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南京房屋拆迁法今起公示(修订版)
2003年12月1日 06:26
 

第一章总则

第一条为了加强城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,结合本市实际,制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁(含根据规划要求搬迁被拆迁人、房屋承租人,保留其房屋的),需要对被拆迁人、房屋承租人货币补偿或者产权调换的,适用本办法。

第三条房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换;被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。

本办法所称房屋承租人,是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

第五条南京市房产管理局是本市城市房屋拆迁行政主管部门(以下简称“市房屋拆迁管理部门”),对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理,其所属的房屋拆迁管理机构负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

建设、规划、国土、物价、建工、监察、信访、审计、市政公用、行政执法、公安、司法行政、劳动社会保障、民政、工商、税务、教育、卫生、商贸、邮政、电信、供电、街道办事处等部门和单位,应当按照各自的职责,协同实施本办法。

第二章拆迁管理

第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。

第七条申请领取房屋拆迁许可证的,应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料:

(一)建设项目批准文件;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件;

(四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)由办理存款业务的金融机构出具的已专项收存申请人拆迁补偿资金的证明,以及价值不低于拆迁补偿资金总额10%的产权调换房源证明(两项证明价值之和为拆迁补偿资金总额)。

前款第(四)项中的内容包括:确切的拆迁范围、被拆迁房屋状况(用途、面积、权属)、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、补偿方案(拆迁补偿概算资金、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施)、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案(含安全防护和环保措施)。

政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的,申请人应当提交市人民政府有关同意出让或者储备的批准文件,可以免交本条第一款第(一)项、第(二)项、第(三)项的材料。

市房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。

第八条市房屋拆迁管理部门在颁发房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、项目内容、拆迁范围、拆迁期限等事项,以拆迁公告的形式予以公布。

拆迁期限自拆迁公告发布之日起的第15日开始计算。房屋拆除工程应当自拆迁公告发布之日起的第30日后实施。

市房屋拆迁管理部门应当公开拆迁政策和办事程序,并做好拆迁政策的宣传、解释工作。

第九条市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门建立、健全公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。

第十条拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项,并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。

拆迁期限内,拆迁人不应改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件。

第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。

拆迁人不得擅自扩大或者缩小拆迁范围;确需变更的,应当重新办理房屋拆迁许可手续。

需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向市房屋拆迁管理部门提出延期申请;市房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起的10日内给予书面答复。

第十二条拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

市房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

委托实施拆迁的,可以通过招投标的方式确定受托单位。市房屋拆迁管理部门负责对招投标实施监督管理。

拆迁人委托拆迁,应当向被委托的拆迁实施单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。委托或者变更委托的,应当自拆迁委托合同订立或者变更之日起的15日内,将拆迁委托合同报市房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

第十三条市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理,对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核;经考核合格的,发给拆迁上岗证。

拆迁工作人员应当持证上岗;未持证上岗的,被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。

第十四条规划部门对涉及拆迁的用地红线图应当进行公示。

规划部门核发建设用地规划许可证后,市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请,书面通知建设、国土、房产、工商、公安、所在街道办事处等有关部门和单位,暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋析产或者交易、工商营业执照、户口迁入等手续,并告知拟拆迁范围内的居民和单位。暂停期限最长不得超过1年;经市房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的,延长期限不得超过1年。在暂停期限内取得房屋拆迁许可证的,暂停期限顺延至拆迁期限届满日;拆迁期限届满仍未实施拆迁的,暂停期限终止。

在暂停期限内因办理相关手续,导致货币补偿金额增加的,增加的部分,不予补偿。

第十五条拆迁当事人应当依照本办法的规定,就补偿方式、搬迁期限、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁过渡方式以及过渡期限等事项,订立拆迁补偿协议,并由拆迁人自补偿协议订立之日起的15日内,向市房屋拆迁管理部门备案。

拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿协议。

第十六条拆迁人应当根据拆迁补偿协议的约定,向被拆迁人、房屋承租人出具货币补偿金额专项存款凭证。

被拆迁人、房屋承租人重新购买房屋的,价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。

第十七条被拆迁房屋有下列情形之一的,拆迁人应当提出补偿方案,报市房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后,方可实施拆迁:

(一)产权不明或者产权有纠纷的;

(二)产权人下落不明的。

拆迁由市房产管理部门代管的房屋,拆迁补偿协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

第十八条拆迁设有抵押权的房屋,债务人自拆迁补偿协议订立之日起的30日内,不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押财产的,拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。

抵押人选择产权调换的,调换的房屋为抵押财产。

拆迁设有典权的房屋,应当先依法清典。

第十九条拆迁补偿协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以根据约定向仲裁委员会申请仲裁,或者依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第二十条拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、邮政设施、文化设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的,拆迁人应当按照有关法律、法规的规定办理。

拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可,并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。

拆迁政府拨借房产、国家经租房产、宗教房产、政府代管的私有房产,补偿办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。

第二十一条被拆迁人、房屋承租人凭拆迁补偿协议或者裁决书等生效的法律文书向公安、邮政、电信、公用事业、民政、劳动社会保障、教育等部门或者单位申请办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续,相关部门或者单位应当依法按照有关规定办理。

拆迁涉及的中、小学生,可以在原学校或者现居住地学校就读,学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

第二十二条转让尚未完成拆迁补偿的建设项目,应当经市房屋拆迁管理部门同意,原拆迁人的权利、义务随之转移给受让人。原拆迁人和受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人,并自转让合同签订之日起的30日内予以公告。

第二十三条用于房屋拆迁补偿的资金,在房屋拆迁补偿完成之前不得挪作他用。市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿资金使用的监督。

第二十四条拆迁人应当与房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同,并自房屋拆除委托合同订立的15日内,报市房屋拆迁管理部门备案。

房屋拆除应当由具有建筑施工企业资质证书、具备保证安全条件的企业承担。施工企业应当编制拆除方案,确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安全负责。

第二十五条市房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人以及拆迁实施单位应当建立、健全拆迁档案,并接受市房屋拆迁管理部门的监督、检查。

第三章拆迁补偿

第二十六条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。

除本办法另有规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十七条货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价(指每平方米建筑面积的价格,下同)和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估,并计入货币补偿金额。

房地产市场评估单价的确定,应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。

被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。

房屋拆迁区位级别由市人民政府另行制定公布。

被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

住宅房屋符合下列情形的,补偿金额的计算分别为:

(一)房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁补偿指导单价的,按照拆迁补偿指导单价计算;

(二)被拆迁人仅有一处住宅,且获得的货币补偿金额低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价的(以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准),拆迁人应当按照该总价对被拆迁人予以补偿。

拆迁补偿指导单价,由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定,每年公布。

第二十八条经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止,不满5年被拆迁的,拆迁人应当按照下列规定另行增加货币补偿金额:

(一)在1年以内的,增加20%;

(二)超过1年、在2年以内的,增加18%;

(三)超过2年、在3年以内的,增加17%;

(四)超过3年、在4年以内的,增加16%;

(五)超过4年、不满5年的,增加15%。

第二十九条拆迁人提供的产权调换房屋,应当符合下列规定:

(一)符合国家质量安全标准;

(二)产权清晰且无权利限制;

(三)建筑面积不小于被拆迁房屋建筑面积,但当事人另有约定的,从其约定。

第三十条被拆迁人按照本办法规定选择产权调换的,拆迁人应当提供二处房屋供被拆迁人选择。

实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当按照本办法的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价款。货币补偿金额与所调换房屋的价款有差价的,结清差价后给予产权调换。

因租赁双方对解除租赁关系达不成协议而实行产权调换的,产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十一条实行产权调换的,拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起,一般不超过十八个月。

拆迁人不能履行过渡期限约定的,从逾期之月起,应当增付过渡补助费。

实行货币补偿的,由拆迁人支付一次性过渡补助费。

南京新拆迁办法及配套体系的征求意见稿于今日正式向社会公示,广泛征求人民群众的意见和建议。

此次公示的内容有:《南京市城市房屋拆迁管理办法》(征求意见稿)、《南京市城市房屋拆迁区位级别划分方案》(征求意见稿)、《南京市城市房屋拆迁区位补偿指导单价》(征求意见稿)、《南京市城市房屋拆迁区位级别图》(征求意见稿)。

拆迁补偿市场化评估

此次拆迁新政与以往最大的不同就是完全抛开了以往依托土地级别定价的模式,重新划定拆迁补偿区位,确立了市场化评估体系。政府按新创立的区位设立拆迁补偿指导价,如被拆迁房屋市场评估价低于政府确定的拆迁补偿指导价格,以拆迁补偿指导价格为最低补偿单价进行保障,但在一般情况下,市场评估价高于政府指导价,将按照区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素进行市场评估。例如:玄武区某处混合结构多层住宅成套房,1991年建成,建筑面积58.42平方米,该处房屋所处拆迁区位级别为二级,补偿指导单价为3600元/平方米。按新拆迁法评估单价为4279.36元/平方米,高于该拆迁区位补偿指导单价。该处房屋货币补偿金额根据评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定,总额=4279.36元/平方米×58.42平方米=250000元。

补偿方式被拆迁人自选

在拆迁补偿方式上,新的管理办法明确,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择调换产权,也就是说,可以选择要钱还是要房。选择要房的,拆迁人应提供二处以上房屋供被拆迁人选择,且建筑面积不小于被拆迁房屋。租赁双方、共有产权人、继承人之间不能就拆迁补偿事宜达成协议的,适用产权调换,这意味着实物安置再次成为南京的主要拆迁安置方式之一,政府改进了以往"一刀切"货币补偿的工作方法。

五方面接轨省《条例》

新办法从新房拆迁、营业用房认定、大于房屋建筑面积的土地面积使用权处理、评估机构选择和争议处理等五方面全面和今年年初出台的省《条例》接轨。对于不满5年拆迁的,按年限长短增加15-20%的补偿。对于取得工商执照持续经营一年以上的住宅,可以参考经营纳税情况按营业用房予以补偿。对于大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估予以补偿。政府应公开所有评估机构供拆迁双方选择,如双方意见分歧,则抽签决定。

双保障线确保市民有房住

办法为保障市民生活设立了"双保障线",即:评估市场价低于区位补偿指导价的,按照指导价补偿;仅有一处住宅的被拆迁人获得的补偿不得低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价。补偿指导价是按照区位确定的,全新编制的区位级别改变了以往河西等新城区土地级别过低的局面,雨花、栖霞等地一些以往土地级别不明的偏远地区也被纳入级别划分,按区位确定的补偿指导价将每年公布一次。灵活的区位保障给带有主观成分的评估补偿法加上了一道"保险"。另外,南京目前最小的经济适用房标准是1600元/平方米(经济适用住房平均单价)×45平方米(最小户型标准)=72000元,拆迁前无论是何种房屋,没有其它住宅的被拆迁人都不会获得低于7.2万的补偿,此举将有力地保障"居者有其屋"。

拆迁规划提前公示

在操作上,办法制定了拆迁公示制度、信访投诉接待制度、目标责任承诺制度、拆迁举报制度、拆迁稳定监管制度、责任追究制度等六项制度,强化拆迁行业管理,全面规范拆迁。规划部门对涉及拆迁的用地红线图应当提前进行公示,这在南京已经开始实施,涉及拆迁的规划将在规划局网站上提前公示。规划部门核发建设用地规划许可证后,市房屋拆迁管理部门应当根据建设单位的申请实施拆迁冻结,并告知拟拆迁范围内的居民和单位。冻结期限超过2年,自动解封。

10天公示广征市民意见

据悉,新的拆迁管理办法公示将从2003年12月1日0:00起,至12月10日24:00止。公示时间即为群众意见和建议的反映收集期限,信函截止时间以邮戳为准。市民可通过下列渠道反映意见和建议:1、信函渠道。市民的建议和意见,可邮寄信函至市政府法制办行政法规处(地址:北京东路41号,邮编210008)和市房产局拆迁处(地址:华侨路52号,邮编210029)。2、网络渠道。市民可登录南京房地产信息网(www.njhouse365.com)参与讨论,并可将相关意见和建议通过电子邮件,发送到南京房地产信息网上开通的专用邮箱(cqb@njhouse365.com)。从今日起,本报也将开通热线025-4783591、4783519,倾听市民心声。

新法征求市民意见完善后将于明年初实行,但在新法施行前领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的,仍按照原拆迁办法执行。

 
 
编辑:小乔   来源:现代快报 
 
 
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  • 南京江宁政府圈地拆迁 民营企业利益受损严重
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