调控再起

　　4月27日，央行一年半来的第三次加息被认为是拉开了新一轮宏观调控的序幕。实际上，北京的调控措施早在央行加息之前已悄然开始。销售人员持证上岗、土地闲置收回政策趋紧、每日更新房源信息、囤积房源将被禁售一个月，近期调控政策的出台隐隐透露出一个信息：北京新一轮房地产宏观调控风暴已经到来。

　　“53条军规”出台

　　开发商虚拟买卖合同、囤积房源，欺骗购房人抢购，面临至少1个月内不能卖房的处罚。

　　5月1日，北京明天地产发展中心业务总监陈云峰在北京房地产交易管理网看到一则通告，这则在4月30日下发的名为《关于商品房销售 信息发布的通告》，仅300多字，却透露出强烈的指向意义，“市建委公布这些数据可谓是寓意深刻，在目前这个特殊阶段，公开没有销售住宅面积的数量，可以看作是要规范北京房地产市场的一个强烈信号。”他说。

　　5月10日，北京市建委下发关于《加强商品房交易市场动态监管的通知》，从6月1日起，如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源，欺骗购房人抢购，将面临至少1个月内不能卖房的处罚。市建委同时还公示了53种开发商可能存在的违规行为。该通知在开发商中被迅速传阅，并被业界称为房地产的新“53条军规”。

　　假如说4月27日的央行加息，是中央政府对房地产业再次宏观调控的开始，那么目前北京房地产主管部门频繁出台的政策，则意味着地方政府已经开始采取切实可行的举措。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，去年的宏观调控虽然声势浩大，但不少地方政府的响应态度并不积极，很少出台有针对性的地方调控政策。“和去年不一样，从4月至今，北京房地产主管部门出台了一系列政策，这表明了北京市政府的态度，今年宏观调控的指向性将会更明显。”

　　闲置土地回收规定趋紧

　　开发商开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，又中止开发建设满一年，也视为土地闲置。

　　北京最早的动作可以追溯到4月初。

　　4月3日，北京市建委公布了《北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格》，根据一年来北京房价的上涨对各级土地上的普通住宅交易均价做了大幅度调整，部分价格上调千元。该规定的出台可以看作是去年宏观调控政策的一个延续。

　　4月4日，北京市2006年土地供应计划出台，明确提出，2006年土地供应计划中经济适用住房用地供应量为300公顷，住宅商品房用地供应量为1600公顷。值得注意的是经济适用房土地供应量比去年增加100公顷。

　　到4月底，新一轮宏观调控措施正式登场。

　　4月27日，国土资源部、国家工商总局联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）。剑锋直指开发商变相囤积土地行为，“开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。”而北京有关部门则表示，随后北京市将按照相关规定执行。

　　同日，央行宣布加息，在多数业内人士眼里，这就是宏观调控政策开始的标志。

　　房屋销售信息每日定时更新

　　4月20日，北京市建委下发通知，自9月1日起，房屋销售人员持证上岗。市建委日前披露：北京目前未售出住宅面积占可售商品房面积的59.09%.

　　除了加快土地入市的步伐，防止开发商囤积房源，进一步加大房屋供应，也是北京市此番宏观调控的利剑之一。

　　4月20日，北京市建委下发通知，从今年9月1日起，北京市商品房销售人员必须持有经市建委注册备案的《商品房销售员考试合格证》方能从事商品房销售业务，售楼员进行虚假宣传可被取消从业资格。

　　北京市建委表示，销售机构应在售楼处公示其项目销售备案登记表和销售员情况，销售员接待购房客户时需挂牌服务，持证上岗。预售或现房合同网上签约时，应当注明该房屋对应的销售机构名称和商品房销售员合格证书号。

　　4月30日，北京建委公开表示，北京市房地产交易管理网外网公示项目信息、房屋销售状态信息与网上签约子系统链接，每日定时更新。同时以数据的形式发布了最新消息：北京目前未售出住宅面积占可售商品房面积的59.09%. 5月10日，“53条军规”出台，矛头直指囤积房源、发布不实价格等目前房地产市场长期存在的问题，虽然这个政策所指向的问题已是老调重弹，但选择如此郑重其事的方式公布，显然表明了政府部门一个明朗的态度。

　　北京有关部门自4月以来出台的这一系列政策，与建设部提出的“加强和改善对房地产市场的宏观调控，坚持以经济、法律和必要的行政手段调控市场”信号不谋而合。

　　显然，这已不能被理解为一种巧合，北京新一轮房地产宏观调控风暴已经来了。

　　■调控·原因

　　“去年调控效果不尽如人意”

　　2005年房价上涨19.2％，四环内难找7000元/平方米的房子

　　“去年宏观调控失效促使了新一轮调控的开始。”李文杰认为，从北京房地产市场的表现来看，去年的宏观调控并没有达到预期目的，房价的增长速度和幅度不仅没有因此而降低，甚至出现了“报复性上涨”的趋势。

　　显然，数据是最具有说服力的。

　　北京市统计局年初公布的数据显示，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，比2004年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％。

　　4月份，北京城建研究中心发布数据，2006年一季度的北京市期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8％。其中前三个月商品住宅期房平均价格分别为6687元/平方米、6957元/平方米和7046元/平方米。

　　值得警惕的是，上述数据是包括密云、怀柔在内的所有城区的平均价格，四环内的房价上涨幅度要远远超过这一数据。记者在刚刚结束的春季房展会上发现，虽然参展项目多达90多个，但是在四环内几乎找不到7000元/平方米的房子。

　　■调控·透视

　　各级政府部门决心已下

　　4月20日，七部委负责人聚首反思；23日，建设部官员表达调控主要思路

　　在北京市政府动作迅速的背后，人们似乎看到了建设部新一轮调控的决心。

　　4月20日，曾经联合出台房地产宏观调控“七部委”新政的部委相关负责人举行座谈会，建设部、发改委、财政部、国土部、中国人民银行、国税总局等七部委相关负责人悉数到场。

　　在业内看来，此时七部委举行针对房地产宏观调控的会议，具有强烈的指向意义。

　　“这次会议主要是谈去年宏观调控后，房地产行业面临的一些问题，同时也表明了一定的举措和态度。继续对房价和产业投资进行调控是整个会议的核心内容。”李文杰认为，这次七部委的高调反思，是开始新一轮调控的铺垫。

　　4月23日，博鳌房地产论坛上，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠指出，目前房地产市场存在中低价位、中小户型住房供应不足等问题。

　　同时也表达了建设部在今年调控的主要思路：加强和改善对房地产市场的宏观调控，坚持市场化政策取向与加强政府住房保障有机结合，坚持以经济、法律和必要的行政手段调控市场。

　　4天后，央行宣布再次加息。

　　随后，北京房地产主管部门开始有所行动。最新公布的“53条军规”，矛头直指目前快速上涨的房屋价格的黑手———“销控”。另据透露，北京市建委等5个部门，正在联手制订的中低价位商品房政策，将在6月份会签，会签结束后，将正式对外公布出台。

　　显然，政府各相关部门已经达成一定的共识。

　　■他城瞭望

　　深圳划定普通住房价格上限

　　除了北京之外，去年房价高涨的深圳市也是全国关注的焦点，连日来的房价飙升、随之引发的“不购房倡议活动”吸引了不少人的眼球。为了平抑房价，深圳市近日也出台了调控措施。

　　据新华社报道，继去年6月深圳公布普通住房标准后，该市国土房产局日前在自己的网站上公布了6区享受优惠政策的普通住房价格标准，该标准已经从5月1日开始执行，超此价格成交将按3%的税率征收契税。公布的深圳所属6区价格均为商品住房平均交易价格的1.2倍值。

　　据了解，此次出台的政策背景是深圳商品住宅均价首次突破万元大关。今年第一季度，深圳特区内商品住宅价格平均为10313.89元/平方米，同比上涨35.46%.根据深圳市国土资源和房产管理局发布的深圳市一季度房地产市场的统计报告，一季度，特区外住宅价格平均为6170.29元/平方米，同比上涨27.54%；全市商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63%.