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杭州:开展土地整治风暴 开发商"圈地"面临阻击

  9月18日,杭州几大媒体的记者接到了来自杭州市国土资源局的一个消息:下星期,市国土资源局将前往九堡,对该区域的几宗违法违规地块进行查处。据知情人士说:这次动“真格”了。

  9月17日,“全国土地执法百日行动”正式开始启动。杭州的土地整治风暴也随之展开,近期将查处一批土地闲置及其他土地违规违法行为。

  之前,9月12日,国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》,明确要求各省市须加快处置利用闲置土地,土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。对于违法审批而造成土地闲置的,要在2007年年底前完成清退。此外各地将实行建设用地使用权“净地”出让,防止土地闲置浪费。

  这些信息表明着,政府正在阻击开发商热衷着的“圈地运动”。

  开发商“圈地”热情不减

  日前在国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》中,碧桂园土地储备4500万平方米,相当于一个中等城市建成区的规模;富力地产土地储备量约为2092万平方米;万科截至上半年的土地储备超过了1500万平方米。中海地产、合生创展、保利地产、金地、复地集团等也都家底丰厚,拥有大面积土地储备。

  这样的“圈地”热情同样在今年杭州的土地市场中有所体现。今年的土地招拍挂在一轮又一轮的惊叹声中展开,随着各地大小鳄们蜂拥而入,杭州土地市场呈现供不应求的态势。据统计,今年杭州推地力度相当大,上半年推出的土地总量接近去年全年的量,但是开发商们的拿地热情使得这些土地供应消化得极快。

  据记者调查,杭州大大小小的房企这几个月都在忙着拿地,资本雄厚的在本地和一线城市拿,实力稍逊的去省内二三线城市和外省拿。在这轮圈地热中,有些开发商项庄舞剑,意在土地溢价。

  “对闲置土地征收20%的税,也未必压得住圈地热潮。”一位不愿意透露姓名的开发商直白表示,“现在的大背景是流动性过剩,对房地产企业来说,可能没有比拿地更好的增值途径。手头有地比手头有钱更让我们安心,因为现在土地比现金值钱。”

  若干年前,中国房地产业界曾经有过一次火热的“圈地运动VS零土地储备”的争论,零土地储备论者认为现金流比土地储备重要,而更多的开发商认为土地储备是房企的命根子。“实践证明零土地储备论已经过气,房地产企业要做大,要上市,就必须得有大量的土地储备。”这位开发商说。

  一边是房地产大鳄们的疯狂圈地,一边是房产企业拿地后对部分土地束之高阁,等待地价上涨以求更大获利。土地被囤积闲置已并不鲜见。根据本报记者在今年7月的调查,杭州城区在2003年1月至2005年6月成交的土地中,有14块土地共774亩地至今在市场上悄无声息,既没有看到该地块的项目方案宣传,更没有看到其开始销售。

  三招逃脱闲置用地监管

  事实上,近些年来,杭州市土地管理部门也在加大对闲置土地的清查监管力度。

  在杭州市2002年颁布的《杭州市闲置土地处理办法》中,明确规定以下四种情形可以被认定为闲置土地:(一)、未经市、县(市)人民政府同意,超过国有土地有偿使用合同约定或建设用地批准文件规定的动工开发日期未动工开发建设的;(二)国有土地有偿使用合同未约定或建设用地批准文件未规定动工开发日期的,从国有土地有偿使用合同或建设用地批准文件生效之日起满一年未动工开发建设的;(三)已动工开发建设,但开发建设的面积不足应开发建设总面积的1/3或者已投资额不足总投资额25%,且未经批准中止开发建设连续满一年的;(四)法律、行政法规规定的其他情形。《办法》中注明,“动工开发建设是指已领取施工许可证,并进场施工的。”

  但是开发商们对此可谓上有政策,下有对策。一名开发商私底下告诉记者,现在房企中最常见的囤地方式是分期开发。“比如一个建筑面积20万平方米的项目,先造几幢,其余按兵不动。”更有甚者,则是领取施工许可证后,先弄几台机器“进场施工”摆摆样子,实则按兵不动。一家在大城西有项目的房产公司,拿地已经好几年,目前一期已经开发完毕,二期迟迟没有开工。问起二期项目什么时候动工,该公司一位人士不经意地指着现场的山坡说:“时间还没定。二期就在那边,过几天我们会去那边把机器放一下。”

  开发商囤地的另一个比较常见的“绝招”是寻找“不可抗力的因素”。

  《杭州市闲置土地处理办法》第八条中提到,“因不可抗力的原因或由于政府或政府有关部门的行为造成动工开发建设迟延而闲置土地的,顺延计算动工开发建设日期。”这也成为开发商们擅长使用的借口。

  “不可抗力的范围那就广了。碰上市政规划变更、政府政策调整,那是最好不过了;即使没有,我们也可以在自己身上找原因。”那位不愿透露姓名的开发商说,“比如说,机器进场后发现‘地质难以处理’,或者遭遇了‘技术瓶颈’等,总之借口各种各样。”

  此外,则在投资额上做文章。虽然杭州市政府印发的《杭州市住房建设规划(2006.6-2007.12)》规定中,开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。但是开发商们抓住投资额不足1/4这一“要领”,又有了对策。在他们看来,投资额是个模糊概念,谁都说不清,监管部门也很难在这方面进行核查。

  杭州土地整治风暴开始

  杭州对于闲置土地的查处力度其实一向很大,其中2004年收回闲置土地2460亩,2005年查处1000多亩。随着今年9月17日,“全国土地执法百日行动”开始启动,杭州相关部门也启动了土地整治风暴。

  一家在九堡的开发商已经得知有关部门将查处该板块的违法用地情况。作为杭州城市东扩的桥头堡,九堡地块的升值被很多开发商看好,这家在九堡有项目的房产公司知情人士告诉记者,九堡南片区的土地早几年前就陆续推出,但是在这一区域拿地的开发商,目前只有一家已经动工,其余都还没有动静。“有些是因为土地用途问题没解决,有些是项目转手时产权不清晰,还有一些就是坐等地价上涨。”

  现在情况有了变化。“原先一些企业拿地后不慌不忙,现在都有点着急了,因为风声很紧。”这位开发商说。

  杭州市国土资源局的相关人士对记者表示,对开发商的土地违规开发行为,将根据国家及省市的各项法律条款和意见,从严处置。

  可以肯定的是,在这场杭州市的土地整治风暴中,将有一批典型案例曝光。

   来源:新华网      


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