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中国房地产研究会副会长:房价上涨过快就是泡沫

2006年5月18日 02:18
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上 海

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  •   东方网5月18日消息:5月12日,房地产市场宏观调控历时一周年。

      去年是时,国务院七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》。此意见被业界谓为“新国八条”,被寄予厚望。

      此条一出,效应明显。但一些问题并未解决。今年一季度,根据国家发改委和国家统计局数据,北京期房预售均价已近每平米7000元,增幅达14.8%。广州、深圳等主要城市的房价均以疯狂势头上涨。

      作为原中国房地产协会副会长兼秘书长的顾云昌,多次向全国人大财经委汇报房地产业宏观调控效果以及市场运行状况。

      顾云昌从20世纪80年代初即着手研究住宅商品化的行业代表,曾参与国家房改政策的研究和制订,是国家房改方案的主要起草人之一。

      “汇报的时候,我发现就我一个行业代表。其他的都是政府经济部门的官员,”顾云昌说,“可见房地产之于宏观经济的地位。”5月16
    日,在建设部办公室,他对记者这样感叹。

      在与记者的对话中,可以看出顾云昌出言十分谨慎,他会尽量避免使用过于极端的用语。但他亦承认房地产上涨过快就是泡沫。

      宏观调控并非针对房价疯涨的城市

      《21世纪》:现在回过头来你如何评价过去一年中宏观调控的效果?大多数人的感觉是越控越高。

      顾云昌:国八条总体效果还是比较明显的。因为国八条主要的出发点是稳定住房价格。从全国的总体态势来说,去年的四个季度和今年一季度,房价、投资的增幅逐季回落,主要指标的变化应该说是与国八条出台的初衷是吻合的。2005年投资的增长速度19.8%,创造了1998年以来的最低;而且房价的平均涨幅为6.5%,低于GDP的增长速度。所以从数据上看,应该说“国八条”的成效比较明显。但必须要指出的是,尽管总体上增幅回落,可是地区差异却很大。

      《21世纪》:你也说是从数据上来看。现在房地产市场有各种各样的统计数字。“国八条”意稳定房价。但是从具体效果来看,只有上海及其周边一些城市的房价在政策作用下略有下降,而其它大部分地区的房价却越抑越高。您是否认同这种看法?

      顾云昌:这就是我的观点中的“地区差异大”。以上海为代表的长三角地区,是“国八条”的重要作用点。“国八条”对这些地区的楼市的调控作用非常明显:上海的房价今年一季度和去年相比下降了6%左右,杭州、南京等地的房价也都基本平稳。全国的总体房价增长幅度有所减少就和长三角地区的房价回落有关系。

      《21世纪》:但是其他地方比如北京、广州,调控前原本价格是平稳的。调控后,涨幅却前所未有地加快。你坚持认为宏观调控措施有效?

      顾云昌:这是因为“国八条”的用意不在他们这些城市。“国八条”主要是对炒楼需求的遏制和拆迁需求的控制。因此,调控以前炒楼需求比例比较高的地方,在“国八条”的作用下房价回落比较快,因为它对症下药了。但是有些地区特别是广州深圳大连北京,房价的增长速度比调控以前还快。因为对于这些城市炒楼需求比例不是很高。“国八条”这剂药下去的作用就不很明显。相反,这些城市的拆迁量比较大,老百姓的需求也就相对旺盛,因而构成了当地供求关系的紧张。尤其是去年“国八条”出台后的一段时间,广州、北京等地市场的观望气氛浓厚,使得购房消费拖后了,需求就集中在了今年爆发了出来。

      地方房价增幅一时挡不住

      《21世纪》:这几个城市房价增幅达到了20%左右,在重蹈上海的覆辙。什么原因?

      顾云昌:我认为,土地的供应量一定程度上决定了楼市的供求关系。而今年的房屋供应量和一年前或两年前的土地供应量有紧密联系。市场的情况是,一旦今年出现了供不应求,就会导致房屋价格上涨,许多投资者明年就会进来,从而增加了需求量,即便第二年的供应量也增加,但是跟不上炒楼者增加的速度,导致了供不应求进一步恶化,于是就产生了恶性循环。

      《21世纪》:你对这些城市房价走势的预计是怎样的?自5月8日,央行调高各档次个人住房公积金贷款利率后,据说新一轮宏观调控马上来临。

      顾云昌:房价会上升。如果宏观调控措施得力的话,北京的上升趋势会逐渐平稳。可能是这几个城市中上涨幅度最低的;广州的涨幅很可能不会低于2位数;增幅最高的可能会是深圳。这个地方的房价一时是挡不住的;上海5月份的房价开始回升,估计会比较稳定地上升。

      宏观调控应加大土地供应量

      《21世纪》:这样的状况,你是否认为宏观调控的预期与实际的市场反应发生了相悖的结果?这些地区的房地产市场是否存在着泡沫?

      顾云昌:实际上,房价上涨过快就是泡沫。供小于求自然会导致泡沫。从世界各国的经验看来,楼市泡沫不可能在全国的所有城市同时出现,而是在局部城市出现。

      应该说去年上海的泡沫比较大,不过得到了及时的遏制。而北京、深圳等地区过去不存在多少泡沫,现在出现了泡沫的迹象,但我认为还在可以控制的范围内。其实房地产市场存在着中小泡沫并不奇怪,关键不能吹成大泡沫。

      《21世纪》:目前政策对房地产市场是一个什么样的态度?除了央行的措施外,目前好象还没有看到更严厉的宏观调控措施出台。

      顾云昌:中央的政策方向现在很清楚,既要使住宅产业继续成为支柱产业和消费热点,又要使房价平稳。宏观的金融手段是面对全国的房地产市场起作用的,而金融调控政策何去何从有时要根据整个宏观经济来确定,而不能仅仅根据房地产市场的情况来判断。

      《21世纪》:下一步宏观调控会怎么走?怎样避免你所说的巨大的地区差异?

      顾云昌:之所以会出现如此明显的地区差异,主要是由于土地层面,土地供应量和需求量之间不对称的关系造成的。

      下一步宏观调控措施主要是因地制宜地制定一些调控手段。在微观上,应该加大土地的供应量,特别是加大政府性、保障性住房的供应量,调整供给结构。如果我们能够从地方政府的土地出让金收益中,拿出一部分钱专门用于加大保障性住房的供应量,现在的不合理情况就会大大改变。

      另外,在税收方面我不主张在流通领域里加大力度征税。中国的市场还是要鼓励二手房市场租赁市场的发展,这对于缓和供求矛盾时会发挥很好作用的。

     
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    选稿:王斌    来源:21世纪经济报道   
     
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