现状

　　今年买房的多贷公积金的也多 存贷比超央行风险底线

　　“截至11月14日，宁波个人住房公积金存贷比超过84%，已经超过央行风险底线80%和省定75%的规定，供需矛盾十分突出。”宁波市住房公积金管理委员会办公室一位负责人昨天向记者表示道。

　　今年以来，由于受房地产市场过热的影响，职工购房大量增加，个人住房公积金贷款发放量也随之增大，住房公积金可供贷款资金紧缺的压力日益显现。今年1-10月，宁波市住房公积金归集14.15亿元，收回贷款5.33亿元，提取住房公积金9.28亿

元，发放个人住房公积金贷款13.54亿元，发生资金逆差3.34亿元。供需矛盾十分突出，资金入不敷出态势严重。

　　宁波市住房公积金管理委员会方面告诉记者，造成个人住房公积金贷款增量迅速、资金短缺的主要原因有两方面：首先，年初以来，由于受房地产市场供需两旺的带动，特别是央行多次调整提高准备金和贷款利率，部分商业银行紧缩银根、停办住房抵押贷款等，宁波市三区个人住房公积金贷款量猛增。其次，个人住房公积金贷款数量剧增，存款余额持续下降。据统计，目前宁波个人住房公积金支取每天约600余万元，贷款资金不足的风险已十分明显。

　　或贷款轮候制或下调最高贷款额度 周边城市已率先调整政策

　　记者了解到，受国家宏观金融政策影响，周边城市纷纷调整政策。如嘉兴、湖州、舟山等对职工申请住房公积金贷款已采取“轮候制”，最长轮候期为一年；省直中心已暂停受理郊区住房及市区房龄20年以上二手房交易的贷款申请；绍兴、金华也采取了下调最高贷款额度的措施。有的中心对还贷提取采取了限制措施，如省直中心规定职工还贷提取本人住房公积金账户余额时，支取额度不超过当期还本付息的一半；嘉兴规定申请贷款的职工，其直系亲属不能提取住房公积金。

　　举例算笔账

　　公积金贷款少贷15万对按揭影响到底有多大？

　　此次个人住房公积金贷款的最高限额由原来的40万元降为25万元后，财力不够的购房者就要多借商业住房贷款了，而这意味着贷款人的月供成本要增加了。

　　商业住房贷款的额度增加，贷款人要多支出多少利息呢？我们举个例子来说明：有公积金的某先生，要购买一套80万元的房产，首付三成即24万元，贷款56万元，设想的按揭期限为20年，以等额还款方式来计利息。

　　若个人住房公积金贷款的最高限额为40万元，他的组合贷款可以是公积金贷款40万元+16万元商业贷款。目前5年期以上的公积金贷款的利率为5.22%，40万元贷款20年期公积金贷款对应的月供为2688.68元,目前5年期以上的商业贷款的利率为7.83%，16万元20年期商业住房贷款对应的月供为1321.43元，加起来这种组合方案的月供总数为4010.11元。

　　若个人住房公积金贷款的最高限额调整为25万元，那么这位先生的贷款组合就是：公积金贷款25万元+商业贷款31万元。同样是20年期的贷款期限，公积金贷款25万元对应的月供是1680.42元，商业贷款31万元对应的月供是2560.26元。加起来，这种组合方案的月供总数为4240.68元。

　　从上面的这个例子中，我们可以看出，个人住房公积金贷款的最高限额调整对这位先生的影响是，其每月的供房成本增加了230.57元。20年整个按揭期限下来，按揭者的利息多支出了55336.8元。

　　影响

　　房产人士对购房者心理影响大于实际影响

　　“购买二手房的客户中，用公积金房贷的购房者占到了三成，其中80%客户贷的是20～30万元，因此，最终受影响的客户是这三成客人里的10%-20%，影响面极小。”宁波甬旺房产总经理张杰对于政策执行后的楼市影响比较乐观，他认为对于打算用公积金贷款贷高额房贷的客户，心理影响还是大于实际影响。

　　张杰提到，购房者贷款的额度并没有受到影响，只是可以“便宜”贷到的资金缩减到了25万元，自己要通过商业贷款多掏一点钱。“这样的尺度，多数购房者可以接受。”

　　从事商品房买卖的房产商也持相同看法。宁波某房产公司的营销部经理袁亚刚说：“商业贷款才是主流的市场购买资金来源，采取公积金贷款的客户不到1/4。如果客户在公积金无法贷款的情况下，会选择提取。”

　　他认为，供求关系才是商品房市场最终是否受影响的决定因素。“供求关系表现在市场上就是价格和销售速度，而公积金贷款只是消费者购买需求实现的一种渠道而已，并不会对市场产生很大影响。”

　　银行有些客户可能会增加首付款

　　“如果昨天把贷款资料补齐就能贷40万元，而今天只能贷25万元了。”昨日，在工行宁波分行营业部，正在办贷款的陈先生告诉记者。该营业部的一工作人员介绍：“我们这边的政策是，已经批下来的公积金贷款，其最高额度是40万元，12月5日银行收齐了贷款资料的客户，公积金的最高贷款额度也是40万元，但是12月6日起就要执行新规定了。”

　　工行宁波分行营业部的经理阮光义表示，个人住房公积金贷款的最高限额降为25万元后，房贷按揭者将面临两种选择：一种是将公积金贷款减少的那15万元额度转到商业贷款里去，这样商业贷款的额度增加，而由于商业贷款的贷款利率高过公积金贷款，所以房贷按揭者将要支出更多的贷款利息；另一种选择则是增加首付款，比如一个客户想贷60万元的组合贷款，原来安排的是40万元公积金贷款+20万元商业贷款，而个人住房公积金贷款的最高限额下降了15万元后，客户为了减少利息支出，可能宁愿多凑15万元出来作为首付款，商业贷款仍然贷20万元。