东方网5月28日消息：2008年1－4月份，南京楼市并没有出现预期中的大幅回升，人气尚在恢复，销售出现盘整态势。2007年的楼市带有一定的泡沫成分，房贷新政找到了抑制投资投机行为的有效手段，在理性健康的需求结构下，在均衡供求关系的土地供应思路下，供求均衡的供求关系将主导今后的住房市场，2007年严重供不应求的畸形态势或许很难再出现。

　　一、供应情况

　　2008年1—4月，全市商品住宅累计上市233.72万平方米，市场供应规模小幅萎缩，同比下降4.4％；江南八区的累计上市量为85.5万平方米，同比下降11.46％，市场萎缩程度高于全市水平，表明市场继续向偏远的新三区、郊县转移。

　　二、销售情况

　　1—4月份，全市商品住宅可售房源总量49934套，认购

套数2889套，累计成交套数14293套，认购成交总套数17812套，剩余可售套数32752套。成交总面积150.34万平方米，套均面积105.2平方米。按认购成交总套数计算，消化率为34.4%，按4月份的消化速度，余房消化周期为7.9个月。目前，销售形势最好的为江宁、六合和城南板块。

　　三、供销对比情况

　　2008年1—4月单月供销比持续大于1，市场存量持续增加。宏观调控政策继续发挥余威，金融信贷紧缩，一方面收紧了开发商的资金链，另一方面加重了购房者的观望情绪，市场供需力量对比发生逆转，市场供应充足，需求大幅减少。

　　四、成交价格情况

　　全市成交价格因区域结构变化呈现显著波动，江南八区成交价格继续高企。江南八区成交均价又创新高，4月首次突破10000元/平方米，这与近期大量高档的精装修住宅上市成交有关，比如河西的万科金域缇香、城南的雅居乐等。

　　五、市场结构分析

　　新三区继续保持供应和成交的主导地位。从房源总量来看，排名前三位浦口、江宁、河西。从销售情况来看，认购成交总套数排名前三位的江宁、浦口、河西分别为5366套、4385套和2339套，分别占全市总量的32%、26%和14%，累计占全市总量的72%。

　　从面积段看，90平方米以下的上市比例依然不高，4月仅为24%，但90平方米的销售比例却高达37%，表明首付仅为两成、总价相对较低的户型目前大受市场的欢迎；中等偏上的普通户型上市比例较高，为66%，高于同期销售占比13个百分点；144平方米以上的大户型市场也相对稳定，上市、销售占比均为10%。

　　从各面积段的供销对比看，60平方米以下的小户型公寓单月供销比远低于1，主要是由于4月小户型上市楼盘不多；60—80平米户型供销基本平衡，80—90平米的实用型两房户型、100—110平米舒适两房和经济三房销售十分良好，单月供销比小于1；90—100平米标准两房、120—144平米舒适三房的户型本月供应较多，但销售不是很好；其他户型均供应略大于销售。

　　从价格段来看，本月有两个价格段销售面积比较高，4000—4500主要集中在桥北几个大盘，10000—12000主要是近期河西、城南的精装大户型的销售；其他面积段较为均匀。

　　从消化周期来看，全市余房平均消化周期为7.9个月。其中，城南和江宁板块分别为2.5个月和3.9个月，消化压力较小，甚至可能出现供不应求；城中、城东和浦口板块的消化周期分别为17.4个月、16个月和12.6个月，消化压力较大。