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韩国政府三剂猛药治理房地产泡沫 房价应调而落
2006年6月1日 12:00
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  近年来,韩国经济持续增长,人均国民生产总值从2001年的10162美元攀升到2005年的16291美元,职工平均收入增长了46.1%。在经济景气的带动下,韩国的房地产迅速升温,并开始出现明显的泡沫迹象,这令韩国政府感到忧心忡忡。

  投机资本吹大泡沫

  据统计,过去3年间,首都首尔的公寓价格平均上涨24%。而以高档住宅闻名的江南地区过去5年内的房价上升了121.8%,远远超过经济增长速度。

  现在在江南地区买一套100平米左右的公寓,至少需要70~80万美元,对于平均家庭月收入为322万韩元(约合3400美元)的首尔居民来说,江南地区的房价接近他们年收入的20倍,成为不可能承受的天价,引起市民的强烈不满。

  但尽管如此,很多人因为相信房价还将继续上涨,仍然将大量资本源源不断地投入房产市场,使得
韩国房地产泡沫问题日趋严重,引起韩国政府的不安。

  今年4月,联合国亚洲及太平洋经济社会委员会在一份报告提出警告:2005年韩国房地产价格涨幅位居亚太地区之首。按照这一趋势发展,韩国的房地产市场很有可能重现1997年亚洲金融危机后全面崩溃的局面。

  从1988年的首尔奥运会到爆发金融危机前,首尔的房产曾连续10年只涨不跌,房价翻了几番。但金融危机爆发后,房价暴跌45%,给经济带来的重创至今让韩国政府心有余悸。而且韩国政府还担心房产泡沫化会让韩国的200万亿韩元(约2100亿美元)住房贷款成为坏账,使韩国重蹈日本20世纪90年代泡沫经济破灭后连续十多年经济低迷的覆辙。

  “降温”措施初现成效

  从4月开始,韩国政府采取一系列措施给过热的房产市场泼凉水,抑制房产泡沫。

  首先,为抑止土地的倒卖,韩国政府宣布,从明年1月1日起,对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。

  从韩国建设交通部的统计来看,新政策出台后,韩国的土地价格涨幅从4月开始放缓,土地成交量则迅速萎缩,减少了36.3%。

  此外,为抑止住宅投机现象,韩国政府还对居民拥有的第二套以上住宅征收重税,将转让第二套以上住宅的交易税从9%~36%的水平提高到50%,打压房产投机的收益。

  其次,政府部门频打“预防针”。5月中旬,韩国总统卢武铉在接见企业代表时表示,目前的房地产泡沫令人忧虑,并指出投机引起的房地产价格暴涨导致经济形势严峻,“政府不会放任不管”。韩国的财政经济部、建设交通部等政府部门也对房价虚高的泡沫现象发出警告。

  政府的表态对房产投机者造成巨大的心理压力,首尔江南地区的平均房价当月就下跌了0.29%。在江南开浦住宅区,面积在40~57平米的小户型公寓价格一个月内下滑了2万美元。

  与此同时,韩国政府还宣布,今后5年内将在房价涨幅最大的江南地区建造10万套住宅,并考虑提高银行贷款利率,以稳定房地产市场。

  这些措施出台后,韩国房地产热明显降温,市场出现浓厚的观望气氛,政府的举措取得了一定的成效。

  隐忧尚存

  但是韩国经济学家也指出,从过去几年的经验来看,虽然韩国政府对房地产征收重税等措施每次都能在短期内遏制房地产过快升温,但都未能最终使房地产价格回归到合理的水平。往往新一轮政策实施后不久,房地产市场又开始回升。

  专家认为,韩国政府要解决房产过热,除了税收手段,还应该为韩国由于经济景气而迅速增加的社会资本寻找房地产以外的投资渠道,将投机资本转化为有益于经济发展的投资资本。同时,政府应该认识到,江南地区房价高涨,很大程度上是由于该地区有着独一无二的教育环境和便利的生活设施。随着韩国人经济收入的提高,韩国人对于住宅的多样化和高档化需求日益扩大,越来越多的韩国人希望居住在更大面积,更舒适,配套更完善的住宅,而目前市场供给不能满足这类需要,这也是引起房产价格攀升的主要原因之一。政府不能简单地依靠税收手段抑止住房需求,而应该在科学调查的基础上,通过合理的住宅开发规划,满足变化中的住宅需求。


选稿:胡静    来源:国际先驱导报  作者:李拯宇  
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