|滚动|专题|国内|国际|台港澳|上海|文娱|实用|精选|体育|财经|社会|参考|科教卫IT|图片|
                     >>新闻中心>>独家报道首页>>正文

购房“204条”试水上海
2002年5月10日 08:45

作为购房参谋、防范购房陷阱的“204条”已潜入上海市场。昨日,加入“204律师团”已经20天的上海福隆律师事务所律师高明对记者说,“前景是光明的,但道路是曲折的。”他说,目前仍在研究条款,尚未接活儿。

1997年,当时名不见经传的北京隆安律师事务所青年律师秦兵在一场涉及百万元的房产官司败诉后,突发奇想,耗时5年,拟出迄今为止涵盖内容最全面、设定权利义务关系最细致的补充条款——《204条商品房买卖补充合同》(简称“204条”)。在北京,“204条”引起强烈的反响和轰动。“204律师团”正是以此为基础,组建成“帮助消费者签订购房合同”的面向全国的组织。

“204条”势力扩展到上海,等待这个房产交易“黑客”的命运将会怎样?

律师看法:一把“达摩克利斯”剑

加盟“204条”,高明有他的理由:2002年一季度,上海商品房批准预售面积比去年同期增加了265%,销售登记中属个人购买占97%,预售中则达到了98.2%的惊人比率。

“有这些利好数字作后盾,还能有什么理由不看好‘204条’呢?”高律师反问道,上海个人购房已成为名副其实的主流,而“204条”的服务对象正是个体消费群。

高律师介绍,目前有关房地产的争议越来越多,所争议的内容不仅包括交房及面积,还有质量、装修、物业管理、水、电、电话、交通、小区环境等,而消费者在诉讼或协商中能获胜的一个重要原因就是在标准购房合同之外,与房产开发商签订了细致的补充合同,正是这些补充合同使得消费者权利得到相应保障。

“204条”的设计者秦兵在接受记者电话采访时讲,拿目前热销的“期房”来说,“地雷”往往就埋在产权里,国内目前实行的“期房预售登记”制度并不能完全达到保护消费者的目的,如果开发公司倒闭,而你又没有拿到产权证,那么你很可能被该公司的债主以抵债为名赶出家门。而“204条”就专门约定了开发商的违约责任。

“诸如此类的购房盲区不胜枚举”,高明感叹,而庞大的“204条”正像一把高悬在房产开发商头顶上的达摩克利斯之剑。秦兵也不否认,“204条”就是这样一份将矛头指向房产开发商的约束条款。

开发商观点:有“私设公堂”之嫌

直属于上海证大置业的“水清木华”楼盘高层负责人肯定了“204条”在督促开发商职业自律方面的作用。但他也表示,作为“契约”在法理上应遵循的“公平合理、等价有偿”准则在“204条”中却成了“先入为主,偏袒一方”,且对政府职能的公信力失去了信任,有“私设公堂之嫌”,如在税费分摊方面,建设部已有明文规定。

这位曾经在北京从事房地产业的职业经理人还认为,与北京不同,上海业界已形成了一个规范的“契约”社会,“204条”其实加大了全社会的交易成本,不具备可操作性。

上海世茂房地产有限公司总经理张文庆先生认为,条款应对买卖双方都有约束,有些购房者一旦碰到诸如房子跌价等不利于自己的事情,就后悔,这本不是问题,却成了找茬的借口。张总表示,“204条”对上海房地产业是一个促动,有实力的开发商不应惧怕“204条”。

相比之下,“上海万科”的态度更为坚决。该公司一位负责人士告诉记者,“我们一般不会接受”,万科现在的销售合同已包含了很多条款,没必要再花费更多不必要的人力、物力来签订不必要的其他合同。

专家分析:“楼市虚炒”的产物

业界专家似乎并不看好“204条”在上海的发展。上海财经大学房地产研究中心主任印华教授认为,“204条”的本质是对卖方的不信任,是诚信尚未稳固的一种结果,它的出现与北京楼市虚炒过热、无序发展有关,而在上海,一个健康的“游戏规则”已在政府的规范下得以成形。

他说,上海房地产开发商必须有土地使用证、规划许可证等“五证”,因此,消费者根本无需作出多余的约定。再如“204条”中关于面积分摊的约定,上海已有详细规定,“204条”对上海而言纯粹是多此一举。

印教授还认为,对于“204条”,开发商绝不会接受,因为它过于苛刻,单方面顾及购房者,对开发商作“有罪推定”,使其显失公平,还会大大降低交易效率。如第45条的“变化通知”:房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更,买受人不同意则有权解除本合同,显然令开发商很为难,国家尚且还规定有3%的面积浮动。

看好“204条”的高明也担心,上海目前出现“购房热”,消费者将比其他城市更难说服开发商签订该条款。

编辑:禇宁  来源:新闻晨报 作者:王骥飞 
  • 假日购房人当心假折扣


  •  


    【关闭窗口】



    克隆人行不行?
    生化恐怖笼罩美国
    2001年台北选战
    第十届上交会
    巴以冲突又添血债
    中国加入WTO
    美机在纽约坠毁
    山西煤矿事故频发
    巴西女孩的天桥梦
    广东湛江江门爆炸案
    不明船只被日击沉
    阿根廷爆发大骚乱
    呼和浩特火灾
    西安麦当劳被炸
    印巴濒临战争边缘
    赵薇长沙遇袭
    江西一烟花厂爆炸
    巴以濒临战争
    东方网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像