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安徽芜湖欲建中国版迪斯尼 开发区内豪宅林立
2006年8月1日 05:21
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  ·编者按·

  本轮宏观调控最重要的手段就是土地调控。

  尤其是今年上半年的宏观数据公布后——中国经济今年上半年增长近11%——投资过热的趋势越加明显,而相对于汇率、利率等调控措施的两难选择,土地控制手段显得尤为重要。

  主流学界认为,管好土地就管住了投资过快的源头;及时清理违规占用土地,是对现有投资过热进行降温的最好方式。

  可以预期,今年下半年关于土地的审查将更趋严厉。

  今年4月以来,国土资源部就开始密集严查土地违法,对几起土地违法案件进行了公开查处,最近还公布了更为严格的用地审批规定。同时,成立了9个派驻地方的土地督察局,监督各地开发用地的审批情况。

  尽管如此,地方政府的“圈地运动”,还在如火如荼地进行中。

  各种名目繁多的方式方法,只为避开调控“
一劫”。或基本农田异地代保;或非法直接占用;或调整土地利用规划来规避审批;或以租代征;或以建开发区、高速公路名义圈地等等。

  而对于地根调控语境下的“圈地”案例,地方政府各有各的苦衷,板子究竟应该打在谁身上?

  本报记者对一些典型案例进行了深入调查,将在政经版陆续推出,敬请读者持续关注。

  拆掉大片村庄,开辟一个近10平方公里的省级开发区,在里边建造一个中国版的大型“迪士尼乐园”,再配上林立的豪宅、高档商场、成片绿地……

  2001年年底,承载这个庞大梦想的开发区——芜湖长江大桥经济开发区(以下简称“长江大桥开发区”)获得安徽省政府批准。

  为把长江大桥开发区打造成一个“新型生态旅游文化新城区”,芜湖在争议中坚持了将近五年。如今,包括深圳华强集团巨资投建的芜湖华强旅游城在内的多个项目,已在这里先后投建。

  但目前,这个地方政府低调推进了多年的造城计划,在国家强力实施的地根调控面前陡生悬念:在国家发改委不久前发布的通过审核的省级开发区名单中,芜湖长江大桥开发区非工业用地被一举核减掉3平方公里(约合4500亩)。

  核减面积之大,实为罕见。长江大桥开发区上上下下顿时陷入不安中。

  4500亩非工业用地被核减

  银湖北路贯穿长江大桥开发区,在其东侧,还有部分没有来得及拆迁的稀疏的农舍。

  “没地可用了。”长江大桥开发区一位招商人员闷闷不乐。被核减掉的4500亩地,本打算一部分用来做绿化、旅游项目,一部分继续用来建造房地产的。

  他担心,之前的规划难以全面实施了。

  早在2001年12月份,省级开发区身份获得安徽省政府批准的时候,长江大桥开发区规划面积将近10平方公里。

  内部人士提供的资料表明,按照规划,该开发区功能分为四块:旅游娱乐区、商贸商务区、高品质住宅区、高新技术产业区。其中,高新产业开发区的规划用地面积仅仅为0.8平方公里。

  “刚设立时,就有人提出异议。”一位曾参与长江大桥开发区论证工作的人士透露,“因为按照规定,经济开发区应该以工业项目为主,但长江大桥开发区的工业项目不到10%。”

  更何况,“以省级开发区的形式大量搞旅游、房地产这样的非工业项目,目前来看,在安徽独此一家。”

  了解内情的人士透露,“当初省里在审批时,用地审批还没有现在这么紧,但省里还是很犹豫。”所以,原先安徽省政府曾准备在芜湖市上报面积的基础上,核减掉2平方公里。但“后来没了下文”。

  而随着将近五年的发展,长江大桥开发区内部项目用地结构和引资结构,与当初上报给省里的方案发生了较大的变化。比如,高档住宅用地远远超出了规划面积。

  从去年年初开始,国家发改委分批审核省级开发区。而在审核结果还没有公布的时候,长江大桥开发区的招商引资工作仍在大张旗鼓地推进。

  而等到国家发改委的审核结果出来后,上述知情人士透露,“一些已经谈得差不多的项目,恰恰处于被核减掉的那些地块上。”

  中国版“迪士尼乐园”与芜湖的梦想

  “国家砍掉这么多地,基本上没有多余的地可用了。”一位长江大桥开发区管委会人士介绍,“当初我们批那个旅游城项目时,给了它太多地皮。”

  他所说的,就是不久前开工的芜湖华强旅游城项目。该项目由深圳华强集团投资兴建。总投资将超过70亿元人民币。

  芜湖华强旅游城总占地面积近4平方公里(约6000亩),超过香港迪士尼乐园,号称国内目前规模最大的在建游乐园。首期开工建设的是该旅游城中的一个预计总投资近20亿元的主题公园项目,按照芜湖官方的说法,该项目明年即可开园接客。

  芜湖官方对旅游城寄予厚望。“有望带动整个芜湖旅游产业的发展,并成为我市一个新的经济增长点。”当地一位高层在一个内部会议上说。

  芜湖的依据是,该市位居长江经济带核心区域,距离上海、南京、合肥、杭州等长三角中心城市地理位置近,区域影响力强,地缘优势明显。

  因此,芜湖官方乐观估计,主题公园“辐射地域人口可达三亿左右”。而且,随着高速公路、铁路等交通设施的发展,整个旅游城建成后,将逐步在中国东南一带形成影响。“迪士尼乐园对香港经济的带动作用,不是很明显吗?”

  “市里已经多次召开会议专门进行研究,并要求有关部门从多方面给予旅游城项目以支持。”芜湖市政府官员透露。

  而实际上,主题公园占地仅2000亩,余下的用地大多是深圳华强集团投资的大型购物广场和豪宅项目。长江大桥开发区管委会的一位人士透露,光豪宅项目就接近主题公园用地即2000亩。

  据透露,在房地产项目上,芜湖与华强集团曾有过不同意见。

  按照大桥开发区刚成立时的规划,芜湖曾希望能搞一个占地1.5平方公里的旅游项目。当时,英国的一家公司曾打算过来投资2亿美元左右搞这个项目,名字都起好了,“诺弟童话世界主题公园”,但后来由于某些原因,英国公司不愿意来投资了。直到现在,长江大桥开发区的网站上仍挂着“诺弟童话世界主题公园”的介绍。

  后来,华强集团准备接手这个项目。华强希望能把旅游项目和房地产项目“捆绑”在一起搞。因为房地产项目投资收益日期短,利润大,而旅游项目收益时间长,比较慢。“以房地产利润的快速回收来填补旅游收入的不足”。

  但芜湖市则希望华强集团单搞旅游项目。僵持了两年之久,由于没有找到更好的投资方,芜湖市政府经过反复权衡,最终同意了华强集团的要求。

  实际上,深圳华强集团没来之前,很多地产商就已经开始觊觎这个省级开发区了。

  如今,包括华强集团投资的房地产在内,这里的豪宅已是遍地开花。比如芜湖伟星置业有限公司的“香格里拉花园”、安徽杰成房地产开发(集团)有限责任公司开发的“艺江南水景别墅”等等,其房价已经超过市中心的了。

  “既有这么好的卖点,又能享受省级开发区的优惠政策,何乐而不为呢?”该开发区内某房地产企业的投资部负责人直言不讳地表示。就连一家银行也不甘寂寞,两年前在开发区内注册了一个“建设发展公司”,正在开发房地产项目。

  “要买就赶快买,旅游城建好后,这里的房价肯定还要上去。”一位芜湖市民说。

  地方政府的变通之策

  知情人士透露,长江大桥开发区成立不久,就圈占了不少土地,搞房地产则让开发区挣了个翻番。

  2001年,该开发区用于房地产开发的地块价格就卖到了37万/亩;2002年达到46万元/亩;现在则在50万元/亩以上。

  但这里几乎没有什么工业项目,更谈不上高新技术企业了。“两年前就已经停止工业项目的招商了。”

  “这个开发区比较特殊,离市区比较近,所以主要以旅游、商贸、房地产为主。”长江大桥开发区管委会一位原负责人说。

  他进一步表示,该开发区被国家发改委核减掉4500多亩非工业用地,如果不想点办法,对开发区影响会很大。比如在房价上,众所周知,绿化是房地产重要的卖点之一。现在绿化项目大部分被核减,当然会受到很大影响。

  不过,他透露,现在芜湖市已经明确,这些地块虽然被核减掉,但其用途仍然不变,“该绿化还是绿化,该是旅游还是旅游”。“只不过把它从开发区划出去了而已。”“可以变通一下,以市里调整规划的名义来弄。”

  不仅如此,长江大桥开发区当下还在忙着推进几个“飞地”项目,以解决用地之困。但“因为涉及到不同区划,飞地项目也比较麻烦”。

  而从其它方面来看,旅游城未来能给芜湖和华强集团带来多大的收益还存在不小变数。前段时间,上海市市长韩正公开宣称要在上海打造一个大型迪士尼乐园时,曾引起芜湖政界和华强集团的担忧。

  而毗邻芜湖的合肥,最近提出要打造一个巨型主题公园,这也同样引起了芜湖的高度关注。不过,这似乎更坚定了芜湖加快投建旅游城的决心。

  


选稿:石素芳    来源:21世纪经济报道  作者:范利祥、王洁  
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