|滾動|專題|國內|國際|臺港澳|上海|文娛|IT|精選|體育|財經|社會|參考|科教衛|圖片|

                     >>新聞中心>>新聞精選>>正文

買樓“零首付”為何急剎車?
2001年5月23日 22:44

羊城晚報5月23日報道:為防止在消費信貸中的惡性競爭,防範和打擊挪用居民儲蓄和銀行聯行資金炒股放貸的犯罪活動,日前,央行對零首付居民住房貸款緊急叫停,這一舉動引起了業內業外的關注。

據了解,通常所說的零首付居民住房貸款在實際中存在著兩種“版本”:一種是商業銀行推出的,另一種是開發商自己運作的。2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業務,房地產開發商也適時以此為賣點,至今還不到一年就遭遇封殺。專家認為,零首付的“夭折”,可能預示普遍認為最安全的貸款品種–––個人住房貸款變得險像環生。

銀行存在潛在風險

從銀行“零首付”實施的情況看,在申請貸款時都要求把所購的房屋作抵押,並提供價值可觀的不動產,或經銀行認可的存款單、有價證券等作質押。另外一個條件是,要求貸款申請人具有較高的經濟收入、還款能力和具有良好的信用記錄。對於消費者來說,“零首付”雖然免除了20%-30%的首期付款的負擔,但對於那些無房戶、城市化中的新增人口、流動人口和剛參加工作的年輕人來說,並不容易進入“零首付”按揭者的行列,可見銀行的“零首付”門檻並不低。

“零首付”雖然減免了當期負擔,卻加重了未來還貸的負擔。以10年期30萬元的住房按揭為例,付三成首期後月供約為2200元,零首期按揭則月供約為3200元,目前我國實行的是浮動利率抵押而不是固定利率,在經濟增長緩慢和利率多次下調的情況下,100%的債務負擔對於一些當期收入較高者是可行的;但隨著經濟形勢的變化,利率的上調,會增加借貸人未來債務負擔,從而影響他的還貸能力。

各家銀行推出“零首付”貸款後,叫好不叫座,真正申請貸款的客戶卻寥寥無幾。一些金融界人士在分析原因時曾預言:近幾年國內金融業的迅速發展,使得金融消費者變得更加理性,面對越來越多、越分越細的金融產品,選擇餘地更大的同時意味著選擇的時間更長,因此,一項新業務的推廣往往需要相當的推廣期。一些專家指出,從銀行經營的角度來看,“零首付”潛在的風險及帶來的經營成本不可小視。一方面,作為“零首付”貸款抵押品的公房,變現能力較低,一旦出現獃壞賬,很難處理;另一方面,在個人信用制度不健全、個人資產透明度低和工作變動頻繁的情況下,銀行很難就個人的信用作出正確的判斷。

開發商缺少銀行支持

“零首付”購房,不僅要交一筆數額不小的訂金,而且20%首付款的其餘部分也要在幾個月內還清。以一個“零首付”的房地產項目為例:買一套60萬元的房子,購房者要先付4萬元的訂金,與開發商簽訂購房合同,幾個月後補足全部房款的10%,也就是再交2萬元,入住前,再交房款的10%,也就是6萬元,這樣在入住之前20%的首付款也就交清了。也就是說,所謂的“零首付”不過是首付款的分期付。

對於購房者來說,在短期內交納首付款的“零首付”與八成按揭是“背著抱著一樣沉”。

目前開發商推的“零首付”,其客戶欠的首付款資金都是開發商自己想辦法進行內部運作,銀行並沒有給予支持。大多數的“零首付”是由開發商墊付首付款,但其中也有不規範的做法。一位房地產業資深律師給記者列舉開發商的兩種“零首付”手段:一種是由開發商開出購房者已經負擔20%房款的證明,向銀行申請貸款;另一種是抬高房價,利用虛高的房價騙取到100%的貸款。比如將售價70萬元的商品房“抬高”至100萬,可以貸出100萬的70%即70萬元,等於購房者享受了“零首付”。這種不擇手段的違法貸款也將在此次的封殺中“灰飛煙滅”。

會影響房地產市場嗎

封殺主要出於銀行信貸資金安全性的考慮。據煒衡律師事務所律師蔡耀忠介紹,對於不動產抵押來說,銀行都有一定的抵押率,房地產一般是七成。根據商品房成本和供求關繫,商品房的價格會隨之波動,幅度大約是20%-30%,因此,發放最高為七成的按揭貸款,即使貸款人沒有還款能力時,房產的價值猶存,銀行的資金不會承受太大的風險,而如果是“零首付”,抵押物的價值不足抵償還款額,資金風險必然爆發。

蔡耀忠認為,“零首付”遭封殺不會影響房地產市場和購房者正常的貸款程序。對於會不會有人因此被擋在購買商品房的門外,蔡律師說,如果沒有商品房價值20%-30%數額的存款,不適宜買房置業,因為即使搭上“零首付”的便車,巨額的經濟負擔也會讓他喫不消。一位開發商認為,這還可以防止人們因“零首付”而頭腦發熱購房,減少此後產生的不必要糾紛。但一些業內人士認為,銀行推出的“零首付”畢竟可以刺激一些人的購房願望,尤其是工作不久、經濟收入較高且穩定,但存款較少的年輕人,關鍵要建立個人資金信用機制,審查個人信用。還有專家認為,應參照國外的做法,建立擔保公司,分攤個人購房的貸款風險。

(選稿 鐘山)
    • 停辦“零首付”住房貸款影響不大
    • 滬上購車零首付實際操作已叫停
    • 央行決定停止發放零首付居民住房貸款
    • 專家認為取消零首付不會影響百姓購房




    • 亞太城市信息化論壇
      北京申辦2008年奧運
      中國足球衝擊世界杯
      東方網誕生探索展望
      港小姐競選
      中央電臺封殺田震?
      方正科技股權大戰
      遼足車禍大揭秘
      堅決反對美對臺軍售
      東方高考熱線
      “人權衛士”落選!
      《財富》論壇年會
      第三屆東亞運動會
      西藏和平解放50周年
      美戰機撞毀我軍機
      "東方網"案一審紀實
      革命史知識衝關
      日本篡改歷史教材

      解放日報
      文彙報
      新民晚報
      新聞報
      青年報
      勞動報
      SHANGHAIDAILY
      上海人民廣播電臺
      上海東方廣播電臺
      上海電視臺
      上海東方電視臺
      上海教育電視臺
      上海有線電視臺
      中國網
      人民日報
      新華網
      中國日報
      中青在線
      中央電視臺
      中國上海
      千龍新聞網
      中青網
      中央人民廣播電臺
      中國國際廣播電臺
      網上浦東
      上海科技網
      古鎮南翔