改革开放以来，我国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自1991年起，我国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为我国吸收外资的重要领域。今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9％；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。

　　该意见按照统筹国内发展和对外开放，加强监管，完善政策，规范行为，优化服务的基本思路和原则，明确了规范外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理、严格境外机构和个人购房管理等方面的具体措施。

　　一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资 房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；

　　二是加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；

　　三是严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

　　同时，该意见还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任，要求加强对外资进入房地产市场的管理和引导，并提出了完善外资进入房地产市场监测分析工作机制的要求。

　　部分境外机构恶意炒楼受限

　　外资投资国内房地产限制性政策终于揭开了神秘面纱。昨日，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）出台。业内分析人士认为，对境外机构、个人购买商品房的资质“设限”，目标直指外资“炒楼”，意在为部分地区房地产投资过热降温。

  　■出台原因

　　外资买房出现“过热”

　　一名在外资代理行做高管的人士告诉记者，虽然以机构为代表的外资进入中国房地产市场时间不长，所占整个投资比例不大，但在近一年来，增长速度非常快，并出现了一些“过热”的现象。对方告诉记者，机构投资者大规模进入内地房地产市场是从2004年开始的，基数相对很小，即使到今天所占比例也很小。不过，投资的速度却出现了过快的态势。

　　更值得注意的是，目前进入国内的房地产投资市场上的，大部分是“OPPORTUNITYFUND”（机会基金），追求的是9％甚至更高的投资回报率。有关专家指出，这种机会基金与致力于长期投资的资金不同，不但追求高的投资回报率，更多的是短期市场行为。“政策的出台更多的是提供一种市场信号，警告这种投资基金进入内地市场的政策风险。”

　　■打击对象

　　个人短炒和部分境外机构恶意炒楼

　　《意见》规定：“严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。”

　　“应该说政策将会有一定的效果。”一位海外房产代理行的高层告诉记者，“工作、学习超过1年”的条件可以过滤出境外小投资者中的炒房一族，有利于市场健康发展。

　　高力国际咨询部董事郑宗杰认为，政策的出台是有其必要性的，目前机构投资者进入内地房地产市场一般通过两种途径，一为在国内拥有实体公司（一般为100％的独资企业），通过该公司来收购国内物业，另一种则是国外金融投资公司直接收购国内物业。“政策出台后将直接限制后者的行为，未来国外投资基金、投行等进入中国房地产业首先要在中国开设公司，才能进行收购等投资行为。”

　　“政策的出台将迫使部分境外投资者相对保守。”不过，有关人士提醒，现时的政策主要还是为了打击假外资、个人短炒以及某些境外机构恶意的炒高楼价的行为而设。“对于个人以及长久性的投资行为，应该不会受到太大的影响。”

　　■调控方式

　　给外国投资者“温柔一刀”

　　郑宗杰认为，调控政策整体上还是较为温和的，对市场的警世意义大于实质意义。美联物业上海区总经理冯泓睿表示，之前业内盛传外资购房实质是在赌人民币升值，现时看来，这样的说法也并非危言耸听。“毕竟内资购房与外资购房在人民币升值的情况下，获利的实质是大相径庭的。”冯泓睿认为，在外资入内地房产市场的过程中，适当抬高投资门槛或是增加投资限制，还是很有必要的。

　　但对于目前正在进行的一些投资基金在国内的收购行为并没有产生多少实质性的影响。上海中原分析师也认为，从目前的文件内容来看，“限外”新政还是颇为温和的，只是给了“热情高涨”的外国投资者们“温柔一刀”。

　　“对于资本实力雄厚的投资基金而言，这些措施的实际效果非常有限。这些政策都相当温和，可以理解为是政府的试探性举措，如果市场反应超出了预期，政府部门或将出台下一步措施。这些温和政策传递出的信号是，外国投资者必须充分意识到政策风险。”

　　外资购房三大门槛

　　●境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　●符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

　　●外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。