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房地产调控来势凶猛 温州炒房族携巨资转战股市
2006年6月6日 18:51
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  一些参与了上一波牛市的房地产企业,在牛市转熊时,资金从股市转向房地产市场。这些公司,被称作游走股市房市的"两栖公司"。

  这些公司的操盘手,原来就是股市里的专业人士。趁着股市新一波上涨行情,这些资金又开始转向股市,其中也包括温州的炒房资金。

  温州人蒋先生,6月7日将要到上海。"我要在上海蹲点,开始炒股。"他是温州炒房团一族,以前从来没有碰过股市。现在,他要以1000万元的资金试水股市。

  蒋先生的包装厂在温州和上海同时设有厂房。为配合这个想法,他计划逐渐将温州的业务转移到上海。"选择上海,是因为在上海有关金融市场方面的消息来得更快,而且上海有更多的专业人士,方便和他们经常沟通。"

  而北京一家房地产公司老板,最近在融到资金之际,却匆匆将项目转手。该老板在2005年房地产调控的时候,仍然对房地产市场作出将长时间乐观的判断,但今年
房地产调控来势凶猛,让他态度转了弯。

  5月17日,调控房地产市场的"国六条"出台,一些业内分析人士认为:"仍然强调房地产作为支柱性产业,反而没有去年的'国八条'严厉。"

  但是,与去年不同的是,随后各部委纷纷出台可操作性很强的细则,"国六条"在逐渐"落地"。而去年,"国八条"因缺乏具体配套细则,被认为没有真正"落地"。

  在宏观调控的大背景下,谨慎的温州炒房族开始转向,一些大型房地产企业的资金也开始松动。

  一个亿资金的转向

  乐先生(化名),原是一家证券公司的一名资深操盘手,如今是一家投资公司的负责人。"公司就是为了投资股市成立的。"

  5月17日,乐先生的一个朋友找到了他,请他帮忙寻找可以信任的操盘手,操作1亿多元的私募资金。

  这1亿多元资金,原本是为北京一家房地产公司某项目进行的融资。但是当钱融到了,该房地产公司却不要了。"因为公司老板熬不住了,把等待融资的房地产项目转手了。"乐先生说。

  需要融资的项目是在2002年就拿下的土地,位于北京市四环内,拿地的成本很低,开发商只要以四五千元/平方米的单价销售,就可以赚钱。乐先生表示,房地产商最初对融资的要求是不能参与分成,且年利息不超过15%。

  现在房地产商把项目转手后,融到的1亿元,乐先生的朋友想转投股市。乐先生说:"朋友希望找一个可以信任的操盘手,心理回报期望值是年收益20%。"

  乐先生认为,这个回报期望值不难达到。他负责的投资公司,4月开始入市,投入一个月,利润达到30%左右。"仅比指数高一点而已。"他认为如果不是大股东过于谨慎,可以赚得更多。他所知道的,有1亿元的资本,去年年底进入股市,在今年4月底就已经翻了番。"这是赚得最多的资金了,其他的资金在四五月赚30%到40%是比较正常的。"

  至于上述北京房地产公司老板为何匆匆将项目转手?乐先生解释,"大概与房地产调控有关"。该老板在2005年房地产宏观调控时,态度乐观,"在谨慎把脉政策及市场动态的基础上,在相当长的一段时期内,房地产行业将极具投资价值。"乐先生说。

  但今年5月,在获得1亿元新融资时,该老总却匆匆将该项目转让。

  松动的房地产资金

  事实上,逐渐离开房市进入股市的资金,绝非上述北京房地产公司一家。早在2005年年底,上海已有数家房地产公司开始大规模进入股市。

  这些房地产企业,都参与了上一波的牛市(1999年5月至2001年6月的上涨行情),在上一波牛市转熊的时候,资金从股市转向房地产市场。这些公司,被乐先生称作游走股市房市的"两栖公司"。"这些公司的操盘手,原来就是股市里的专业人士,对股市判断很敏锐。目前,这些'两栖企业',都是暂停主营业务(房地产业)先做股市。"

  "国家对房地产市场的打压已经越来越明显,股市赚钱效应出来后,肯定会有更多的房地产资金转向股市。"乐先生说。他的投资公司,大股东就是一家非两栖型房地产公司。

  在筹建投资公司的时候,乐先生主动找到了一家非两栖型的、大型房地产企业,他称呼这类房地产企业为房地产实业企业。"这些年,赚钱最多的就是房地产老板了,当然会首先考虑游说他们进入股市。"乐先生说,"他们正好在考虑新的增长方式,在我的投资前景分析下,对股市也愿意开始做尝试。"

  与乐先生合作的房地产公司,是浙江省一家大型房地产企业,有几十年的历史,一直在房地产行业发展。

  有分析判断,有更多的房地产资金已经转入股市,银河证券研究部经理吴祖尧说:"不能说有大量房地产资金已经进入股市,房地产市场规模远大于股市,股市流通总市值不过1.3万亿元。"

  乐先生成立的投资公司,注册资金在3000万元,股东只有两个,其中的大股东就是上述那家房地产公司,"如果这家房地产公司是'两栖企业',那么注册资金就不是3000万元,而是3亿元了。"

  不过,他相信,这些赚钱效应出来后,房地产实业资金也肯定会转向。

  炒房团转向

  如果说乐先生转向是基于对股市走向的判断,那么向来排斥股市的温州人开始做试探性转向,则有点不寻常。

  温州人蒋先生是某包装厂的老板,近些年,他在上海等多个城市买进卖出多套房子,是温州炒房团的一分子。

  "以前股市看起来太乱了,不规范。房地产市场相对规范,风险小很多,收益比较大。"蒋先生此前没有投资过股市,而青睐于摸得到、看得见的实业以及不动产投资。

  5月中旬,温州市证券期货业协会秘书长林奕茂对媒体表示,目前温州约有740万人口,但投资股市的股民仅9万余人。而且据他估算,这9万余股民当中真正在炒股的大约只有三分之二,大概6万多人。

  从去年年底,蒋先生就开始高度关注股市,最近他告诉记者:"我现在对股市跃跃欲试,周围的一些朋友也都有这个想法,看起来是一个好机会。"

  看好此次行情,蒋先生和身边一些老板,总共凑了1000万元左右,由蒋先生操作,"以前都是经常合作的老朋友,对我比较信任"。

  "五一"黄金周过后,温州新开户人数以同比三倍的速度递增,一天开三十几户。进入股市的单户资金也呈现出扩大态势,几百万元的比比皆是,一个户头上千万资金的也有。"现在每天能保证至少一个亿的交易金额,今年五月份就超额186%完成了总部全年的利润任务。"温州申银万国的徐经理说:"一种前所未有的对股市的热情在温州蔓延。"

  徐经理分析,在这股热潮中,有两部分群体首当其冲,一是年轻的知识分子,其中以公务员居多;二是炒房的商人,他们同时关注股票,有很强的经济分析能力。

  "温州式"入市

  蒋先生入市的种种做法表现了温州人特有的谨慎。他表示,股市还远远没有规范。

  6月5日,他告诉《第一财经日报》:"明天我打算到杭州,专程拜访一个对股市有20多年研究的专业人士,据说他家里就放着三台专门研究股市的电脑。"

  乐先生自己的投资公司,设定年收益目标是50%。他认为,"这一波牛市才开头,和上一波牛市行情大不相同,已经不会出现坐庄这样的问题了。"他离开证券公司,独立成立投资公司,"就是做好中长线的投资准备"。

  从2005年12月到2006年4月的5个月间,上证指数即从1070点上涨到1440点,涨幅34.58%。

  6月1日的数据显示,上证综指顺利跑完了"红五月",在18个交易日中实现11日的上涨,5月31日以1641.30点收盘,当月累计涨幅达13.96%。6月5日,上证综指以1684.62收盘,继续上升势头。

  采访的证券业内人士都认为,上证综指的顶点还不好说,但重要的是,证券有关部门的一系列动作,现在的股市已经远比以往健康明朗。

  吴祖尧分析:目前上市公司中,已经有70%左右完成了股改,上市公司治理有了很大的改善。原来股价只是一个影子,是一个符号,不能很真实地反映公司的真实价值。全流通后,股价比较真实反映企业价值。

  "上一波牛市过程是坐庄-资金硬推动-普涨-共跌。"一家基金公司经理梁先生分析,"现在已经不能坐庄了,操盘强调以价值发现为出发点。这一波行情表现出来,股票价格是有涨有跌。"

  "我认为,股民首先应该具备风险意识,其次是风险承受能力。股市有涨就有跌,在牛市背景下,大多数投资者可能赚钱,但一旦形势不好,赔钱非常平常,"天相投资顾问公司的一位研究人员说,"股民要保持平常心,切忌盲目跟风。"


选稿:吴颖    来源:第一财经日报  作者:全秋梅 沈柬贝 叶剑松  
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