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二手房魅力渐长 工行专家传授购房技巧
2002年5月11日 13:32

今年以来,沪上二手房交易发展势头锐不可当,这从上海市工行所发放二手房贷款量便可见一斑。该行去年底的二手房贷款余额为2.9亿元,今年3月底竟超过了5亿,在短短3个月内增长了70%。二手房为何如此红火呢?市工行的住房金融专家甘智漪指出了以下四方面原因:

沪上市民逐渐接受了梯度消费的观念。一方面,如今的房地产界,新概念、新变化一个接一个,小区环境、房型、装修设计等等都在不断发展,不少人在3年前为寻求“一步到位”而购买的房子放到今天来看可能已经“落伍”了。而另一方面,许多年轻人都摒弃了一辈子就买一套房子的老观念。调查显示,在准备结婚的年轻人中,60%以上的人表示愿意购买二手房作为第一套住房。

二手房交易环境的不断改善。首先,二手房交易市场不断规范。现在随着二手房交易量的不断增长,二手房中介公司也渐成规模,出现了诸如金丰易居、信义房产、太平洋房屋等一大批操作规范的中介公司,使得二手房交易手续日趋简便;其次,各方面对于二手房交易的指导也不断升级,像不久前出台的二手房交易指数等,使购房人与卖房人以及中介间的信息不对称渐渐消除,二手房交易市场不再让人望而却步;第三,如今购买二手房与购买新房所能享受的优惠政策几乎完全一样,如二手房贷款的优惠利率、公积金冲还贷、公积金贷款、购房退税等等。今年以来,政府还下调了二手房的交易税费、保险费等,为二手房交易注入了一支强心剂;第四,银行的介入为购房者消除后顾之忧,适时推出了二手房贷款,并不断放宽贷款成数和年限,还提供转按揭等服务,为二手房购买者“撑腰”。

利息下调助推二手房投资。自2月份利率下调以来,二手房的投资成本相应降低了,其投资价值就显得越发诱人。以一套地段较好的全配两居室二手房为例,市场价约为30万元,而租金约为1800元/月,年收益21600元,收益率约为7.2%,远远高于下调以后的银行存款利率;如果贷款买房,首付40%,贷款金额为18万,年限20年,则每月还款1192元,从租金收入中扣除后还盈余608元。如果在贷款期限内需要转让,则可以连着贷款一起卖,也就是银行所提供的转按揭服务。

二手“新”房渐成交易热点。由于目前新房大多实行期房交易,而近几年来沪上商品房往往开盘不久就销售一空,不少楼盘从开盘到交房的时间段内,市场价格就上涨了20-30%,到真正可以入住时,信奉“眼见为实”的购房者往往只能从仍未入住的房主手中购买,而不少房主对于远远高于银行利息的收益率也会动心的。这种二手新房的交易无疑也推动了二手房市场,并拉动二手房均价上升。

由于二手房交易除了卖方和买方外还涉及中介机构,因此需要格外注意。市工行甘智漪提醒购房者注意以下四点:第一,如果购房的卖方和买方已经自行达成协议,而买方需要向银行借款,则买卖双方可以直接前往市工行办理贷款,并不需要通过二手房中介机构办理,这样可以节省几千元的交易手续费。第二,房屋买卖合同一定要亲自签。现在有的中介机构采取“全包”的方式,代理卖方办理所有手续,最后按卖方所要求的卖价交付房款,这样一来,如果房屋实际的交易价格高于卖方的要求,中介则可以谋取一部分差价。因此,卖方一定要亲自签订买卖合同,以确保掌握房屋的实际销售价格。第三,对于中介所要求收取的费用,买卖双方应向其问明费用收取方,并索要发票,如果发现发票开据单位与中介所说的费用收取方不符,则客户有权拒付该项费用。第四,购房要量力而为,尤其是考虑买房投资时,需考虑各方面因素和成本,不要以为买了房就可以坐收房租了。贷款投资时对租赁市场的了解更需要全面,对租金回报要有正确预期,并选择相适应的贷款成数和年限,避免入不敷出的情况发生。

编辑:周湘  来源:新民晚报 5月11日 作者:张越 
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