应该人性化
      
      宋先生(60岁,退休职工):相对来说,有房子的人应该比没有房子的要富裕。可是征收房地产税的开征点应该是多少,什么样的面积、档次应该征收什么样的税率,应该考虑全面。例如,有些老居民,他们可能没有工作,但是祖传下来几套房子,就靠出租房屋为生,如果仅根据房屋面积来征收他们的税,无疑增加了他们的负担。
      
      征收房地产税的目的应该是遏制疯涨的房价,但是搞不好,就会增加普通住房者的负担,这个关键是征收标准的制定应该人性化,全面考虑到各个层次居民的利益。
      
      如果开征就要落实
      
      于先生(28岁,公务员):我觉得一个城市的房价应该和绝大多数人的生活水平相符合。现在的房价,普通的市民实在很难承受,有的城市的房价更是疯涨。我觉得这些都是不正常的,是那些炒房团的炒作,使得普通百姓住不起房子。如果起征房地产税,又能够切实成行,那对于控制房价还是有点效果的,至少在短期内是应该有效的。不过,最终是否能够控制房价,还要看实施和监督有没有落实。



    选稿:陈旭东 来源:新京报 作者:王海 张洁 谢炜 周奇
     
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