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面对疯狂房价高涨利率 房奴族如何解脱
2006年9月28日 19:19
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  很多按揭买房的人被戏称为“房奴一族”,月供已经成为他们生命中不能承受之重,享受着高薪可是大部分时间是在为银行打工。专家把这种现象定义为“房贷抑郁症”,那么贷款买房的人怎么才能从中解脱呢?

  从今年年初开始,凡在去年3月17日前办理个人住房贷款的购房者,都要按新利率来执行还款计划,这意味着所有“按揭”的人都被动进入了银行的加息通道。同时,银行贷款罚息利率也有所提高,由原先的
每日0.21%调整为贷款执行利率水平上加收30%-50%。如果贷款者逾期还款、不能足额还款,将无可避免地接受银行“利滚利”的惩罚。

  银行加息到底什么时候是个头?贷款者如何才能避开银行的“无情剑”呢?这两个问题成了“按揭者”最关心的话题。理财师认为,政府宣布今年暂不加息的消息,在一定程度上减轻了“按揭者”的还款压力,但要根治目前流行的“房贷抑郁症”,还需要从首付、月供和提前还贷三个方面做好还款的规划。

  月供应低于月收入的40%

  目前,不少人在贷款购房后感觉到生活压力很大,每天努力工作的念头紧绷,生怕发生差错导致无法按时还贷。实际上,这是月供占月收入的比例过大所导致的结果。那么,每个月还多少才不至于狼狈呢?按照国际惯例,月还款的额度不应该超过家庭月收入的40%。如果月供控制在40%以内,原有的生活品质不会受到太大影响,个人也不会觉得压力过大。但如果超过40%,就不同了,尤其是收入单一的家庭会很明显地感受到压力。有一个理财客户,他本人月收入8000元,他的妻子无业,每个月按揭是5000元,只剩下3000元,他们还要生活、还要为未来储蓄,压力自然很大。

  借亲戚朋友的钱付首付

  收入水平有限,又想把“月供”控制在家庭月收入的40%以内,那么就应该在首付款上下工夫。首付越多、贷款越少,在相同的贷款时间内,还款额就越少。比如,5年期贷款,给银行的利息也会更少。所以,应重点考虑尽量多付首付。

  如何多付首付呢?借亲戚朋友的钱付首付,不失为一种好方法。现在的年轻人由于住房需求旺,存款少,很多人选择交20%的首付,选择20年的还款期,这样下来交给银行的利息不是个小数目。不如借亲戚朋友的钱来多支付些首付,这样利息支出就会大大减少。

  另外,在贷款购房前,务必留出家庭3—6个月的生活支出和3—6个月还的住房贷款作为紧急备用金,还可以准备2张信用卡,以备不时之需。同样,在决定到底付多少首付的时候,也要考虑在购房后的一年到两年内家庭有没有大的支出,另外还要把装修费用等考虑进去。

  投资收益少于5.508%应提前还贷

  收入颇丰的人应该提前还贷。提前还贷是一种非常好的理财方法,少给银行打工,就是为自己获得收益。按还款方式不同,借款人可以选择期限减按或金额减按的提前还款方式,这里面大致分为三种情况。

  1、全部提前还贷,即客户将剩余的全部贷款一次性还清。

  2、部分提前还贷,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。

  3、部分提前还贷,剩余贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。

  案例(为了方便计算比较,住房贷款利率按加息后的5.508%计算)

  李小姐的房子是去年1月份买的,首付20万元,等额本息商业住房贷款25万,10年期。由于去年年底拿到一笔8万元的年终奖,李小姐考虑部分提前还贷。去年,李小姐每月还给银行2714.5元,已经还了12个月,归还本金19281.71元,归还利息13288.08元。根据自己的情况考虑,李小姐决定提前还80718.29元本金。

  按第一种情况考虑

  如果李小姐能够全部提前还贷,则节省利息支出约62409.69元。

  按第二种情况考虑

  每月还款额基本不变,缩短还款时间到6年期。则月还款2451.24元。最后一共节省利息支出49208.15元。

  按第三种情况考虑

  每月还款额减少,保持还款期限不变,则月还款额1764.59元。最后一共节省利息支出35122.5元。

  但是,对于一些投资型“按揭者”,当投资收益高于目前房贷利率(普通住宅利率5.508%)的时候,可以不考虑提前还贷。虽然理财师不建议在负债的情况下进行风险投资,但是对于投资经验非常丰富且风险承受能力强的家庭来说,他们能通过投资使家庭的资产年收益超过住房贷款利率。这样的家庭,在有了充足的保险规划和紧急备用金,并建立好投资组合分散风险后,就可以大胆地去投资,让钱更发挥更大的作用。


选稿:李宏洋    来源:卓越理财  作者:杨晨  
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