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少数城市房价上涨过快 国八条在一些地区未落实
2006年5月31日 04:12
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  房市问题

  少数城市房价上涨过快

  发言人:必须清醒地看到,房地产领域的一些问题没有得到根本解决,又出现了一些新情况、新问题。主要是:   

  ●少数城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱。这些问题虽是结构性、局部性的,但影响较大。

  ●部分地区中心城市房价上涨过快,人民群众意见较多。

  ●如不加以治理防范,也可能传递到其他地区,演化成全局性问题,影响宏观经济稳定。

  ●高价位、大套型住房所占比例偏高,住房供应结构性矛盾突出,既推动住房平均价格上涨,加大了广大中低收入家庭购买住房的困难,也严重背离我国人口多、土地少的基本国情,背离建设资源节约型社会的要求。

  深层原因

  国八条在一些地区未落实

  发言人:当前房地产市场中存在的问题,深层次原因是两个“国八条”的措施在一些地区没有得到有效落实。

  ●一是多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施,没有公布建设规模、项目布局及进度安排。部分地区廉租住房制度没有建立。一些城市适应普通居民需要的中低价位、中小套型住房供应不足。

  ●二是部分城市住房需求偏大。一些城市房屋拆迁规模较大,被动性住房需求增加。部分城市外来人员购房比例过大。

  ●三是一些地方正面引导不够,市场透明度不高,加上一些开发企业和媒体的炒作,严重影响居民市场预期,加剧了市场供需矛盾。

  ●四是规范市场秩序工作不到位,对开发商的违法违规行为查处不力。

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  自前日媒体公布了九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知之后,国内各大银行闻风而动,各自房贷细则正加紧制定,料将很快出台。

  根据建设部等九个国家部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,自6月1日起,国内个人住房按揭贷款首付款比例将提至3成。中国建设银行某支行房贷部对记者表示,目前该行的具体细则尚未公布,相信会在最近两天向公众明示。但这位房贷部门人士表示,将按照此前九部门联合制定的《意见》,高于90平方米个人住房按揭贷款首付为最低3成。

  北京银行昨天也表示,自6月1日后除执行“个人住房按揭贷款比例不得高于7成30年,购买自住房且套型建筑面积90平方米以下不得高于8成30年”的规定外,对个人商用房贷款将不得高于5成10年,而高档住宅按揭贷款更不得高于6成20年。对此前没有明确规定的别墅类房产贷款,则规定不得高于5成20年。首付比例均较此前调高至少一成。

  土地出让有望提留收益基金

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  国土资源部土地利用司副司长束克欣日前透露,为了加快土地开发的速度,“国有土地收益基金”有望建立,主管部门将提留城市土地部分出让收益用于进一步土地开发。

  在上周末结束的北京土地一级开发高层论坛上,束克欣指出,土地主管部门要提取一部分土地出让收益,留作土地一级开发等城市开发建设费用,避免“寅吃卯粮”。据介绍,北京去年全年的土地出让收益超过200亿元,如果从中留取一部分用于城市土地的一级开发,可以有效提高土地开发的效率,使资本在土地的开发、储备和出让过程中循环,并得到充分利用。

  据介绍,通常情况下,土地出让收入是这样分配的:超过1/3用作基础设施、道路、学校等公共目的用地;1/3用于工业用地;1/3用于商业和住宅用地。一旦解决了资金问题,开发商会设法借助土地一级开发的机会占得先机。待“熟地”上市后,顺利拿地进行房地产建设。

  如果建立收益基金,可以在拆迁、通水电气等方面部分资金由“政府埋单”,从而推进土地开发进程。

  影响预测

  1二手房交易将锐减

  商家预计新政策冲击二手房市场,交易量将减半

  日前9部门关于房地产调控的联合文件中,个人对外销售购买房屋营业税的征收时限,从2年延长到5年。对此,主要从事二手房交易的链家地产市场总监金育松表示,该政策的实施可能导致八成二手商品房受到冲击,二手房交易量将会严重下降,预测将减少一半以上。

  目前,北京二手商品房的占有比重正处于不断增长的状态。数据显示,2006年1-4月份,在所有二手房成交量中,二手商品房的成交量占到57.1%,已超过公房的成交量。

  金育松认为,此次营业税再调整,将加大二手房交易的成本,抑制房源供应,促使二手房需求进入观望期。

  金育松分析说,当前北京的房地产状况是二手房市场正需要被积极的盘活,这其中很关键的一点就是需要增加二手房源的有效供给;但是,营业税征收时限的延长势必在抑制需求的同时,更多的是阻碍了二手房源的供给。营业税征收时限延长至5年,使得原本不需缴纳营业税的业主也将面临5.5%的税费出售成本增加,从而降低出售者的出售意愿,导致房源放量减少。

  据估算,当前北京二手房市场中,将近50%左右的存量房在5年以内,其中二手商品房在5年以内的存量占到了80%.

  税率计算

  在2002年以45万购买一套二手商品房,现在想以60万的价格出售。如果按去年营业税征收标准2年来执行,在出售过程中就不需要缴纳营业税。如果按照此次政策执行,就需要缴纳3.3万元(60万×5.5%)的营业税(包含了城建税和教育附加)。

  2 炒房资金将受抑制

  银行工作人员认为,信贷资金风险会减小

  记者对于9部门联合制定的房地产调控意见,工商银行北京分行个人信贷部副总经理储成龙表示,该政策总体上显示出鲜明的对投资性炒房的遏制态度。他表示,从国家政策制定的角度来看,规定90平方米以下中小住房必须达到70%以上,增加了中小住房的供给,从相反方面看则遏制了大户型的供给。

  储成龙说,从房产投资角度来看,中小户型其实也是投资资金的一个重要选择,既可以出售,也非常容易出租并获得房租收益,中小型房屋供给增加之后,投资资金是否会撤出,并不确定。

  民生银行总行营业部消费信贷中心主任刘红认为,从银行的消费贷款这一方面来看,将首付款提高到3成对银行的贷款来说,还是有一定影响的,特别是对投资买房者。

  由于投资买房者大多数愿意贷2成,采用资金杠杆,同时营业税的收取增长到5年都使得投资资金的成本加大,其抑制投机的作用应该十分明显。储成龙也认为,整体上此次政策对投资房产的资金将有抑制作用,不过在他看来,采取的措施仍然还是比较温和的。

  刘红表示,但从另外一个角度看,由于首付比例提高了,银行的贷款资金相应来说更加安全,信贷危险将减小。

  3 中低收入者不受影响

  银行工作人员认为,首付差别化可抑制过热购房需求

  “为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。”国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对此作出明确规定。

  “中低收入群众的购房需求不受这条规定的影响。”一家商业银行的部门负责人说,购买自住住房、而且套型建筑面积在90平方米以下,仍执行以前首付款比例20%的规定。过去,在宏观政策层面,住房消费信贷政策都是“一刀切”。这次首次提出了差别化的住房消费信贷政策。这种差别化的政策,既可抑制市场上不正常的过热购房需求,同时又可充分满足中低收入群众的正当购房需求。

  4 开发小户型成本会提高

  有开发商认为,房价中长期依然向上

  九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中,个人住房按揭贷款首付款比例强不得低于30%。而购买自住住房、而且套型建筑面积在90平方米以下,仍执行以前首付款比例20%的规定。置地前景房地产经纪有限公司董事长萧启良认为,该政策虽然对小户型进行了扶持,但暂不会造成小户型市场井喷,因为新项目出来需要一年左右的开发周期。

  同时有业内人士认为,开发小户型将增加墙体间隔、管线以及其他配套,导致开发成本增加,因此开发商如果不愿意降低利润,房价未来还将有所提高。萧启良认为,政府的控制可能会对目前购房心理的影响比较很大,但房价,中长期还是向上的趋势。


选稿:朱永斌    来源:新京报  作者:蒋彦鑫 张诚 张建平 陈玉明  
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