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物权法草案今审议 "公共利益"界定亟需走出困境
2006年10月27日 08:33
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  今天上午,十届全国人大常委会第二十四次会议将在北京举行,备受关注的物权法草案将接受第六次审议、反洗钱法草案将第三次接受审议。

相关专题:聚焦物权法草案

  法律专家表示,如果不出现较大争议,反洗钱法有望在本次常委会上获得最终通过。

  另据了解,今天召开的会议还将审议银行业监督管理法修正案草案、农民专业合作社法草案、未成年人保护法修订草案等。

  自2002年以来,物权法草案反复修改,历经五次审议,文本日臻完善,许多社
会关注的热点问题也相继寻求到了解决途径,但作为一部最重要的民事基本法律,多数专家表示,物权法草案仍需继续进一步改进。

  与老百姓安家立命之本———房屋紧密相关,如何进一步明确小区车位的归属、私有房屋70年使用期后是否需要收费、商品房改变用途到底需要什么程序、房顶设置广告牌的收入归属是否能有法律确认,一系列问题,期待着即将开始的第六次审议稿给出清晰的答案。

  “公共利益”界定期待走出困境

  [现状]近些年,各地大型征地项目风起云涌,“大学城”、“高尔夫俱乐部”、“高科技园区”等形形色色的项目,打着公共利益的旗号进行,但什么是公共利益的需要,我国土地管理法没有进行明确界定。

  [草案摘录]第44条:“为了公共利益的需要,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收的权限和程序,依照法律规定。”

  [专家意见]事实上,自物权法公开征求意见以来,围绕“公共利益”的界定就有两种意见,一种意见主张为了防止有关部门权力的滥用,维护被拆迁群众的合法权利,有必要对“公共利益”进行清晰的界定。

  但是还有专家认为,主张为“公共利益”作出明细标准的意见,初衷是非常好的,但是现实生活的具体情况是纷繁复杂的,从所有的情况中抽象概括出一个“公共利益”的具体界限,在技术上是很难达到的,而且这也不是物权法的主要任务。

  在上次全国人大常委会进行的第五次审议中,又有委员提出了这一问题。

  王涛委员说,依照法律规定,公共利益的需要,是征收集体所有的土地的一个理由,关系到集体所有土地征收的问题。因此,本法中必须加以严格规定,严格界定,以保护土地,保护农民的利益,严防土地流失。

  北京工商大学法学院王亦平教授表示,界定“公共利益”确实给立法者出了一个难题,目前的草案已经是立法机关反复权衡的结果了,但毕竟距离物权法的出台还有一段时间,

  立法机关有必要继续正视这个问题,给草案作出更完善的规定。

  私房70年后是否有必要收费

  [现状]根据现行法律规定,一般住房土地使用期限是70年,那么,居民购买房屋70年后,当不再拥有土地使用权的时候,该如何处理?

  [草案摘录]第149条:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期……建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应该支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”

  [专家意见]对于这个牵动着中国无数老百姓的话题,第五次审议的物权法草案作出规定,住宅建设用地70年后使用权届满的,可自动续期,居民需支付相应的土地使用金。

  采访中,许多专家表示,70年后土地使用权续期缴费的规定,虽然符合我国基本的经济制度和法律体系,但是从实际来看,可能目前的房屋都使用不了70年,就已经破旧。

  专家表示,随着城市化进程的发展,将面临着新一轮“拆迁、安置、补偿”的命运,既然未来70年的事情还说不清,到不如暂且不作规定。即便最终的法律保持现在的规定,将来国务院在制定相关的规定时,也一定要反复斟酌。

  开发商有无权利出卖车位

  [现状]如今城市私车激增,小区车库由于供不应求价格也“水涨船高”,很多业主质疑,开发商是否有权再把车位卖给业主?因小区车位的所有权人归属不明而引发的纠纷日益增多。

  [草案摘录]第72条第2款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有”。

  [专家意见]全国人大常委会委员李连宁此前表示,在房地产的买卖过程中,基本上已经把车库、车位的土地买卖的价钱计算到房价中了,实际上业主已经承担了车库的所有费用,所以应该明确维护业主的利益。

  北京中伦金通律师事务所卢志强律师告诉记者,地上车位和地下车库的归属是不同的,由于小区的道路是归业主共同所有,所以车位也应该属于业主所有,但实际上,开发商要向业主收取管理费,这些管理费的性质是什么,该不该收取,收多少合适,在法律层面缺乏明确规定。

  “因此,今后的物权法有必要对车位和车库分别作出规定,为日常房产纠纷提供明确的法律依据。”卢志强表示。

  “民宅商用”需经谁同意

  [现状]多年来,城镇居民楼住户深受“民宅商用”之苦,五花八门的公司、店铺进入居民楼,甚至有的商户把住宅的大门变成窗口,居民楼内经常是顾客攘攘,废物满眼,噪音通宵达旦。

  [草案摘录]第75条:“业主不得违反管理规约,将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定,业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的,应当经相邻的业主同意。”

  [专家意见]全国人大常委会南振中委员在8月份的审议中曾指出,草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生,但在本条的表述中,在餐饮、娱乐后面采用了“等”字,这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利,建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。

  卢志强也表示,民宅商用不仅影响同一楼层的左邻右舍,而且由此带来的油烟、噪音和顾客流,有可能影响不同楼层的业主,所以草案中规定的“相邻的业主”到底是指哪个范围,也有必要予以明确规定。

  楼顶广告牌收益该归谁

  [现状]现在一些临街的商品楼房及墙面大多设置有广告牌,对于这些设置广告牌所得收益,到底应该归业主所有,还是归开发商所有,经常引发纠纷。

  [草案摘录]第69条:“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同权利的权利。”

  [专家意见]据北京的房地产律师介绍,依目前的规定,楼顶广告收益归谁所有,关键要看设置广告的楼房是否属于公共区域,如果在公共区域以外,屋面和外墙面使用权归开发商所有,开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意,只要做到不影响全体业主的正常生活,广告的内容不会降低小区的整体形象,开发商就可以安装广告牌,并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

  全国人大内务司法委员会委员应松年表示,有人认为归业主所有,有人认为归国家所有,还是归这个楼的业主所有?各说各的,各有道理,因此他认为,现在已经引起了很多争议,物权法要说清楚这个问题。


选稿:邵弃疾    来源:上海证券报  作者:何鹏  
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