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房价"打折风"吹到长三角 宁沪杭楼盘争相打折
2008年2月19日 08:47
来源:扬子晚报 作者:徐寿松 王烨 沈春宁 选稿:张海盈
  万科这条楼市“降价鲶鱼”自去年底在珠三角率先搅动之后,如今在长三角也甩动了一下“尾巴”:将在鼠年元宵节对上海约10个楼盘打九五折,集中优惠销售。这是2007年第二季度以来上海楼市折扣率最高的促销。“打折风”从珠三角刮到长三角,表明房地产市场的多区域调整已在进行,并呈扩散之势。

  万科“鲶鱼效应”首度波及上海

  万科旗下的上海万科房地产有限公司日前表示,将安排在元宵节(2月21日)当天,对万科在上海的10个楼盘——主要是已发售楼盘的剩余房源(包括公寓、别墅和商铺),进行集中签约,优惠5%。这是万科继在广州、深圳、成都等地之后,首次在上海地区采取类似促销手段,也是近一年来上海地区新房销售折扣率最高、规模最大的一次。猪年新春前后也曾偶有促销,但幅度不过百分之一二。

  上海万科方面表示,此次促销不能说是“降价”
,是为了春节期间“回馈老客户”、升级“万客会”会员权益所进行的优惠活动。今后每年都会举行类似的活动,“万科并不会在之后掀起大规模的降价。”

  但在中国指数研究院(华东)院长陈晟看来,这是十足的价格“暗降”。据中银国际的统计显示,2007年末,万科在珠三角的降幅达15%-30%;其12月份销售均价环比下降22.6%,至8044元/平方米,低于2007年全年其在珠三角地区的平均销售价格8532元/平方米。

  鼠年春节前后,广州不少楼盘纷纷以优惠折扣、甚至“半价”开盘等策略争夺客源。“比限价房更便宜的房子”的楼盘广告遍布于媒体,譬如“时代糖果”、合生君景湾均开出了不高于6400元/平方米的起始售价,来应对广州单价6500元/平方米的首个限价房。

  多区域打折促销,楼市呈现一“脸”弱象

  从2007年第四季度开始,前期房价快速拉升的热点区域楼市成交量持续锐减,价格松动,明折暗扣等促销手段开始出现。

  另一个敏感区域长三角地区的楼市近来也刮起了“打折风”。南京近两年始终保持热销的奥体、江宁等板块,1月份出现多个楼盘大幅打折促销的现象。位于江宁区的一家楼盘推出“买现房打97折,另外再送5万元”的广告,奥体板块一小户型楼盘则采取“总房价先打9折、再减3万元至5万元房款”的促销方式。杭州的开发商一改往年不太重视春节二月档期的陈规,今年春节前即掀起供应小高峰。杭州城北楼盘“凯德视界”一次性推出580套房源,“所有房源按揭打9.8折,一次性付款打9.7折,当天下单还可再优惠5000元”。上海“绿地孝贤坊”的促销短信则说,“首批100张VIP卡抢购一空,现应广大客户要求加推50张,可获得最高2.5万元优惠”。

  调整已开始,幅度尚不大

  打折促销、交易缩量、中介关张、地价走低,这些一时涌现的楼市新“面容”该如何解读?

  其一,大面积打折即楼市调整开始,但相对于2007年大幅上涨的房价,眼下的调整只是对拉高部分的少许回落。

  从供求关系看,2007年三季度开始,全国房地产投资增速加快,保持在30%以上,供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控,尤其是从最近各地业已公布的住房规划看,保障房入市的冲击在2008年下半年会凸现,再加上2007年住房购买力释放过快,市场预期2008年房价上涨不可能再重复2007年的疯狂,调整将不可避免。

  从调控政策看,国家发展和改革委员会政策研究室主任李朴民2月15日在新闻发布会上指出,宏观调控政策取向不会因南方地区的雪灾而发生改变,“仍要防止经济增长由偏快转为过热、防止物价结构性上涨转变为明显的通货膨胀,这是宏观调控的主要任务。”这意味着楼市调控将一如既往,不会松动;调整才刚刚开始,未来还会继续。

  陈晟预计,万科等楼市“鲶鱼”在全国多个城市的大规模促销,会带动当地中小开发商跟风,节后楼市可能出现一系列优惠促销。但相对于去年百分之几十的涨幅,眼下的折扣还只是高位微调。

  其二,从购买力看,温和调整的可能性远大于大落的可能性。

  万科在珠三角一降价(“合理定价”)即换来销售额逆势猛增的现实,说明了楼市购买力仍在,是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场,而不是消费者抛弃了楼市。预计随着2008年三四月份的到来、开发商适当让利,销售量将回升。

  其三,楼市成交的确在缩量,但不能据此说“拐”。

  打折降价的背后是成交萎缩,深圳、上海、北京、南京概莫例外。但历来岁末年初都是楼市交易淡季,并伴有不同程度的价格下跌。据此来判断全年的走势是不妥的。譬如2006年末、2007年初,打折降价、中介关张就曾在长三角房地产市场出现过,2007年第二季度开始的房价快速疯涨已证明楼市“拐点”并没有在这一地区出现。毕竟,房地产周期不可能和宏观经济周期脱节。

    记者观点

    南京降价风可能不会延续太久
  
  鼠年伊始,南京楼市风波再起。一方面,政策性利好频出,市公积金和省级机关住房公积金双双上调贷款上限,初显政府托市迹象,另一方面,万科打折风波及南京,业内出现降价观望心态。市场平淡的销售业绩,也为楼市走向蒙上了一层扑朔迷离的面纱。房价是会降,还是会反弹?当前是该持币观望还是果断下手?
  
  2005年,南京万科光明城市以每平方米千元左右的幅度坦然宣布降价,在南京楼市掷下了一枚重磅炸弹,也引发了奥体房价的频频跳水。今天,是否会重现2005年的楼市格局?“事实上,降价已经出现,一直高企的南京房价自去年底开始停滞,一些楼盘大幅度降价,这其实是2005年奥体房价跳水的重演。但房价的继续下降并不会持续多久。”一位业内人士分析认为,从政策的层面分析,目前市场整体低迷,而作为支柱型产业,近期国家紧缩性政策已不太可能出台。去年底,国家第六次加息时,住房公积金贷款和5年期以上贷款利率未作调整,就是一个信号。前不久,建设部一位副部长又表示,房价要防过快上涨也须防过猛下跌,更表明了政府的态度。从南京的情况来看,春节长假后的第一天,该市就召开新闻发布会,宣布将住房公积金贷款上限从15万元调高到20万元。同时,万元以上楼盘和第二套自住房的公积金贷款全面解禁。随后,省级机关住房公积金也上调限额。公积金政策的调整可以增强市民购买力,从某种意义上来说,就是政府“托市”的一种表现。而从市场的层面分析,2005年南京楼市的价格波动,也主要集中于奥体等房价泡沫较大的板块,今年房价整体跳水的可能性也不大。同时,从去年底以来,部分改善居住和投资需求的二次购房者暂时搁置了买房计划,一旦政策松动,市场转暖,他们的购买力释放,市场需求将会放大。三四月份是楼市传统的旺季,旺季将临,再加上需求有望放大,降价之风应该不会延续太久。所以,有购房需求的市民如看准了,还是可以买房的。

  南京市公积金

  新政实施首日鲜有人申贷
  
  昨起,南京市住房公积金贷款的最高额度调高至20万元。然而,记者昨走访南京多家银行发现,这一为买房人提供便利的“托市”政策似乎并未在市场泛出太多“涟漪”——多家银行房贷部门负责人都坦言,由于近期南京房市交易清淡,观望气氛浓厚,所以昨天来办理南京市公积金贷款的可谓微乎其微,有些银行的省分行或南京分行一整天只接到一两笔贷款申请。
  
  冷清:一银行所有支行一天才做两笔
  
  记者昨在一家国有上市银行江苏省分行新街口附近的营业部看到,办理公积金贷款的柜台前没有一位客户,相反,办理提前还贷的柜台前倒是人头攒动。新街口附近另外几家股份制商业银行南京分行营业部公积金贷款窗口前也是“门庭冷落”。中行江苏省分行营业部个贷部人士告诉记者:“今年初按揭买房的人本来就不多,去年底的商业二手房贷款新政出台后,楼市交易一直比较清淡,尽管此次新政对买房人是利好,但很多买房人还在观望。市公积金贷款业务去年同期一天能做十几笔,今天只做了一两笔!”浦发、民生、华夏、光大、招行等多家银行个贷部也表示,节后没有多少贷款申请,昨天办理市公积金贷款的市民则更少。其中有家银行还表示,他们全市所有支行一天只办理了两笔。
  
  原因:楼市降温打乱贷款人计划
  
  在谈到为何昨天办理公积金贷款的笔数如此之少时,华夏银行南京分行个贷部总经理王成福分析道,虽然南京市公积金新政对楼市有一定的刺激作用,但作用有多大还要拭目以待。此次南京市公积金贷款新政相对而言比较宽松,比如在南京市住房公积金贷款管理中心的系统中公积金贷款还清者,可以再贷,而央行的商业“二套房”政策对“还清再贷”这一点并没有解禁。尽管如此,2008年的南京楼市可能不会再像去年那样火爆。民生银行南京分行个贷部负责人也认为,从目前的贷款情况看,今年的楼市肯定不如去年那样快速升温,楼市的观望氛围比较浓重,很多人都推迟买房计划。
  
  预计:今年市公积金贷款总额50亿
  
  一家股份制商业银行南京分行个贷管理部负责人透露,今年1月份南京市住房公积金管理中心召集各家银行个贷部负责人开了两次会,按照去年南京市公积金贷款45.8亿元的额度预测了一下今年的总额度,大约在50亿元,涨10%左右。这位人士说,其实去年南京市的贷款额度在45亿元左右,虽然超了8000万元,但归集额与发放额总体还是收支平衡的,“很多人认为今年宏观调控后的贷款额度紧,但实际上今年的楼市如果没去年红火,那贷款额度也不会紧张。”而另一家银行省分行个贷部负责人也认为,今年的贷款额度特别是公积金贷款额度还是很充裕的,之前有消息说1月份银行贷款规模放大,实际上是各家银行去年底将一些贷款额度推迟到今年1月份发放。

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