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經濟適用房究竟蓋給誰?

北京的趙先生看了不少的樓盤,最後還是選中了位於北京城北距亞運村距離不遠的一個經濟適用房項目。盡管按他的收入應該劃歸高薪階層,但他認為自己的選擇很明智:經濟適用房有躍層戶型,四室兩廳兩衛,面積一百七八十平方米,價格卻比相應位置的商品房便宜一半多,無論是居住還是用做投資,都毫不遜色。趙先生的說法具有一定的代表性。

北京市城市建設開發辦公室統計表明,自1998年推出經濟適用房以來,購房者中有84%屬於中低收入家庭,另外16%則屬於高收入家庭。由於高收入者的介入,他們對戶型和裝修的要求也多少左右了開發商的設計。一些經濟適用房項目戶型越做越大,甚至出現豪華躍層,使普通百姓望塵莫及。記者暗訪發現,目前開盤銷售的經濟適用房項目中,大多都有相當數量的“豪華”戶型。建在清河的每平方米均價3800元的某經濟適用房項目,有復式三室兩廳、復式四室兩廳和復式五室兩廳的戶型。而一個自開盤便銷售火爆的項目,除了有近二百平方米的超大戶型,小區的環境建設也彰顯尊貴豪華。建築特色是典型的歐式風格,其間3萬平方米歐式中心花園,點綴著雕塑、噴泉、路椅,流連其中,樂而忘返。一個經濟適用房項目在廣告中明確說,滿足了不同階層的購房需求,擁有60平方米一居室到220平方米躍層等多種戶型。這樣的住宅既是工薪階層夢想的樂園,更是“白領”們投資物業的最佳選擇。而一旦高收入階層加入購買經濟適用房的競爭,工薪階層顯然處於劣勢。

北京的經濟適用房幾乎創造了銷售奇跡––還沒開盤房子已被訂購一空,個別項目現在交定金排號的人已有五六千人;有人排隊搶購,一人買下幾套房。究其原因是政府減免了土地出讓金和多項稅費,經濟適用房確實相當“經濟”,與同一地段的新建商品房相比,經濟適用房每平方米能便宜300至2000元。同質低價的巨大誘惑,使許多高收入者趨之若 。開著私家車來購房或拿著幾個戶口本一次性購買幾套經濟適用房的購房者成為一景。這意味著什麼呢?據統計,北京的經濟適用房項目累計開工437萬平方米,竣工了140萬平方米。北京市政府對經濟適用房每平方米減免綜合地價款等各種收費近400元。為建設經濟適用房,累計補貼性投入了15億多元。

政府定出政策企業執行政策開發商存在出偏空間

經濟適用房的運作可以說是一個“怪圈”:本來應該賣給買不起商品房的人,而那些財大氣粗的集團購買者和高收入者的加入使經濟適用房價的檔次抬升了起來,這一方面使政府的初衷落空,另一方面由於供應總量的限制,將中低收入家庭擋在了門外。而其中使得這個“怪圈”惡性循環下去的首要問題是:開發商為何要建“豪華”的經濟適用房?一家開發商的老總說,把問題完全歸結給開發商是不公平的。在國外,實行由政府建設福利房和廉租房,地產商隻負責承建,政府按標準建,很容易控制房子的面積和造價。而目前我國推行的經濟適用房政策則不同,都由開發商承擔,而開發商是自負盈虧的企業,不能不算經濟賬。無法隻顧社會效益不考慮經濟效益,實打實的數字最終體現在房子的銷售上,在目前供大於求的房地產市場競爭下,迅速銷售成為開發商追求的目標。

另一個原因恐怕就是規避市場風險。建設包括各種戶型在內的經濟適用房,從開發商的角度考慮,風險相對小些。一是從目前市場的銷售情況看,經濟適用房普遍熱銷,同等地段的物業相比,經濟適用房的優勢明顯,銷售容易些;二是高收入者和工薪階層相比,前者的需求潛力大,市場風險小,而後者有效需求不足。北京市日前出臺的《城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》後,明確隻有沒有住房和住房沒有達到標準而且2001年底前家庭年收入在6萬元(含)以下的北京市城鎮居民纔能購買經濟適用房,一些開發商的心態頗為復雜。回龍觀的開發商坦言:對買房人的收入進行限制,意味著把一部分客戶拒之門外,而這部分人恰恰是最具購買力的群體。整整300萬平方米的房子能否順利賣出去,公司高層人員心裡一點兒底都沒有。

據開發商透露,有關住宅建築的一些具體規定也是造成經濟適用房存在超大戶型的原因之一。如“九五”住宅規範要求戶戶都要朝陽,在高層塔樓北面朝向的那排,既要符合這項規定,又要戶型面積控制在100平方米以下,幾乎是不可能的,除非開發商自願浪費很多面積,這樣一來建造成本會提高。加之市政、水電氣熱管線等的建設費用攤入面積大的戶型比小的低,因此,開發商對大戶型“情有獨鐘”。

業內人士分析認為,目前經濟適用房與商品房執行相同的建設標準即《北京市住宅建設標準》。也就是說,經濟適用房建設沒有限制,開發商何樂不為?缺少對經濟適用房戶型、面積等方面的規定是開發商建“超標”經濟適用房的癥結所在。

買的賣的都該回歸本位高收入者何時退出這場“遊戲”

《暫行規定》能否實現經濟適用房本位的回歸?且不說收入透明化和個人信用從目前的情況無法把握,《暫行規定》還面臨著許多執行上的難題,如不同的家庭有不同的購房面積標準,開發商將如何安排戶型等。據了解,購買經濟適用房,獲得的是經濟適用房產權證,進入二級市場時必須要按房價的3%補齊政府優惠的土地出讓金,繳納各種稅費後,纔能夠轉讓或者買賣。政府以此來限制一些炒賣經濟適用房的現像,但業內人士卻認為這不足以阻止投機行為的發生。他們認為,帶有福利性質的經濟適用房建設應與商品房分開,由政府來負責開發。而目前經濟適用房政策的最大問題就是經濟適用房和商品房一樣進入市場,已經具有商品屬性的經濟適用房,再對其進行限制必然困難。

有關專家指出,應出臺購買經濟適用房相應面積的規定。也就是說,根據個人職務、級別和其他因素,規定可以購買經濟適用房的面積限制,超過的部分按照商品房的價格購買。這樣可以有效防止高收入者炒賣經濟適用房的現像,讓真正的工薪階層購買到經濟適用房,同時又不挫傷開發商建設經濟適用房的積極性,保證經濟適用房的開工數量,使經濟適用房的供需狀況大致相當,避免因“蛋糕”太小而導致經濟適用房價格的上升,而且依據市場調節因素建設不同格局、面積的戶型,以滿足市場需求。

(北京晨報)
    • 我大中城市經濟適用房有降價空間
    • 經濟適用房嫌貧愛富
    • |財經新聞|經濟適用房究竟蓋給誰?(18日 19:05) |體育新聞|[甲A]鮑裡斯用比賽為泰山定型(18日 19:02)




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