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杭州"冷"对国六条说明了什么?
2006年6月17日 11:51
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  国六条及其细则在全国很多城市引起了极大反响,但是在前些年颇引人瞩目的、有"全国楼市晴雨表"之称的杭州,却震动不大,杭州面对房产新政策相对"偏冷"的状况,说明了什么?

  为不可测的将来感到恐惧

  在全国不少城市为此次国六条"惊呼"的同时,杭州尽管也起了点波澜,但总体反映没有其他地方那么强烈。实际上,在杭州乃至浙江,真正对此次宏观调控"吃了一惊",是在去年国八条出台的时候。

  近些年来,中央不断地出台宏观调控政策,央行121号文件、国务院18号文件……,反复强调,要让今后房地产市场的结构向中低端产品倾斜。2003年,国家有关部门就出台过停止各地别墅用地的审批,控制高档住宅的建设,发展中低档住宅。有关部门也曾在措施出台后表示,接下来一段时期不会再有其他调控手段。但是此后的调控依然不断,就在一些人逐渐对所谓调控
失去信心,认为房地产市场的热火态势是无法阻挡的时候,国务院于去年出台了国八条,用严厉的姿态,明确了中央的决心。当时在杭州产生了很大的震动。击碎了不少开发商的幻想。此后,长期火爆的楼市出现了停滞,观望一段时间之后,杭州楼市的供需关系从持续7、8年的"卖方市场"真正转向为"买方市场",由"皇帝女儿不愁嫁"转变为"打折不断、优惠不断"。如果说市场有拐点,拐点就在国八条。

  不少业内人士评价说,这一拐点在千呼万唤之后终于出现,是因为市场诸元素从中看到了中央的决心,为不可测的将来感到恐惧,而并不是因为国八条有多少实质性的遏制力度,因为很多调控措施在前些年或是中央有关部门已经出台,或是地方政府已经实施过了。

  此次国六条以及细则也存在相同的情况,通和置业销售公司总经理黄海波说,其实最不好的感觉就是那种恐惧感,不知道以后还会有什么措施出来,从去年至今,已经有了国八条、国六条,又有了最近的十五条,,接下去还会不会有什么"二十条"、"三十五条"等等。香港一家著名开放企业负责人也告诉记者,现在担心的是政策的连续性,就怕投入成本按照新政策调整了方向,政策又变了,会造成损失。

  已经"黯然神伤",再难"伤筋动骨"

  杭州算是在全国房地产市场中先行一步的城市,不少做法在全国有领先意义。包括中央调控房地产市场的新政策,其实在杭州,这些年一直有各种调控措施出台,有一些"地方版"的措施发挥了好的效应,有一些则在现实问题面前又取消了。

  在国家有关文件之前,浙江、杭州就都曾出台过政策,今后不再批别墅等低容积率的住宅用地。杭州在早些年认识到房产市场存在过热后,曾出台一系列的新政策。2003年出台的"居者有其屋"政策有些措施力度甚至大于此次国六条及其细则,比如杭州当时规定,"对卖房收入恢复征收20%的个人所得税",尽管杭州市区在实施一段时间后取消了这一做法,但是至今余杭等地还在继续实施。结果二手房价格不降反升,大批房源在挂价时宣布为"净收入",个税由买家承担。有专家指出,其实从理论上说,房价充分体现供需关系,不会因税收而下降,也不会因税收而上升。卖方和买方的关系依然还是讨价还价的问题,假如在相关条件比如税收存在的前提下,房价符合买方的需要,多出来的税收他还是会承担,假如房价偏离其心理定位,自然不会接盘,直到卖方降到合适值为止。这只是钱落到哪个口袋的问题。有人比喻说,过去赚100元,现在赚80元,无非是政府从中分了一杯羹。

  杭州还大力调整住房供应结构,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。在2003开始的杭州"居者有其屋"政策中,政府规定在住宅土地投放时,经济适用房用地和商品房用地要达到1:1。杭州还专门提出了两个"房等人"计划,提出到2007年,要使住房困难户能随时申购经济适用房,拆迁户能随时拿到拆迁安置房,也就是由过去的"人等房"变成"房等人"。根据去年5月的房交会上透露的信息,杭州在当时就已经出现开发商纷纷改图纸调小户型,以适应国家调控方向的动向。当时杭州市场可售房源就已经是以中小户型为主。位于西湖区三墩的一个著名楼盘,原本都是100多平方的户型,后来又重新拆分成90平米和四五十平方一大一小的两套,美其名曰"两代居",以新概念开盘。

  杭州还在2004年就建成开通"透明售房系统",将全市所有的商品房销售都纳入网上系统,每一个老百姓只要上网,就能看到每套房屋所在的区域、用途、价格和销售动态等实时信息,了解到一手房、二手房市场和租赁市场供需、成交活跃度、滞销房源数和市场成交结构等较为全面的情况,使"有房不卖"等营造虚假销售信息的行为无所遁形。杭州还出台规定,对发现"惜售"的开发商要列入"诚信"黑名单,进行各种处罚。

  正是因为在早些年就采取了这些目前在很多地方看来还颇"新"的措施,杭州楼市在今年来京沪深粤一片喊涨声中却波澜不惊,始终处于"冷"状态。对杭州来说,这几年,来自地方政府的"新政"反复施压,调控,已经皮糙肉厚,黯然神伤,在中央的房产新政面前,虽然感到心惊肉跳,但要再进一步伤筋动骨也不容易。

  目前杭州市场销售缓慢,建成的住宅积压量不断上升,市场观望气氛较浓。统计表明,一季度纳入杭州市透明售房网销售的八大区域成交量为3118套,同比下降达55.5%。杭州市财政收入增幅出现较大回落。有的近年房产开发较密集的区房地产企业入库税收同比下降达45%以上。

  正如一位房产商所言,杭州楼市已经倒在地上了,不论八条六条十五条,再踏上几只脚差别都不大了。

  让市场归市场,让保障归保障

  有一些业内人士认为,调控进行到今天,有一些问题需要明确。在过去相当长时间内,关于政府调控,有几点是很清楚的,第一,首要目的是为给过热的商品房产业降温,是为了国家经济安全,无力进入商品房市场的低收入人群住房问题要靠保障体系;第二,房价要稳定,但不是简单的降不降的概念,政府要做的是创造健康的发展环境,而不是直接"杀价"。归根到底,良好的房地产市场结构应是两个体系并举,一是完全市场化的商品房体系,二是由经济适用房和廉租房组成的福利保障体系。二者不可偏废。

  此次"十五条"中颇引人关注的是发展普通商品住房的问题。即套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这是"十五条"引起最大争议的地方。

  不少专家认为,政府用行政手段直接介入户型结构,是否妥当值得商榷。过去,只有对经济适用房才采取规定套型、规定房价的手段。在杭州,经济实用房是规定利润率为3%,土地免费划拨,国家有关部门还对户型明确进行限制。这一住房形态面对特定人群,为了防止从前有过的富人通过关系认购经济适用房牟利的现象,杭州规定,经济适用房只能是有限产权,住满五年才能上市买卖,买卖前要按照当时行情补交土地差价,防止国有资产流失。对连经济适用房也买不起的人群,就提供廉租房。政府还应承担起建设完善的进入门槛,防止制度漏洞的责任,目前这个体系正在建设中。杭州市计划到2007年实现保障体系的"房等人"。但是前些年,已经出现了地段较远的小户型经济适用房竟有1000多套无人认购的现象。

  按照"十五条"的要求,商品房市场也要设立类似的杠杠。一些业内人士认为,这实际是将商品房市场和住房保障市场混在一起,让商品房市场来承担住房保障的职能。有专家认为,这两个体系的责权利主体关系完全不同,商品房市场的土地使用权主体已经转让给开发商,一系列的市场风险和收益都是开发商的,而住房保障体系由政府供地,由政府负责销售把关,将这两种体系混在一起会造成谁都很难负责,哪个体系都搞不好,这正是前段时间一系列调控措施不见成效的症结所在。应该让市场归市场,一切风波起伏让开发商愿赌服输;让保障归保障,一切保障体系建设不力的责任都明确归于地方政府,有问题就找政府,甚至可以建立问责制。责权利明晰,才能见成效。

  有开发商质疑说,政府按照自己对市场需求的判断,直接插手管了全国的户型设计,那也应该直接插手管销售,不然,万一政府指定的户型销售不出去,谁负责?这种规定存在责权利不对等的问题。而且很多土地在拿地的时候是和对市场的判断有关的,现在新政策的介入,会倒溯及最初的契约,产生很多问题。

  专家建议:一级开发市场应逐步萎缩,二手房市场应加速流动

  "十五条"规定,土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以"招标"方式确定开发建设单位。

  过去就有不少专家撰文认为,土地储备制度搞招拍挂,价高者得,是地价上涨从而导致房价上涨的罪魁祸首。此次新政策强调"招标",会有价格之外更复杂的条件来作衡量的杠杆。

  但是也有一些专家认为,这类事利弊并存,杭州过去是搞"价高者得",没有其他任何条件,理由就是金钱面前人人平等,最简单的条件也是最透明的,没有任何权力寻租的机会。现在如果设立其他的条件,要防备事情变复杂的可能,一些钻空子的机会会出现,"拿地成本"会有部分成为流入腐败黑洞的黑金,这种隐性成本同样会抬高房价,损失的是国有土地的应有价值。

  新政策还规定,优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。有专家指出,这种做法,必然会导致土地以相对较低的价格出让,一方面我国土地紧缺,另一方面,紧缺的土地以相对低的价格出让,存在矛盾。浙江星韵律师事务所建筑工程与房产部主任陈沸指出,按照导向,今后中国房产市场将出现大量的低价同时也低质的房产,这正是中国几十年的城市规划设计中一大弊端,不断地造低质量的房产,又不断地"改善"、拆迁,城市将永远是个大工地,并不断上演拆迁的各种悲剧故事。实际上,这种低价低质量小户型的房产,在目前国内的住房市场中已经大量存在,就是充斥于大小城市的七八十年代的那批房产品,只要通过政策手段盘活市场存量,即可满足很多人在这方面的需求。

  有专家建议说,一个真正健康的房产市场,应该是一级开发市场逐步萎缩,二手房市场流动活跃,满足人民从基本居住到改善的不同层次需求,同时又有完备的保障体系。这就要求现在造的房子具有一定的建筑美感,在将来可以免予拆除淘汰,而在历史的积淀中演化为城市文明的标志,在二级市场中不断流通。如同现在欧美很多国家,十九世纪的房产乃至道路、地下管道依然保存完好,并在实际使用中展示城市的独特魅力。而低质低价的房产存在"先天不足",难免造成对创造力的束缚,很难想像能够留传下去。我国的房产自有率已经达到很高的水平,无论是信贷还是税收,都应该采取降低交易成本等措施,尝试往这个方向去努力,这很可能会是解决房产问题的一个新出路。


选稿:吴晨    来源:新华网浙江频道  作者:方益波  
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