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周小川:央行关注城市土地管理模式对经济的影响
2003年12月10日 16:38
 

东方网12月10日消息:中国人民银行机关报金融时报今日报道说,中国人民银行行长周小川日前出席“2003中国企业领袖年会”,并在会议开幕式上讲话提出,中央银行也要关注城市土地管理模式对宏观调控和融资结构的影响。

周小川在会上说,城市土地管理有两种不同的模式。一种是土地批租模式;另一种模式对土地的供应量和交易基本不设限,但使用的土地要定期进行评估,在评估价格的基础上征收财产税。他说,两种模式的选择会对宏观政策产生重大影响。在土地批租模式下,不管是否进行拍卖,土地的供应量是有限的,对土地的初始价格有很大影响,如果供应量把握失当而把初始价格搞高了,可能直接就会引起资产泡沫。另一方面,土地批租制度会影响地方政府的行为方式。任何一个地方政府财政都争取自求平衡,地方政府是否有主力税种来获得收入是非常关键的问题。财产税能较好地与地方政府职能相匹配;如果没有财产税这个税种,地方政府就会过分注重其他税种,甚至产生行为偏差。在中国,地方政府会过分依赖于增值税的分享。那么,为了开辟税源,地方政府就会倾向于发展加工业,导致大家都抢着上汽车、上钢铁等项目,有可能造成扭曲。反之,如果财产税成为城市级政府的主力税种,就使政府注重基础设施、环境和投资条件,也有利于理顺中央和地方的事权关系,对宏观调控会有重要的影响。

周小川说,实行财产税制度对融资模式如市政债券也会有影响。发行市政债券是为了加强市政基础设施,但市政基础设施是公共产品,往往收费有困难。然而,由于市政基础设施建设提高了整个城市土地的价值,因此,就可以设计出用未来财产税增长带来的现金流为担保发行市政债券的资本市场融资模式,同时,又应引入评级公司进行债券评级,加大透明度和公众监督,这对城市发展是一种比较有效、规范的融资方式。

他说,多种分析表明,选择不同的模式对房地产价格有重大影响。批租制是初始一次性把地价全部打入,财产税则是低价购置,以后逐步征收,有一点像存量和流量的差异。由于城市是动态发展的,致使两种模式区别很大,对房地产的价格指数也就影响很大了。

周小川还对土地管理模式存在的问题可能引发的资产与信贷风险作了分析。他说,无论是城市设施还是房地产都有价格风险,中央的有关政策也强调要警惕“泡沫”,避免银行贷款推动“泡沫”并事后变为不良资产。一些人批评银行对房地产贷款增长过快,特别是开发商贷款,承担了过大的风险。但应看到,这些贷款大多都以土地作抵押品,银行对开发项目放贷的风险并不大,用银行的术语说是作好质押的。而背后隐藏的风险还是要归结为土地管理模式。如果土地批租价格存在“泡沫”,银行就会面临抵押品价值不足的风险。这方面,日本的教训是惨痛的,香港房地产价格剧烈回调也值得我们关注。

 
 
编辑:闵明   来源:中新网  作者:卓夫 
 
 
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