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成功购房十九条原则
2002年3月28日 20:56

说起购房,好多人都会说,这是件大事,却又是件既烦又难的事,弄得不好,好事变成官司。但我认为,人,都应当有梦,都应当实现美梦,关键在于是否掌握了实现美梦的工具。

我是一位房产开发商,经我多年对房地产开发建设的探究,我认为,购房者购房时能掌握19条原则,就能购到满意住房而不留下遗憾。

一、锁定购房目标

购房者要根据自己工作、生活、社交等区域,来确定自己所购房子的位置;根据自己的经济承受能力,但要注意同一类房型面积有大小,还有层次朝向的关系,所以要有购房的预算总价;选择合适的付款方式;究竟是买现房还是期房;对房型有何特别的要求,譬如厅要多大应心中有数。

二、掌握“T+1”原则

从区域经济角度认识,譬如目前上海的徐家汇应该是绝对的“旺地”,但是从住宅经济方面看,楼市的“钻石地段”并不在那里,却在离开这些“旺地”大约15分钟左右的衡山路、华山路、宝庆路一带。这就是在发达国家和地区楼市流行的“T+1”概念:即“距离市政设施和商业网点1公里为所在区域最佳住宅地块”。

三、买房要买开发商的头脑

在海派文化的熏陶下,上海楼市涌现出了一些颇具经营理念的房地产发展商,他们具备知识构造完备、吸收新事物能力强,兼容并蓄的特点,使新楼盘的选址正确、定价合理、房型超前。而且将眼光放在长远利益的房产公司老总,一般对新楼盘的最初定价不会太高。

四、买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产有明显区域性特点,跨地区动作开发商会增加成本、稀释利润,风险陡然增加不少,而房产开发是一个整合资源过程,所以买已经在同一区域连续成功开发几个楼盘发展商开发的楼盘较为保险。

五、购买1999年2月以后造的楼盘

上海在1999年2月以前,多层住宅并不强调要打桩,楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后,上海对房屋质量标准制定非常高的要求:如多层住宅要打桩,以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm),设计也要请监理等技术措施。

六、层高不宜超过3米

过去上海住宅层高一般为2.8米,应该是有科学依据的。现在开发商为了追求“销售卖点”将层高提高到3米以上,这是欠妥的。层高应与面积相适应,如果客厅的面积才30多平方米,而层高却3.2米,三维空间比例就失调了,如果客厅100平方米以上,那3.2米层高才会有意义。

七、小的不一定是美丽的

前几年,房子面积越造越大,二房动辄120平方米,三房起板140平方米以上。于是乎,大而无当。上海开发商又不得不在“螺蛳壳里做道场”——在110平方米的建筑面积,硬是造出了三房二厅二卫二阳台,每个房间非常局促,使用功能便大打折扣。

八、购买小房型作投资须谨慎

现阶段小房型火爆一时,大家都认为小房型总价低适合于出租,其实,小房型总价低,但由于面积很小,单价却高的惊人;而且,假如购买小房型的人都用于出租,那么这一区域房屋出租市场就供大于求,租金走低就成必然;另外,一梯十几户甚至30多户的生活场景,无异会让生活品质大打折扣。

九、购买错层房型最好以东西向错

有些楼盘采取东西南北错的方式,有房型复杂、抗震性差的弊端,其实错位还应以东西向错为宜,因为南北错层会影响采光通风。

十、容积率比得房率更有意义

现在购房都非常计较得房率,其实目前设计房型得房率相差无几,得房率高低无非是销售员随意杜撰的。而容积率高低直接影响小区绿化、采光、与居住品质,所以购房时,询问占地面积多少,能造多少平方房子意义非同寻常,选择容积率低小区比较好。

十一、6比1购房原则

按国际惯例,通常将总房价与一个家庭的年收入的比例控制在6比1。而我国目前普遍水平为10至20比1。对于普通的购房者来说,不妨和国际接一下轨,一般能承受得起房产消费。

十二、根据地域纬度选择朝向

上海是一个中纬度地区,房间朝南有利于接受阳光,以保证室内有充足的光线和温暖舒适。另外,朝南客厅由于光线充足,家中会客,自然而然地会产生一种祥和、温馨的氛围。

十三、选择本土设计师设计楼盘

由于文化和生活方式的差异,在居住习惯上中国人喜欢清静,但又强调人情味要浓;而外国人则喜欢独居、宽敞。双方出发点不同,设计的产品也会有差异。浦东世纪公园周边少数楼盘就是“外来和尚”设计的,卫生间面积相当于卧室面积,而这只是90平方米的二室一厅,不滞销才见鬼!

十四、不选择炒作过度的楼盘

前几年由于炒作,购房者排队所购的房,到今天往往是问题最多的楼盘。譬如成都设计的“爱舍尔”房子,层高3.7米,窗子里种花,绿化率超过100%,并且还适合离了婚的夫妇共同居住。这么个睡觉的地方居然还有“居住自由,人身自由和财务自由”的功能。这样的概念,至少让上海人啼笑皆非。

十五、购买十万平方米左右的楼盘

小区规模偏小,不可能有品质较高的会所,规模偏大的小区又会居住噪杂,也难开成高品质的小区。所以购买规模达10万平方米左右楼盘比较适宜。

十六、楼盘与大型绿地作伴

由于商品房沿大型绿地开发,景观较好,这样可以在确保一定容积率基础上,也不会让购房者感到绿化太少,既降低商品房开发成本,购房者又能有效地控制总价。

十七、选择区域考虑景观系数

在香港,山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘,往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑,“景观系数”是房价构成的重要组成部分。在上海,“买景观”将成为一种必然。如果白天窗外是由逶迤起伏、绵延十几公里的现代化楼宇构成的天际轮廓线,晚上窗外则是一幅灯火璀璨,霓虹闪烁的夜上海画卷,你一定会感到视觉舒服。

十八、关注“梧桐树效应”

在上海楼市,“梧桐树效应”是个不争的事实。如果我们稍加观察可以发现,衡山路两侧,树龄百年的梧桐树给这个上海钻石地段赢得了每平方米10000元以上的高价,华山路同样浓荫覆盖的梧桐树,也使长宁区最昂贵的楼盘造在这个地段……梧桐树不是概念中的绿化,上海西区梧桐树浓密的地段,都留有上海开埠150多年历史文化的浓笔重彩。

十九、解读“排骨面指数”

所谓“排骨面指数”,即一个楼盘每平方米的平均售价,是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面的1000倍。以数学公式表示:每平方米=Ρ(一碗排骨面的价格)×1000。

几年前,当黄陂南路一带的排骨面还只有5元一碗时,你买入那里房子。今天,当延中绿地亮出她迷人的风姿时,黄陂南路太平湖畔的“新天地”里,排骨面已经开出了上海的天价,那么你的房子肯定已经增值了。

 选稿:褚宁 来源:解放日报 作者:季宝红 
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