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休闲农庄缘何"变"别墅 杭州没收桐庐县15幢别墅
2006年7月12日 09:08
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  时下,农庄渐成城市居民休闲的好去处。在浙江杭州桐庐县,却有一些“农庄”摇身一变成为对外出售的房地产项目。杭州市国土资源局近日对外公布了10宗国土资源违法案件。其中,桐庐县春江农庄未经审批擅自建造的15幢别墅及配套用房,被依法没收。

  挂“农业”羊头,卖“房产”狗肉

  以休闲旅游度假为名,未办理用地审批手续,春江农庄擅自在农用地上造起别墅

  从杭州出发,经过一个来小时车程,马路旁边出现了“春江农业生态休闲度假村”的指示牌。几个转弯后,眼前豁然开朗。一个平静的小水库,波光粼粼,白色的鸟不时从水面上掠过。不远处的山脚,一溜白墙黑瓦的建筑矗立在绿树丛中。当地村民说,这就是春江农庄的联体别墅。

  桐庐县国土资源局执法监察大队大队长陈泳说:“这些别墅、住房、餐厅及部分管理用房都没有办理用地审批手续,全是
非法建筑物。”

  据了解,春江农庄由当地农户郑金祥开发,占地面积近2500亩,横跨金家、孝门、石塘三个村,原是单一种养业,“农、林、畜、渔、沼气利用”立体经营,曾闻名一方。

  前几年,“农家乐”热起。2003年4月,郑金祥的农庄改造后以“春江生态农业休闲度假村”的名义开门迎客。农庄傍依景区严子陵钓台,景色如画,正是“休闲度假”好位置。杭州等地的一些市民,纷纷下订单,以首期付5万元至15万元不等的价格预购别墅、木屋。

  随即,春江农庄向有关部门申请立项,要求开发农业旅游房产。而早在1999年,杭州市范围内的经营性土地就一律要求“招拍挂”公开出让了。因此,春江农庄的申请未获批准。

  2004年4月,当国土部门接到举报时,农庄的别墅工程已经基本完工。经调查,桐庐县国土资源局认定,春江农庄以休闲旅游度假为名,在未办理用地审批手续的情况下,擅自在农用地上建造别墅、住房、餐厅以及管理用房等21处,占用村集体土地10466平方米,其中,建筑占地2740平方米,并已出售,已构成非法占地。

  桐庐国土部门责令春江农庄退还非法占用的土地,没收土地上新建的建筑物。“日前,该案已经执行完毕。”陈泳大队长说。

  春江农庄的开发者郑金祥,在接受有关部门没收处罚后,抛开受害的建筑施工方和已预定别墅的市民,“人间蒸发”了。

  “变异”农庄遍地开花

  休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓作为一种业态,已经初步形成市场

  春江农庄并非个例。今年4月,一个名为“桐庐唐宝山生态农庄”的项目,又进入了当地国土资源部门的视野。

  桐庐县国土资源局江明德副局长介绍,唐宝山农庄称,市民只要投入6万元,就可以拥有一间40平方米、30年使用权的景观公寓,再送一亩已产果果园的20年收益权。

  国土局调查发现,唐宝山农庄还只是“纸”上农庄,尚在招商“预售”阶段。不过,已经有数百名市民报名响应了。“我们对这种非法占地的苗头,立即给予严厉制止。”江明德副局长说。

  在周边地区,类似春江农庄的项目也已经流行。

  “三星级景区公寓,30至70平方米,30年的使用权,8000元起步。一亩花果园,20年以上的收获权,让你轻松拥有杭州郊区的田园生活,享受到田野农夫的乐趣。”这是去年临安市神龙川度假山庄在媒体上的简介。

  神龙川度假山庄和唐宝山农庄的开发商同为杭州涌金农业开发公司。该公司在临安市、安吉县还有类似的项目。其中,“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅,并配备600平方米的竹园,价格为7.5万元起,使用期也为30年,但没有产权证。

  除了私家农庄,缩小版的农家乐公寓也渐露头角。杭州联众园林绿化有限公司投资的天目山西坑农家乐公寓有80多套房源。另一个项目“九思湖农家乐公寓”,绕西天目半山腰九思湖一周,包括10余幢4层小楼,公寓面积在40平方米左右,均价5.5万元一套。开发商表示,因为同样是租用农村用地,西坑农家乐公寓也只有房子的使用权,承诺业主可“使用”30年。

  杭州某投资公司负责人透露,休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓,作为一种业态,已经初步形成市场。目前,已经或计划涉足这一领域的企业不在少数。

  城市居民乡村置业须谨慎

  农民集体所有土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。如果是违法用地,买卖交易的双方都得不到法律的保护

  “给桐庐春江农庄非法用地曝光,是给有关单位敲响了警钟。”杭州市国土资源局执法监察支队副支队长郭震表示。

  “一个建设项目首先要向有关部门申请立项、规划,然后进行用地审批,如果是农用地要转成建设用地,还需要经过农转用审批,经营性用地需要进行‘招拍挂’程序。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》相关规定,农民集体所有土地的使用权不得出让,不能出租用于非农业建设。如果是违法用地,买卖双方的交易都得不到法律保护。”

  浙杭律师事务所资深律师方志华说,2004年11月,国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。为规避不能上市交易的规定,不少项目都以“长租30年”的方式出现。按照《合同法》规定,租期最高年限20年,超过部分无效。“买卖”这样的“农庄”,不但得不到任何法律保障,甚至可能因违法而遭查处,面临极大的法律和政策风险。

  但要查处这种“以租代买”的违法情况,取证难度比较大。浙江省国土资源厅执法监察局有关官员表示,查处桐庐春江农庄非法用地是第一案,由于农庄本身是个新生事物,国土部门将在密切关注中作出判断。省厅目前正在酝酿和检察、公安、监察等部门建立联动机制,及时发现、制止土地违法行为。

  一位长期研究三农问题的专家指出,开发农庄、农家乐公寓等,原本是促进农业结构调整、为农民增收的好事,在不少地方作为农业经济新亮点来抓。但怎样提防“变异”农庄,保护好农民的根本利益,维护市民的合法权益,将成为有关部门面对的新课题。


选稿:吴晨    来源:人民日报  作者:江 南 胡雪良 叶宏军  
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