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上海北外滩开发吸引世茂集团百亿投资
2002年5月12日 13:46

继世茂滨江花园、世茂湖滨花园和世茂国际广场之后,世茂集团在上海的投资像连环炮一样咄咄逼人。一则有关世茂集团意欲投资100亿元人民币发展上海北外滩中央商务区的消息不胫而走,本报记者在第一时间从世茂集团得到了证实。据悉,世茂在北外滩中央商务区改造土地面积为20万平方米,新建建筑面积为70万平方米,包括高级写字楼,五星级酒店,商业旅游等,加上配套的高级住宅区,总建筑面积将会超过100万平方米,整个项目将在今年之内动工,预计五年内可全部建成。

银行、市场融资和内部营运资金三驾马车齐行,香港上海两家上市公司联手出击

和世茂集团董事长许荣茂先生一向谨慎的态度一样,世茂集团投资北滩中央商务区一直很低调。记者曾多次想从世茂集团开发部了解北外滩中央商务区的投资规划情况,每次得到的答案都是“在规划方案未正式出台之前不便于透露过多”,但有一点是可以保证的,世茂集团已经进入了内部运作阶段,而规划方案也会在近期对外披露,届时,北外滩中央商务区的轮廓将清晰可见。

许荣茂一贯强调分期投资的理念,100亿元的投资,也许几亿就可以启动,同时加强预售,以取得资金的最快回笼。此前,包括在上海“借壳”A股公司万象集团和在香港收购东建科讯等都是利用手头现金交易。许荣茂这次一改动用现金的做法,充分调动银行,市场融资和内部营运资金。

记者从上海虹口市北外滩指挥部一位李先生那里得知,在3月底世茂集团和虹口区人民政府有关此项合作的签约仪式上,中国银行香港分行也派出了代表参加,香港分行可能将成为世茂下一步发展的一个重要金融支持。

而市场融资方面,经记者多方了解,许荣茂计划会引入其他战略性股东,其中包括本地开发商,而香港瑞安集团有可能成为世茂集团该项目的主要合作伙伴。早在去年底,许荣茂就曾期望世茂中国能做一些比世茂滨江花园更大的项目,当中包括洽商发展1至2个内地旧城改造项目,届时更不排除与上海上市的世茂股份联手合作。从这一点分析,北外滩中央商务区有可能成为世茂集团的两家上市公司合作的第一个项目。

另外,许荣茂有意将盈利丰厚的世茂滨江花园和世茂湖滨花园,甚至此次投资的北外滩中央商务区都注入到股份公司,以便世茂股份尽早增发,业内人士称,2001年世茂股份每股收益在0.15元左右,今后1~2年,世茂股份必然会进行再融资,以满足房地产开发对资金的大量需求。

虽然在项目正式签约后组成合营公司已经成了定局,但是,据世茂集团内部知情人士称,世茂集团将会占有控制性股权,看来,利用内部营运资金依然是世茂集团在此项目运作上的首选。当然,对于坐拥200亿元人民币的许荣茂来说,资金应该不是开发北外滩中央商务区的主要问题。

上海投资受宠,重磅炸弹屡屡中的,高额回报率能否经久不衰

关于世茂集团在内地地产的发展,许荣茂先生虽然曾说,包括上海,北京和目前正开发的大西北重庆等大城市都会成为世茂集团的发展重点,不过重中之重还是在京沪两地,但现在看来,上海似乎更加受宠一点,而北京和其他大城市的发展显然是慢了一拍。

世茂集团投资上海是从2000年的夏天开始的,仅仅一年多的时间里,许荣茂已向上海地产界投了好几个重磅炸弹,先是投资50亿元开发世茂滨江花园项目,开始正式进军上海房地产市场,“开门红”之后,就投资30亿元兴建世茂国际广场,如今所推出的北外滩中央商务区项目投资总额将突破百亿,同时,世茂集团正计划购入上海锦江集团在上海浦西蛇山的千亩多地,兴建国际会议中心,预期总投资将为10亿多元人民币,如正式签成合约,也将于今年动工,最快两年后落成。

与此形成鲜明对比的是,自从世茂集团移师上海后,北京就很难听见世茂集团的声音,虽然去年世茂集团意欲在北京呼家楼投资100亿的消息让媒体又过了一把“瘾”,但是,时隔一年也只是“雷声大,雨点小”,不见有什么动静,记者之前曾多次就此问题采访过北京朝阳区政府,但都表示具体规划还没有出台,记者还得知,世茂集团在呼家楼原有40%的控股权已经被稀释,首创集团成了这个项目的第一大股东。

单就投资额来说,上海的投资动则几十亿上百亿,而自1995年世茂集团开始投资北京起,先后兴建的亚运花园,华澳中心,紫竹花园和御景园,累计投资才不过40个亿。

“上海是外资企业和跨国企业云集的地方,这里有着我理念生长的土壤”,许荣茂对上海房地产市场情有独钟。事实也表明,世茂集团“高档加外销”的投资理念得到了上海房地产市场这片土地很好的培育,已经或将要给世茂集团带来一个极其可观的回报。

据了解,目前,世茂滨江花园的销售进展顺利,第一期预计可套现15亿元人民币,而第二期的房价将会上升5%,基本可完成30亿元的套现目标,而整个滨江花园的套现金额将达到100亿元人民币,与滨江花园50亿的投资总额来比,回报率有可能以倍数来计。而世茂湖滨花园的销售利润率也会在20%以上,世茂国际广场的销售负责人也表示对未来的出租率非常有信心。

但是,西南证券的房地产产业分析师认为,北外滩中央商务区项目的投资回报率与世茂滨江花园相比可能会有一个不小的差距。原因在于,与北外滩隔江相望的外滩和陆家嘴占有上海房地产市场的很大份额,而且商业气氛和人气都比北外滩要旺,况且在国内外金融机构和企业云集的陆家嘴地区,其写字楼的空置率都达到了40%左右,北外滩的状况应该不会比这个数字好,与外滩相比,由于外滩地处浦西,北外滩却地处浦东,而一直以来,浦西写字楼的出租率都是比浦东要高的。所有这些因素都会影响北外滩中央商务区项目的投资回报率。

世茂占据一角,港资地产有望纷纷跟进,北外滩投资热度高涨

“世茂只负责开发北外滩的中央商务区,而北外滩发展规划中除了中央商务区外,还有两个重点,那就是航运商贸区。历史风貌和现代商业街区。而整个北外滩是上海黄浦江两岸综合开发的四个重点区域之一。”北外滩指挥部的李先生对北外滩前景十分看好。

广受关注的黄浦江两岸综合开发是从今年1月10日开始进入实质性启动的。这是上海市继浦东开发后的又一重大举措;而世茂集团也看准了这个商业机会。

据了解,整个北外滩地区规划范围是,南临黄浦江、苏州河,北至周家嘴路,海宁路,西以吴淞路为界,东到大连路、秦皇岛路,占地3.14平方公里,沿江岸线长2.63公里。而在上海市总体规划中,北外滩地区虹口港以西部分将与外滩、陆家嘴金融贸易区共同组成上海市的CBD地区。

正是由于这个原因,北外滩不仅吸引了像世茂集团这样的地产巨鳄前来投资中央商务区,还引起了香港东方海外、和记黄埔、新鸿基等公司的极大兴趣。虹口区委书记孙卫国利用与世茂集团在香港签署此次协议的短暂时间,就与这些公司都进行了较为全面深入的交流,并在合作开发上达成了很多新的共识。就在同时,记者从新鸿基了解到,在未来一二个月里,新鸿基将宣布一个在上海的重大投资项目,不知此项目会不会在北外滩落户。

 选稿:祁贺 来源:中国经营报 5月12日 作者:杨丽萍 
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